יצוין כי, ביום 24.10.2013 פרסמה רמ"י, לראשונה, הצעת החלטה לאישור מועצת מקרקעי ישראל, שעניינה "חוזה חכירה חדש במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים". להצעה צורפו שני נוסחים של חוזי חכירה לדורות – אחד לאגודת המושב ואחד למתיישב (להלן – "החוזה הנחות").

להרחבה ראו חוזרנו מס' 122/2013 "החוזה החדש והנחות המוצע מול החוזה הקיים (אגודה)".

ההצעה החדשה באה בעקבות ביקורת רבה כנגד תנאי הסף הדרקוניים שנקבעו בהצעה הקודמת, וכנגד סעיפים רבים בנוסח הצעת החוזה הנחות, אשר שונו לרעה לעומת נוסח חוזה החכירה שאושר במסגרת החלטה 416.

נקדים ונציין- 'אין חדש תחת השמש' – ההצעה החדשה ממשיכה את אותה מגמה מקפחת כנגד המגזר החקלאי, כמו כן, כקודמתה, ההצעה החדשה אינה נותנת מענה לחוזה היוון הזכויות בחלקות המגורים, הנדרש ליישום החלטה 1155.

על "החידוש" בהצעה החדשה ניתן ללמוד מדברי ההסבר שצורפו לה:

"מוצע לאשר את העקרונות לחתימת חוזה חכירה לדורות המפורטים בהצעה. אישור עקרונות אלה על ידי המועצה לא יגרע מסמכותה של הרשות לכלול בנוסח חוזה החכירה שייחתם הוראות מפורטות ליישומן של עקרונות אלה, הוראות הדרושות לצורך שמירה על זכויותיהם של בעלי הקרקע והוראות נוספות המשקפות את מדיניות מועצת מקרקעי ישראל". (הדגשה שלי- ב.מ)

אותם עקרונות משקפים את שנכתב בנוסח החוזה הנחות, במספר שינויים מינוריים (שחלקם יפורטו בהמשך). בנוסף, ניתן לראות כי עיקר ההרעה - תנאי הסף שנקבעו כתנאי לחתימת החוזה, כלל לא שונו.

לטעמנו, אישור העקרונות הקבועים בהצעה החדשה, בכפוף לזכותם של פקידי רמ"י "לכלול בנוסח חוזה החכירה שייחתם הוראות מפורטות ליישומן", הוא פתח לצרה גדולה אף יותר מנוסח חוזה נחות ידוע מראש. ברי כי, הקניית כוח רב שכזה בידי פקידי רמ"י לא תטיב עם המגזר החקלאי.

במאמר מוסגר, נציין כי בהצעת ההחלטה החדשה נקבע כי פקידי רמ"י יוכלו לנסח הוראות מפורטות, "אשר ישקפו את מדיניות מועצת מקרקעי ישראל" – דוגמא זו מדגישה את שורש הבעיה (ואת גודל האבסורד) - הגוף המפוקח והמוכפף (רמ"י) שולט בגוף המפקח (המועצה)- פקידי רמ"י לא רק שקובעים את מדיניות המועצה, בניסוחם את הצעות ההחלטות שמובאות לאישורה (בדרך כלל כ'חותמת גומי'), אלא גם מסמיכים עצמם לקבוע הוראות "המשקפות את אותה מדיניות".

בהצעה החדשה הוכנסו מספר שינויים, להלן 3 דוגמאות:

1. פיצוי מוסכם- גודל הפיצוי "המוסכם" בגינו יחויב חוכר שלא פינה את הקרקע ירד ל- 0.5% מערך המוחכר לאחר שינוי היעוד (ערך גבוה- לדוגמא, קרקע ביעוד למגורים) במקום 1% מערך המוחכר.

2. שינו ייעוד המוחכר – אין אזכור לעניין אי זכאותו של חוכר לפיצוי בגין הפקעה קרקע לצרכי ציבור. אולם, יש לזכור כי מדובר במסמך עקרונות בלבד, ולכן קיים סיכוי שחלק זה כן יוכנס לנוסח החוזה הסופי.

3. היקף הבינוי בנחלה – פירוט הגודל המבונה המאושר לבניה בנחלה (שתי יח' של 160 מ"ר ויח' שלישית 55 מ"ר), שנכלל בטיוטות החוזה עד כה- לא נכלל בהצעה החדשה. במקום זאת נרשם כי תותר "הקמת יחידת דיור שניה ושלישית בחלקה א' (בתחום חלקת המגורים) של הנחלה על ידי החוכר עבור דור המשך ודור שלישי בהתאם לכללים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות התקפים.."

נוסח מלא של ההצעה החדשה ראו באתר רמ"י: לנוסח לחץ כאן

סיכום

מדובר בניסיון נוסף של רמ"י לאישור נוסח חוזה חכירה לדורות למגזר החקלאי ('אותה גברת בשינוי אדרת'). העקרונות המוצעים בהצעה החדשה וכן תנאי הסף הכבדים הכלולים בה, לא רק שפוגעים פגיעה קשה בתנאי החכירה של אגודת המושב וחבריה, אלא גם מתעלמים לגמרי מעניין יישום הזכויות בחלקת המגורים מכוח החלטה 1155.

אנו חוזרים ומדגישים – נוסח חוזה חכירה לדורות אושר כבר לפני יותר מ-24 שנים בהחלטה 416 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 11.05.1989, שהינה בתוקף ומחייבת את רמ"י לנהוג לפיה (חוזה בן עמי).

אין לקבל נוסח חוזה החכירה החדש והנחות, או עקרונות לחוזה חכירה נחות, או כל וריאציה אחרת של חוזה נחות ומקפח שיהיה בבחינת חוזה בכייה לדורות.

ולפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.