לאחרונה, דחה ביהמ"ש השלום בראשון לציון (מפי כב' השופטת ד"ר איריס סורוקר), בהחלטה תקדימית, תביעה של רשות מקרקעי ישראל (להלן- רמ"י) כנגד בעל נחלה במושב חגור, להפסקת שימוש חורג במקרקעין – השכרת מבנה חקלאי לצד ג' ופיצול מבנה מגורים ל- 2 יח' דיור. נקבע כי פס"ד פורום הערים העצמאיות (בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל, מיום 9.6.11), אינו פוסל באופן מוחלט את האפשרות של השכרת מבנה משק לפל"ח וכי על רמ"י לבחון כל מקרה לגופו. (ת"א 40611-03-11 מינהל מקרקעי ישראל נ' אשכנזי ואח')

רקע

הנתבע, בעל משק חקלאי במושב חגור (להלן- הנתבע), אשר בו שני מבני מגורים שנבנו בהיתר, עשה לטענת רמ"י שימוש חורג במקרקעין, בכך שפיצל את אחד ממבני המגורים בנחלה לשתי יח' דיור- בהן מתגוררים שני בניו. בנוסף, הסב מבנה חקלאי והשכירו לצד שלישי לשימוש כמחסן לחומרי ניקיון.

לטענת רמ"י פעולות אלו הינן בניגוד: להסכם המשבצת שנחתם עם אגודת המושב, החלטות מועצת מקרקעי ישראל וחוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), תשכ"ז-1967.

לטענת הנתבע, רמ"י פעלה נגדו בשרירות ומבלי לתת משקל כלשהו למצבו האישי, הכלכלי והבריאותי. לטענתו, עבד במשק כחקלאי במשך עשרות שנים, ובתוך כך בגידול ירקות, חליבת פרות, עצי פרי, פיטום אווזים וגידול כבשים. לטענתו, פיטום אווזים נאסר בארץ בשנת 2006, ולאחר מכן אף בוטלו מכסות מים (שנדרשו לגידול צמחים הנדרשים להאכלת כבשים), ובכך נסתיימה יכולתו להמשיך ולעסוק בחקלאות.

בפן הבריאותי, מדובר ביליד 1950 שעבר אירועים מוחיים, ונקבעה לו נכות בשיעור גבוה (סיעודי). לטענתו, מחמת מצבו הבריאותי, והקשיים הכלליים בענף החקלאות, אין הוא יכול עוד להתפרנס מחקלאות או לעבוד בכלל.

פסיקת ביהמ"ש

"קשת השיקולים המדריכה את המנהל (צ"ל- "המינהל") היא רחבה, ומתחשבת באינטרס הציבורי לצד האינטרס של הפרט העומד מולו. כמובן, על המנהל לפעול להגנת האינטרס הציבורי בשמירה ובניצול מיטבי של קרקעות המדינה. יחד עם זאת, עליו לראות גם את היחיד ולהתחשב בצרכיו. ככל בעל זכות קנינית, גם על המנהל לפעול בתום-לב; אך חובתו זו היא מוגברת, בהיותו רשות שלטונית".

לעניין השכרת המבנה לפל"ח

לדעת ביהמ"ש, למרות הפסיקה בבג"צ פורום הערים העצמאיות, אשר קבעה: "ההחלטה להתיר השכרת השטחים המיועדים לתעסוקה לא חקלאית לבעלי הזכויות בנחלה אינה מעניקה משקל ראוי לשיקולים השונים ואינה מאזנת כהלכה ביניהם, ומשכך חורגת היא ממתחם הסבירות", אין לפסול באופן מוחלט את מהלך ההשכרה:

"להיפך, בג"צ הכיר בכך שקיימים "שיקולים טובים... לתמיכה בהסדר המתיר השכרת מבנים לתעסוקה לא חקלאית", ובתוכם עצם סבירות ההחלטה המאפשרת שימוש לא חקלאי בנחלה, לצד המציאות המלמדת על שחיקת אופיה החקלאי של ההתיישבות (בס' 99 לפסה"ד).

