בישיבה מיום 10.9.2013, אישרה הנהלת רשות מקרקעי ישראל (להלן רמ"י) נוסח חוזה חכירה לדורות חדש (לאגודה ולמתיישב) הפוגע קשות בזכויות חוזי החכירה של אגודת המושב וחבריו. נוסח החוזה יובא לאישורה הסופי של מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה הקרובה.

נוסח חוזה החכירה החדש (להלן: "החוזה הנחות") בא בעקבות הליך משא ומתן מיותר ושגוי אשר התנהל בין רמ"י לנציגים בתנועות ההתיישבות בעניין נוסח חדש ומלא של חוזה חכירה לדורות לאגודת המושב וחלקות הנחלה לחבריה.

'מיותר ושגוי' - זאת נוכח העובדה כי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה מפורשת וברורה מיום 11.5.1989 שמספרה 416, אישרה כבר נוסח מלא ומפורט של חוזה חכירה לדורות לאגודת המושב ולחלקה א' לחבר המושב - חוזה 416.

החלטה 416 אף פורסמה בפרסום הרשמי של מדינת ישראל (ילקוט הפרסומים) מס' 3681 מיום 17.7.89.

חוזי חכירה הזהים לחוזה 416 נחתמו עם אגודת מושב בן-עמי ועם חבריה ביום 19.12.1996. כמו כן, חידושי חוזה חכירה לדורות במושבים ותיקים נעשים בנוסח חוזה חכירה לדורות התואם לנוסח חוזה 416.

לעניין זה ראו חוזרנו מס' 88/2013 – "חוזה החכירה לדורות עפ"י החלטה 416 בתוקף מעל 24 שנים".

למרבה התמיהה, ביוזמת רמ"י, נגררו נציגי המושבים, כנראה מחוסר ידיעה לגבי הנוסח התקף, המאושר והקיים של חוזה 416, לדיונים מיותרים וממושכים על טיוטת נוסח חוזה חכירה חדש. נוסח החוזה שאושר בהנהלת רמ"י פוגע ושוחק באופן משמעותי זכויות רבות שהוקנו למושבים ולחבריהם במסגרת חוזה 416.

נוסח החוזה הנחות אף מפלה לרעה את המושבים וחבריהם לעומת נוסח חוזה החכירה לקיבוץ, כך לדוגמא, בסעיפי ההגדרות היסודיים, כגון: "משק חקלאי", "מפעל" ו"שימוש חקלאי" (הגדרה מיותרת שנוספה) נעשה שינוי קיצוני לרעה לעומת חוזה 416 וחוזי משבצת הנחלות שנחתמו עם למעלה מ-120 קיבוצים ומושבים שיתופיים.

יש להתנגד לכל שינוי בהגדרות יסוד אלו, היוצרות הבדלים מהותיים ובלתי סבירים בחוזי משבצת הנחלות, בין חוזה הקיבוץ לחוזה המושב וחבריו.

בהמשך לאישורה של הנהלת רשות מקרקעי ישראל (להלן רמ"י) את נוסח חוזה החכירה לדורות הנחות ובהמשך למכתב "הערות לחוזי חכירה לדורות" מיום 15.9.2013 ששלחה הועדה הבין מושבית להנהלת רמ"י ובו צוינו מספר נושאים חשובים שיש לתקן בנוסח החוזה, להלן הערות עקרוניות נוספות, אשר לא נכללו במכתב דלעיל:

השמטת מטרת החכירה ל"מפעל"

1. בחוזה הנחות אין כל ביטוי לסעיף 5 (ג) "מטרות החכירה" בחוזה 416, לפיו:

"למרות האמור לעיל ובכפוף לאמור בסעיף 7 (ב) תהיה האגודה רשאית להשתמש בחלק מהמוחכר למטרת מפעל. בפסקה זו: האגודה – לרבות חבריה, באישור האגודה, בלבד שעל חבריה יחול סעיף 10 (ה)" (הדגשות שלי – ב.מ).

כאשר "מפעל" מוגדר לעניין זה בסעיף 2 "הגדרות" לחוזה 416 כדלקמן:

""מפעל" – שטח קרקע מתוך המוחכר המשמש או נועד לשמש לתעשייה, לבתי הבראה ונופש, לחניונים (קמפינג). לתחנות דלק, לבריכות שחיה מסחריות, או לכל מטרה עסקית אחרת שאינה משק חקלאי."

להוראות סעיפים אלו בחוזה משמעות רבה מאחר והם מעניקים לפי דעתנו לקרקע הנחלות תכונה של "קרקע עירונית".

לתכונה זו של קרקע עירונית השפעה ניכרת על שיעור דמי החכירה בשינוי יעוד למטרה עסקית (31% במקום 91%) לשיעור דמי שימוש (2% במקום 5%) ולגובה הפיצויים עבור הפקעת זכויות קרקע משבצת הנחלות.

כפועל יוצא מכך, נמחקו כל ההוראות בקשר לזכותה של האגודה וחבריה לשינוי יעוד לכל מטרה עסקית.

בנוסף, החוזה הנחות נעדר הוראות המאפשרות העברת הזכויות האגודה וחבריה בשטח המפעל, על דרך של החכרת משנה, לתאגיד שבשליטתה הבלעדית כפי שהוראות אלו באו לידי ביטוי בסעיף 10(ה)(1) לחוזה 416.

