להלן עדכונים בנושאי רשות מקרקעי ישראל בשנת 2013:

1. חוזה החכירה הקיים לעומת החוזה המוצע הנחות

הדיון בנוסח חוזי החכירה לדורות החדש (והנחות) למושבים ולחבריהם, שהיה אמור לעלות לאישור מועצת מקרקעי ישראל (להלן- המועצה) בישיבתה האחרונה ב-6.11.2013, נדחה, לאחר שלא הושגו הסכמות במספר נושאים מהותיים. ישיבת מועצת מקרקע ישראל הבאה נקבעה ליום 25.12.2013.

בעקבות ביקורת קשה שהועלתה על ידי גורמים רבים בהתיישבות החקלאית, ערב ישיבת המועצה, צפויים להתקבל מספר תיקונים בנוסח חוזי החכירה, אולם, לטעמנו, גם לאחר קבלת אותם תיקונים, נוסח חוזה החכירה שיתקבל יהיה גרוע בהרבה מנוסח חוזה החכירה הקיים, מעל 24 שנים, אשר אושר במסגרת החלטת המועצה 416 מיום 10.5.1989.

להרחבה בנושא זה ראו חוזרינו מס': 110/2103 "חוזה החכירה לדורות הקיים לעומת החוזה המוצע והנחות החדש", 105/2013 "פגיעה בהוראות חוזה החכירה לדורות של המושב וחבריו", 104/2013 "דיון בהצעת חוזי חכירה לדורות במושבים במועצת מקרקעי ישראל", 097/2013 "פגיעה קשה בזכויות חוזי החכירה לדורות של המושב וחבריו – עדכון".

2. החלטת מועצה 1285 בעניין סילוק פולשים

בישיבת המועצה שהתקיימה ביום 3.6.13, הוחלט על תיקון החלטה מס' 1259 שעניינה "הפסקת חכירה בקרקע שיועדה שונה למטרת מגורים – הוראת שעה".

שני השינויים העיקריים בהחלטה 1285, הינם:

א. הוספת סעיף פיצוי בגין קרקע המעובדת בגידולי בעל. גובה הפיצוי נקבע ל- 6,000 ש"ח (לדונם), צמוד ליום 6.12.10.

ב. הוספת סעיף הקובע כי בעת הפקדת "תוכנית מתאר מקומית או מפורטת שינוי יעוד של קרקע חקלאית למטרת מגורים אשר מספר יחידות הדיור המתוכננות בה עולה על 200, רשאית הנהלת הרשות, לאחר התייעצות עם מנהלת מינהל התכנון, להחליט כי תשלח הצעת השבה עוד בטרם אישורה של התוכנית".

ההחלטה אף מאפשרת לרשות מקרקעי ישראל (להלן- רמ"י) לשלם לחוכר 20% מהפיצוי כתמריץ לחתימתו המהירה על הסכם לפינוי הקרקע. ואף מקנה לרמ"י זכות לדרישת השבה מידית של הקרקע.

להרחבה בנושא זה ראו חוזרנו מס' 075/2013 "החלטה מספר 1285 בעניין סילוק פולשים –עדכון".

3. מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע

מועצת מקרקעי ישראל אישרה בישיבתה מיום 23.4.2013 תיקון קל בהחלטה 1273 שעניינה מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע. ההחלטה החדשה שמספרה 1274 נכנסה לתוקף ביום 17.6.13.

על פי התיקון, תוקן סעיף 7 להחלטה כדלקמן:

"עסקאות להקצאת קרקע לתיירות ומסחר בטווח של עד 1 ק"מ מרצועת חוף יחויבו בתשלום דמי היוון מלא בשיעור 91% (למעט בקו עימות שם מוגדרת ההנחה בחוק".

קרי, עסקאות בתחומי אזורי עדיפות לאומית לתיירות או מסחר שיבקשו להקצות קרקע לתיירות ומסחר בטווח של עד 1 ק"מ מרצועת חופי: ים התיכון, הכנרת וים המלח לא ייהנו מהנחות בהתאם לגובה ההנחה לתיירות ולמסחר אלא ישלמו דמי היוון מלאים בשיעור של 91% (למעט בקו עימות).

להרחבה בנושא זה ראו חוזרנו מס' 065/2013 "מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע-עדכון".

