ב-16.09.2013 פרסמה, הוועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין, את הצעת התקן מס' 22.00 שעניינה "פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע שיעודה בתכנית מאושרת אינו לבניה ומיועדת לשיווק על בסיס ציפיות לשינוי יעודה" (להלן- הצעת התקן).

הצעת התקן קובע כללים לעריכת שומה לקרקעות שיעודן בתכנית מאושרת אינו לבניה (בעיקר קרקע חקלאית), על מנת לתת לרוכש פוטנציאלי את המידע העובדתי התקף לגבי הקרקע וככלי לבחינת סבירות המידע שמוצג ע"י המשווק

רקע מתוך הצעת התקן

"התופעה של שיווק ומכירת קרקעות שאינן מאושרת לבניה, תוך יצירת מצגים, כי הן עומדות להיות מופשרות במועד כלשהו בעתיד לבניה למגורים, או ליעודים אחרים, קיימת מאז קום המדינה. השיווק מתבסס על מצג שעל פיו, בעת ההפשרה העתידית יעלה ערכן של הקרקעות במאות אחוזים. הקרקע נמכרת, לפיכך, במחיר המגלם בתוכו ציפיות להפשרתה והפיכתה לזמינה לבניה.

במקרים רבים מאוד אין לצרכן הרוכש את הקרקע יכולת לאמוד את סיכויי ההפשרה ואת העלויות הכרוכות בשינוי יעודה למצב זמין לבניה, והוא נסמך על הנתונים המוצגים על ידי המשווק/בעל הקרקע.

התקן מיועד לאפשר לרוכשים קרקעות מסוג זה לצורך השקעה לקבל מהמציע, או מהמשווק, את האינפורמציה הנדרשת על מנת שיוכלו לקבל החלטה בקשר להשקעות בקרקעות אלה.

תמצית עקרונות השומה

הערכת שווי הקרקע תעשה לשני מצבים:

מצב א': שווי הקרקע כפי שהוגדר בתכניות מאושרות ללא שינוי יעוד לבניה. הערכה זו יכולה להתבסס על נתוני השוואה מנכסים בעלי מאפיינים דומים בסביבה (ללא זכויות בניה).

ככל וקיימת תכנית בהכנה יעריך השמאי את הקרקע בהתאם למצב התכנוני המאושר בלבד.

מצב ב': שומה מבוססת הנחה (היפותטית) המושתתת על מידע והנחות עבודה ואשר מניחה שהקרקע זמינה לבניה במועד הקובע על בסיס הפרוגרמה התכנונית המוצעת לחטיבת הקרקע.

השומה לגבי קרקע זמינה לבניה (מצב ב') תתייחס, בין היתר, לנקודות הבאות:

א. סבירות המימוש של הפרוגרמה.

ב. פירוט ההליכים, אבני הדרך והחסמים שעל הפרוגרמה לעבור עד לאישורה. כגון: אישור מוסדות תכנון, פינוי פולשים, טיפול בהתנגדויות צפויות, פיתוח וכו'.

ג. אומדן פרק הזמן הצפוי לאישור התכנית.

ד. פירוט ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי שינוי היעוד ואישור הפרוגרמה. כגון: תכנון, מדידות, יועצים, דמי היתר, היטלי השבחה, היטלי פיתוח, פיצויים וכו'.

מהשווי (ההיפותטי) של הקרקע הזמינה לבניה יפחית השמאי את סך העלויות וההוצאות אשר ידרשו להבאת הפרוגרמה לאישור וזמינותה (כפי שפורטו לעיל).

השמאי יקבע את שווי השומה למועד הקובע בהתאם לשני המצבים ויפרט גם את ההסתייגויות וההתניות הכרוכות בשומה, וכן את האפשרות כי הפרוגרמה לא תוכל להתממש כלל.

סוגיית שוויה של קרקע חקלאית ממשבצת נחלות של אגודת יישוב חקלאי

נציין כי ביולי 2010 נידונה סוגיית שוויה של קרקע חקלאית ע"י ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז ות"א (עררים 64+65/09 קיבוץ נצר סירני נגד חברת החשמל לישראל והועדה לתכנון ובניה גזר).

הוועדה קבעה, בין היתר, כי לקרקע חקלאית במרכז הארץ בסמוך לערים קיים ערך גבוה בהרבה מקרקע חקלאית גרידא.

בנוסף קיבלה הוועדה את פסיקתו של השמאי המכריע, מר ארז כהן – ממשרד ברק, פרידמן, כהן בהליך, אשר קבע, בין היתר:

"על מנת להוכיח שהיה לקרקע פוטנציאל לשינוי יעוד צריכים להתקיים שני תנאים – ראשית תכנית צפויה לגבי מקרקעין, ושנית שסיכויי אישורה הם בגדר ציפייה סבירה.

גם אם קיים פוטנציאל לשינוי יעוד, יש לבחון אם זכויות העורר במקרקעין מקנות הנאה כלכלית משינוי זה. לאור בג"צ הקשת המזרחית (244/00) ופס"ד חגור (105/00.."

להרחבה בנושא ראו חוזרינו: 92/2010 "סוגיית שוויה של קרקע חקלאית".

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.