קביעת גודל נחלה

2. בחוזה הנחות נוספה ההגדרה "גודל נחלה בישוב":

"________ דונם ברוטו, כפי שנקבע על ידי שר החקלאות ואושר על ידי הרשות." (הדגשה שלי-ב.מ)

הגדרה זו עומדת בניגוד גמור לקבוע בהחלטת היסוד של מועצת מקרקעי ישראל, היא החלטה מס' 1, בה נקבע (בסעיף 4 א') כי "גודל נחלה ייקבע על ידי המרכז המשותף לתכנון ופתוח חקלאי של משרד החקלאות".

אין כל בסיס לדרישה של רמ"י להתערב בנושא גודל הנחלה וספק רב אם הדבר הוא על דעת משרד החקלאות ופיתוח הכפר.

הוספת הגדרת "שימוש חקלאי" בחוסר סמכות

3. נוספה הגדרה שעניינה "שימוש חקלאי" – הוספה זו מהווה ניסיון יומרני, בלתי מוצלח, על ידי חסרי סמכות, לקבוע מהו שימוש חקלאי.

יש להשאיר את הגדרת "השימוש החקלאי", שהינו דינמי ומותאם לכפר הישראלי של המאה ה - 21, לגוף המופקד על נושא זה – משרד החקלאות ופיתוח הכפר. דיש להותיר, אם כן, את הגדרת "משק חקלאי" בעינה, כפי שזו מופיעה בחוזה 416 ובחוזה הקיבוץ.

ביטול ההוראות המאפשרות איוש נחלות

4. חוזה 416 מאפשר פרק זמן של 5 שנים, ממועד חתימת חוזה החכירה לדורות, בו על האגודה יהיה לעשות את כל הדרוש לשם יישוב נחלות שטרם אוישו. יצוין, כי בחוזה החכירה של מושב בן עמי (אזור עדיפות לאומית א') בוטלה מגבלת חמש השנים דלעיל.

הוראה זו, המסדירה את זכות האגודה להקצות את הנחלות הפנויות, נעלמה מהחוזה הנחות. החוזה הנחות מתעלם מעניין מרכזי זה, המקיף 4,000 נחלות שטרם אוישו, רובן בפריפריה.

כמו כן, נעלמה כלא הייתה ההוראה המסדירה איוש נחלות לראשונה (סעיף 10(ג) לחוזה 416), הוראה זו קובעת כי לא יוטלו דמי הסכמה באם האגודה לא מקבלת תמורה עבור הנחלה (למעט שווי זכויות נכסי האגודה).

ביטול הוראות החלטה 476 לעניין שלושה דונם נוספים לכל נחלה

5. בחוזה הנחות נוסף סעיף הקובע "השטח הכולל אשר יוחכר לבעלי הנחלות בחוזה חכירה לא יעלה על גודל נחלה בישוב". בסעיף זה אין ביטוי לזכותה של האגודה ל'קרקע נוספת' לכל נחלה, כקבוע בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 476, בהיקף של 3 דונם לכל נחלה.

חיוב בהיטל השבחה בניגוד לחוק

6. להוראות הסעיף המפרטות את סוגי התשלומים החלים על האגודה נוספה חובת תשלום בגין 'היטל השבחה' ופורטו בסעיף זה הוצאות שבגינם תחויב האגודה.

לגבי חיוב בהיטל השבחה - מדובר בטעות, מאחר שלקרקעות רמ"י שנקבע דין מיוחד, לפיו לא חל היטל השבחה על מרבית קרקעות רמ"י ומאידך רמ"י חייב בתשלום חלף היטל השבחה, בשיעור 12% מתקבוליו (סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה).

חוזה בכייה לדורות

המחדל המסתמן בוויתור על זכויות משפטיות מינימליות הקיימות בחוזה החכירה לדורות המאושר (הוא חוזה 416), נובע מרצונה של רמ"י למחוק ולשרש מתודעתם וידיעתם של נציגי המושבים את חוזה 416 משנת 1989.

אפשר כי מקור הטעות הוא בהוראה, ביצועית בלבד, שבאה להורות על עדכון חוזה 416, במספר שינויים מועטים שהוכנסו לנוסח החוזה במסגרת החלטה 823 מיום 10.2.1998. בין היתר, בעניין הארכת חוזה החכירה לארבע תקופות בנות 49 שנים כ"א ובעניין קביעת דרגות חופש בקשר לגודל שטח הנחלה המוחכר לחבר המושב.

למרות תכליתו החשובה של חוזה החכירה – לחזק ולעגן את זכות החוכר בקרקע ולאפשר את יישום החלטה 1155, אין להסכים בשום פנים ואופן לגרסת החוזה הנחות.

יודגש כי החוזה הנחות אינו נותן כל ביטוי לזכויות בחלקת המגורים בעקבות יישום החלטה 1155, זו תקלה חמורה ובעייתית בשל עצמה.

יש לזכור כי לא מדובר בהחלטה שיפוטית או מינהלית, אשר ניתנות לשינוי ולתקיפה בביהמ"ש, אלא בחוזה נחות שנחתם לתקופה ארוכה ביותר (4 פעמים 49 שנים) ואשר יחייב את הצדדים לגבי תוכנו.

נציגי המושבים, המנהלים בימים אלו את המו"מ עם רמ"י, אשר ינסו, כנראה, להציג את החוזה החדש והנחות כ"פרקטי" או כ"הטוב ביותר שניתן להשיג" נקראים לעמוד בתוקף על זכויות המושבים וחבריהם ולמנוע כל הרעה ופגיעה בזכויות המעוגנות והקיימות בנוסח חוזה 416 שאושר.

יש לעמוד על אכיפת החלטה 416 ולחתום על חוזה חכירה לדורות ולא על חוזה נחות, שמא יהיה בגדר חוזה בכייה לדורות.

להבהרות ולפרטים נוספים ניתן לפנות למשרדנו בת"א.