4. שינוי הדירוג החברתי כלכלי של המועצות האזוריות

ביום 3.4.13 פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דו"ח אודות אפיון יחידות גיאוגרפיות וסיווגן לפי הרמה החברתית-כלכלית של האוכלוסייה בשנת 2008.

ממצאי הדו"ח התקבלו ממחקר שערכה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה "אפיון יחידות גיאוגרפיות וסיווגן לפי הרמה החברתית-כלכלית של האוכלוסייה" המבוסס על נתוני מפקד האוכלוסין 2008.

מניתוח הממצאים עולה כי מתוך 53 מועצות אזוריות, 20 לא שינו אשכול (בהשוואה לאשכול 2006), 9 ירדו באשכול אחד, 12 עלו באשכול אחד ומועצה אזורית אחת עלתה בשלוש אשכולות.

שינוי הדירוג החברתי כלכלי משפיע, בין היתר על היבטי: הנחה בדמי חכירה מהוונים, שעור חלף היטל השבחה ותמיכות משרד השיכון.

להרחבה בנושא זה ראו חוזרנו מס' 043/2013 "השלכות שינוי הדירוג החברתי כלכלי של המועצות האזוריות".

5. דרישת רמ"י לסימון משבצת הנחלות

בשנה החולפת נתקבלה במושבים דרישה מעת רמ"י להגיע, תוך 60 ימים, אל הנהלת מח' מיפוי "לצורך הסכמה לחלוקת השטחים המוחזקים על ידכם תוך הפרדה בין שטחי קבע לשטחים זמניים". במכתב הדרישה אף צוין, בין היתר, כי "במידה ותוך 60 יום ממועד מכתבי זה לא יקבעו על ידכם שטחי הקבע והשטחים הזמניים, הפרדת השטחים תעשה ע"י המינהל".

דרישה זו, הנעשית בטרם מאפשרת רמ"י לאגודת היישוב החקלאי לחתום על חוזה חכירה לדורות, הינה חסרת תוקף וסמכות.

על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 476 ('החכרת קרקע לדורות למושבי עובדים וכפרים שיתופיים') מיום 29.10.1990, מדידה מדויקת של מלוא שטח המשבצת וסימון סופי ומחייב של 'משבצת הקבע' המגיעה למושב העובדים או לכפר השיתופי תיעשה במקביל לחתימת חוזה חכירה לדורות. על כן דרישת רמ"י המוקדמת לקביעת 'תקן מכסת הקרקע' המגעת הינה חסרת ותוקף.

כמו כן, במכתב רמ"י למושבים אין ביטוי לזכותו של המושב ל"קרקע נוספת" לכל נחלה, כלשון החלטה 476, בגודל של 3 דונם לכל נחלה. לדוגמא: תקן מכסת קרקע של מושב, לו 100 נחלות, בנות 30 דונם כל אחת יהא: 3,300 דונם = 100*3 + 100*30.

יודגש כי החלטה 476 קובעת מפורשות כי "גבולות הקרקע להחכרה ושטחה לכל ישוב יהיו, לצורך החלטה זו, לפי המלצת שר החקלאות או המלצת ועדת הקרקעות שהוא מינה".

לפיכך, לרמ"י אין כל זכות להתנות על גבולות קרקע משבצת הנחלות.

להרחבה בנושא זה ראו חוזרנו מס' 038/2013 "דרישת חוזה חכירה לדורות מממ"י כתנאי לסימון משבצת הנחלות".

6. ביטול ההכרה ברכיב המוניטין בקביעת ערך הקרקע בישובים חקלאיים

ביום 31.10.2012 קיבל בית משפט השלום בקרית גת את תביעתה של כרמית בריקמן ואח' כנגד רמ"י וקבע כי ערך הקרקע בהרחבות ישובים חקלאיים כולל את מרכיב מוניטין היישוב ("רוח הקהילה"), הנובע מהמרקם האנושי-קהילתי של מתיישביו, זאת בנוסף להשבחות בקרקע שנעשו על ידי חברי האגודה. (ת"א 1464/03 בריקמן ואח' נ' מדינת ישראל.(

בערעור שהוגש בביהמ"ש המחוזי בבאר-שבע על פסק הדין לעיל, קיבל הרכב השופטים (כב' השופטים דברת, ברקאי וואגו) את ערעורה של רמ"י ושינה את פסיקת ביהמ"ש קמא (ע"א 41708-12-12 רמ"י נ' כרמית בריקמן ואח').