סעיף 5 להחלטה 1101 הנ"ל לא יכול היה לעמוד בתוקפו, משום שהיה גורף והתיר השכרה לצדדים שלישיים ללא דיון ממצה וללא מתן משקל מספק לשיקולים נגדיים. אך פסק-הדין לא חסם דיון מחודש ועניני באפשרות של השכרה במקרים מתאימים, תוך מתן משקלות לשיקולים הנחוצים, וקביעת גבולות ומגבלות שיבטיחו את האיזון הראוי.."

ביהמ"ש מכיר באינטרס של בעל המשק לדאוג לביטחונו הסוציאלי וקובע:

"במקרה דנא, דומה כי המנהל חטא כלפי הנתבע בכך שלא דן בעניינו כלל ועיקר. המנהל דחה על הסף את עצם אפשרות ההשכרה, מבלי שבחן כל שיקול. המנהל אסר על עצם ההשכרה, וזאת חלף דיון עניני במכלול השיקולים וקביעת קריטריונים שיאזנו ביניהם...

הנה כי כן, התובע הפעיל כלפי הנתבע איסור גורף ועיוור, מבלי שבחן את המקרה המונח לפניו. התובע לא עיין בשיקולים הקשורים בנתבע ובנתוניו המיוחדים. לא הובאו בחשבון שיקולים אישיים, כגון גיל ותוחלת חיים; מצב בריאות ומצב משפחתי; עבר תעסוקתי ויכולות פרנסה. ממילא גם לא הובאו בחשבון שיקולים כלליים הנוגעים למושב חגור, כמו היקף הפעילות הלא-חקלאית במושב, לצד תופעת הפרבור במחוז המדובר...

אין חולק כי המנהל לא התחשב באף אחד מהשיקולים הנ"ל, משום שראה עצמו אנוס לסרב על הסף לכל מהלך של השכרה... בעיניי, מסקנה זו אינה מתבקשת מכח פסק-הדין בענין פורום הערים העצמאיות. המנהל אמנם רשאי להחליט שלא להתיר מהלך של השכרה, ואולם החלטה כזו צריכה להיעשות מתוך התייחסות קונקרטית ולאחר עיון במלוא השיקולים הרלבנטיים.. "

לעניין פיצול מבנה המגורים

ביהמ"ש מתייחס לטענת רמ"י, שהתייחסה לאפשרות פיצול בית שלישי בנחלה, אף בהיעדר רצף בין דורי:

"על אף האמור לעיל, אילו היה הנתבע פונה ומבקש להכשיר קיומה של יחידה שלישית בנחלה ללא קיומו של רצף בין-דורי (דבר אותו לא עשה עד לעצם היום הזה), אזי אם וככל שהיה מתברר כי בקשתו עומדת בתנאי-הסף של החלטה 1155, היה התובע שוקל בחיוב אפשרות שלא לעמוד כבר עתה על מימוש הסעד של החזרת המצב לקדמותו והפיכת בית המגורים השני ליחידת דיור אחת, כל זאת בכפוף להסדרתן מראש של סוגיית תשלום דמי שימוש.."

לאור טענה זו של רמ"י, קובע ביהמ"ש כי על הנתבע להחזיר את המבנה למצבו המקורי כיח' דיור אחת. למרות זאת, נקבע כי לצורך פעולה זו, תתאפשר דחייה של חודשיים מיום מתן פסה"ד, "לצרכי התארגנות וכדי לאפשר לנתבע (ולבניו) לעתור בבקשה מתאימה למנהל לצורך הכשרתה של יחידת המגורים הנוספת."

להרחבה בנושא זה ראו חוזרינו: מס' 50/2009 "שימוש חורג בנחלה"; מס' 112/2012 "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים- החלטה 1265"; מס' 54/2012 "פעילות לא חקלאית מחוץ לחלקת המגורים בנחלה".

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדינו בת"א.