ביהמ"ש לא קיבל את ההבחנה, שנוצרה בחו"ד של שמאי המשיבים, בין הרחבה בישוב חקלאי לבין שכונה עירונית ומבהיר את הבעייתיות הפרקטית שתיווצר בקבלת גישת המשיבים:

"גישה זו אף אינה מתיישבת עם ההיגיון הפשוט ועם הדרישה הבסיסית להיתכנות יישומית ולתרגום פרקטי, בחיי היום-יום ובעסקאות המקרקעין המתבצעות. כמו כן, היא עלולה ליצור הפליה פסולה בין רוכשים, על בסיס "חסד אבות מייסדים" שאינה יכולה להיות הבחנה לגיטימית."

כפי שעולה מעיון בפסק הדין של ביהמ"ש המחוזי, אחד משיקוליו המרכזיים של ביהמ"ש בהתערבותו בפסיקת ביהמ"ש השלום, מלבד השפעות הרוחב הרבות של הכרה ברכיב המוניטין לעניין שיעור דמי החכירה, הוא הקושי הבסיסי ליישום פסק הדין ולתרגומו הפרקטי בחיי היום-יום בעסקאות מקרקעין. יש לקחת בחשבון שיקול זה של ביהמ"ש, בעת הגשת תביעות דומות.

להרחבה בנושא זה ראו חוזרנו מס' 096/2013 "ביטול ההכרה ברכיב המוניטין בקביעת ערך הקרקע בישובים חקלאיים".

7. ביטול הנחות אזורי עדיפות לאומית במיזמים לאנרגיה מתחדשת

בישיבתה מיום 13.4.13 ביטלה מועצת מקרקעי ישראל את הנחות האזור בהקצאת קרקע למיזמים לאנרגיה מתחדשת, למעט מיזמים הקשורים בביו-גז. נקבע כי ההקצאות תעשנה ב - 91% מערך הקרקע בכל הארץ.

החלטה זו מועצת מקרקעי ישראל עמודת בניגוד לסעיף 40(ה) לחוק יסודות התקציב, פוגעת ביישובי קו עימות ומנוגדת גם למדיניות שנקבעה בהחלטות הממשלה (ראו למשל החלטת ממשלה מס' 4450 מיום 12.1.09 והחלטת ממשלה מס' 3484 מיום 17.7.11).

ערב ההחלטה פנה מזכ"ל האיחוד החקלאי , עו"ד דוד קוכמן במכתבו לחברי המועצה:

"מדובר באזורי ארץ מרוחקים אשר מוגדרים כאזורי עדיפות, בהם ראוי לתת תמריצים לעידוד השימוש במשאב הקרקע ליצירת אנרגיה מתחדשת בנוסף לניצול קרינת השמש הגבוהה באזור, לפיתוח כלכלי וליצירת מקומות תעסוקה חדשים, לעידוד ההתיישבות בנגב ולפיזור הנכסים האסטרטגיים של המדינה, המרוכזים כיום בעיקר באזור המרכז.

ההצעה פוגעת, פגיעה קשה, בפרויקטים לאנרגיה מתחדשת, אשר נמצאים בשלבים מתקדמים, לאחר הליכי תכנון ותיאום ארוכים מול גופים רבים, ובין היתר,: קידום תכנית מתאר ארצית, ביצוע סקרים, אישורי חיל-אוויר, אישורי רשות שדות התעופה, אישורים של הארגונים הירוקים, אישורים של קק"ל ועוד..

מוצע: לבטל ההצעה הפוגעת הן בעידוד אזורי עדיפות להקמת מיזמי אנרגיה לייצור חשמל והן בחשיבות המכרעת של הסתמכות יזמים ומשקיעים על החלטות ממשלה ומועצת מקרקעי ישראל."

להרחבה בנושא זה ראו חוזרנו מס' 046/2013 "ביטול הנחות אזורי עדיפות לאומית במיזמים לאנרגיה מתחדשת".

8. תיקון נוסף להחלטת המועצה בעניין בנייה למגורים באגודות ישובים חקלאיים

בישיבת המועצה מיום 6.11.13, נתקבלה הצעת החלטה שעניינה "בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית", המתקנת את החלטה 1271 מיום 26.12.12.

להלן שני התיקונים בהחלטה 1271 אשר אושרו:

1. תיקון ס' 3.3 להחלטה 1271 – אשר קבע כי "מספר המגרשים בתוכנית ושטחם/גודלם יהיה עפ"י קביעת מוסדות התכנון" במקום זאת, נרשם:

"שטח המגרשים בתוכנית יהא על פי קביעת מוסדות התכנון ובהתאם לצפיפויות הבניה הקבועות בתמ"א 35, לרבות כל תוכנית שתעדכן או תחליף אותה (תמ"א 35).

קיים מגרש בתוכנית תקפה אשר ניתן לפצלו לשני מגרשים ומעלה, בהתאם לצפיפויות הבניה של תמ"א 35, הרשות רשאית לדרוש את תיקון התוכנית לפיצול המגרש כתנאי להקצאה". (הדגשה שלי- ב.מ).

מדבור בהתערבות בוטה של רמ"י בהליכי התכנון, אשר עלולה ליצור עיכוב של שנים בהתחלת הבניה במגרשים המאושרים, והכל בניגוד מובהק ליעדי הממשלה ליצור דיור בר השגה במהרה.

2. תיקון סעיף 5.5.2 להחלטה 1271- אשר קבע:

"בישובים בקו עימות ו/או אזור עדיפות א' המינהל יתיר לאגודה לרכוש את הזכויות ב-7 מגרשים מתוך תוכנית ההרחבה. מגרשים אלה ישמשו אך ורק להשכרה למשפחות/יחידים אשר יבקשו לבחון את אופציית המגורים בישוב לפני רכישת מגרש בו. סעיף זה יהיה בתוקף ל – 3 שנים. כללי החלטה זו יחולו, בהתאמה, לגבי המגרשים המוקצים לאגודה בהתאם לסעיף זה".

שני התיקונים לעניין סעיף זה הינם:

א. במקום 7 מגרשים כמצוין לעיל, יותר לישוב לרכוש את הזכויות ב- 12 מגרשים.

ב. ההסדר הוארך למשך 7 שנים.

להרחבה בנושא זה ראו חוזרנו מס' 109/2013 "תיקון נוסף להחלטת המועצה בעניין בנייה למגורים באגודות ישובים חקלאיים".

9. עיכוב מתמשך ביישום החלטה 1155

גם בשנה החולפת, חזרה ועלתה, פעם נוספת, העובדה כי רמ"י כלל אינה ערוכה ליישום החלטה 1155 על אף שההחלטה נכנסה לתוקף לפני יותר משש שנים (ב- 26.6.2007).

במסגרת ת"א 28702-04/12 בן הרוש ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, הוגש תצהירה של הגב' שולה בן צבי, מנהלת האגף החקלאי ברמ"י, לעניין יישום החלטה 1155, (מיום 17.4.13), ממנו עולים הדברים הבאים:

1. היעדר לוח זמנים - התצהיר כולל אמירה מפורשת כי רמ"י איננה ערוכה ליישום החלטה 1155 ואף נעדרת כל הערכה לגבי לוח זמנים ליישומה.

2. היעדר תקציב - סעיף 7.1 להחלטה 1155 קובע כי "יישום ההחלטה מותנה בקבלת תקציב". מהתצהיר ניתן להבין כי התקיימו ישיבות עם משרד האוצר בעניין יישום ההחלטה, אולם ניתן להבין שבאותן ישיבות לא התקבלו החלטות יישומיות, שכן, כפי שמציינת גב' בן צבי בתצהירה "לא ברור מהו היקף המשאבים הדרושים לצורך יישום ההחלטה ואופן הפעלתה".

3. עומס בירוקרטי – מתצהירה עולים תסמינים בירוקרטים רבים, כגון: "מדובר בהחלטה המחייבת היערכות משמעותית", "עבודת מיפוי והתאמת מערכות חוזים" או "גיוס כוח אדם ייעודי".

מתצהיר פורמאלי זה, שניתן כאמור בחודש אפריל 2013, ניתן להבין, כי גם כיום, יותר משנתיים מיום מתן פסק הדין בבג"צ 1027/04 פורום הערים העצמאות נ' מועצת מקרקעי ישראל (2011), שבו אישר ביהמ"ש את החלטה 1155 ו- 979 וקבע כי יש לפעול לקידומן, אין עדיין התקדמות מהותית ברמ"י, ליישום החלטה 1155 ולעיגון זכות החכירה לדורות של החוכרים בתנאי נחלה.

להרחבה בנושא זה ראו חוזרנו מס' 054/2013 "עיכוב מתמשך ביישום החלטה 1155".

10. ארכה להגשת תביעות פיצויים בגין הפקעת קרקע

לאחרונה נדונה בביהמ"ש העליון סוגיית יישומו של סעיף 6 לחוק ההתיישנות, הקובע כי "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה", לגבי תביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין.

ביהמ"ש קבע כי מרוץ ההתיישנות להגשת תביעות פיצויים בגין הפקעת מקרקעין יחל, לכל המאוחר, ביום בו תפסה הרשות המפקיעה חזקה במקרקעין.

הלכה זו, לו הייתה מוחלת באופן רטרואקטיבי, כדרך רוב ההלכות החדשות המשנות הלכות קודמות, הייתה שוללת באחת את זכויותיהם של כל אלו אשר לא הגישו תביעה לפיצויים תוך שבע שנים מיום ההפקעה בפועל (בכפוף לחריגים).

אולם, בפסיקתו קבע ביהמ"ש, בהחלטה תקדימית, כי הלכה זו תיכנס לתוקף רק בעוד שלוש שנים ממועד מתן פסק הדין (ניתן ביום ‏21.3.2013), משמע, "ביחס לתביעות שתוגשנה בתקופה זו, כמו גם ביחס לתביעות לפיצויי הפקעה שעודן תלויות ועומדות וטרם ניתן בהן פסק דין חלוט, לא תתקבלנה טענות של התיישנות התביעה". (הנשיא א' גרוניס בפסק הדין).

השלכותיה של החלטה זו הן משמעותיות, שכן, היא מקנה חלון זמנים להגשת תביעות פיצויים, בעיקר נגד מע"צ והרשויות המקומיות (אשר בניגוד למדינה טוענות טענת התיישנות בתביעות פיצויים בגין הפקעות) גם לגבי הפקעות שנעשו בשנותיה הראשונות של המדינה, מבלי שתחול עליהן ההלכה החדשה שנקבעה בפסק הדין.

להרחבה בנושא זה ראו חוזרנו מס' 039/2013 "ארכה להגשת תביעות פיצויים בגין הפקעת קרקע".

11. הערכות למימוש החלטה 1155 ולרישום נחלות בטאבו – אישורי מיסים

כהכנה לקראת חתימת חוזה החכירה לדורות לחלקה א' ולמימוש הזכויות בחלקת המגורים בהתאם להחלטת 1155 ובמקביל לתהליך בדיקה ותיקוני גבולות חלקות א' במושבים רבים המתבצעים בימים אלו ע"י משרדי מודדים מוסמכים, אנו פועלים לקבלת אישורי מיסי רכישה מרשות המיסים.

תנאי הכרחי לביצוע הרישום בטאבו הוא חתימת חוזה חכירה לדורות על חלקה א' המחייב תשלום מס רכישה. לפיכך מוצע להסדיר תשלום מס הרכישה על בסיס שווי נחלה הנמוך ביותר האפשרי.

במטרה למזער תשלומי מס הרכישה הנגזרים בשיעורים שונים משווי הנחלה אנו ממליצים לטפל בנושא כבר עתה ולהצטייד באישורי מס הרכישה הנדרשים לעת חוזה החכירה לדורות ו/או הרישום בטאבו.

בשלב הראשוני אנו מבצעים מיפוי אודות מצבם של כל אחת מהנחלות ובעקבותיו אנו מעבירים להנהלת המושב דו"ח המלצות לדרכי פעולה לקבלת אישורי המיסים.

משרדינו פועל לקבלת אישורי המיסים ללקוחותינו בהתאם לדוח ההמלצות ולסיכום עם הנהלת המושב.

אנו פועלים בתאום עם הנהלת רשות המיסים לגיבוש נוהל ברור שייתן פתרון יעיל ומהיר לקבלת אישורי המיסים בעלויות מינימאליות.

להרחבה בנושא זה ראו חוזרנו מס' 011/2013 "הערכות למימוש החלטה 1155 ולרישום הנחלות בטאבו – אישורי מיסים".