הנדון: חוזה בכייה לדורות למושב ולחבריו בפתחנו
בהמשך להליך המשא ומתן הארוך (והמיותר) הממשיך להתנהל, גם בימים אלו, בין רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") לנציגי תנועות ההתיישבות, פורסמו לאחרונה (בתחילת ספטמבר 2013) נוסחי חוזי חכירה נחותים חדשים (לאגודה ולמתיישב), מהם עולה כי בכוונת רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") לפגוע בזכויות משפטיות מהותיות אשר הוקנו למושבים ולחבריהם בנוסח שאושר בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 416 ועודנו בתוקף.
זאת על אף העובדה כי נוסח חוזה חכירה לדורות למושבים ולחבריהם אושר לפני יותר מעשרים וארבע שנים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 416 ועל אף העובדה שנוסח חוזה הזהה לנוסח שאושר בהחלטה 416, נחתם כבר ביום 19.12.1996 עם אגודת מושב בן-עמי וחבריה.
נוסח חוזה החכירה החדש מפלה לרעה לעומת נוסח חוזה החכירה לקיבוץ, כך לדוגמא, בסעיפי ההגדרות היסודיים, כגון: "משק חקלאי", "מפעל" ו"שימוש חקלאי" (הגדרה מיותרת שנוספה) נעשה שינוי קיצוני לעומת חוזה 416 וחוזי משבצת נחלות שנחתמו עם למעלה מ-120 קיבוצים ומושבים שיתופיים.
יש להתנגד לכל שינוי בהגדרות היסוד כגון אלו, היוצרים הבדלים מהותיים ובלתי סבירים בחוזי משבצת הנחלות, בין חוזה הקיבוץ לחוזה המושב.
בחוזר זה נעמוד על עקר השינויים לרעה, בין נוסח חוזה החכירה החדש לאגודה המושב (להלן: "החוזה הנחות") לבין נוסח חוזה החכירה לאגודה שאושר במסגרת החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 416 (להלן: "חוזה 416").
להן התייחסותנו להבדלים העיקריים ביחס לחוזה 416 עם אגודת המושב:
הכפפת הזכויות החוזיות להחלטות המועצה המשתנות מעת לעת
- נוסח חוזה החכירה לדורות, הנותן ביטוי לזכויות הקנייניות של החוכר, גובר על החלטות מועצת מקרקעי ישראל. אולם, בחוזה הנחות התהפכו היוצרות, שכן, רבים מסעיפי החוזה הנחות כפופים להחלטות מועצת מקרקעי ישראל העתידיות (כ-10 סעיפים), דבר אשר יוצר חוסר בהירות וחוסר וודאות, בלתי נסבל, לגבי זכויות אגודת המושב והמתיישבים בנחלותיהם, בעיקר לנוכח השינויים התכופים במדיניות מועצת מקרקעי ישראל.
השמטת מטרת החכירה ל"מפעל"
- בחוזה הנחות אין כל ביטוי לסעיף 5 (ג) "מטרות החכירה" בחוזה 416, לפיו:
"למרות האמור לעיל ובכפוף לאמור בסעיף 7 (ב) תהיה האגודה רשאית להשתמש בחלק מהמוחכר למטרת מפעל. בפסקה זו: האגודה – לרבות חבריה, באישור האגודה, בלבד שעל חבריה יחול סעיף 10 (ה)" (הדגשות שלי – ב.מ).
כאשר "מפעל" מוגדר לעניין זה בסעיף 2 "הגדרות" לחוזה 416 כדלקמן:
"מפעל" – שטח קרקע מתוך המוחכר המשמש או נועד לשמש לתעשייה, לבתי הבראה ונופש, לחניונים (קמפינג). לתחנות דלק, לבריכות שחיה מסחריות, או לכל מטרה עסקית אחרת שאינה משק חקלאי (הדגשה שלי – ב.מ).
להוראות סעיפים אלו בחוזה משמעות רבה מאחר והם מעניקים לפי דעתנו לקרקע הנחלות תכונה של "קרקע עירונית".
לתכונה זו של קרקע עירונית השפעה ניכרת על שיעור דמי החכירה בשינוי יעוד למטרה עסקית (31% במקום 91%) לשיעור דמי שימוש, (2% במקום 5%) ולגובה הפיצויים עבור הפקעת זכויות קרקע משבצת הנחלות.
כפועל יוצא מכך, נמחקו כל ההוראות בקשר לזכותה של האגודה וחבריה לשינוי יעוד לכל מטרה עסקית.
קביעת גודל נחלה
- בחוזה הנחות נוספה ההגדרה "גודל נחלה בישוב":
"________ דונם ברוטו, כפי שנקבע על ידי שר החקלאות ואושר על ידי הרשות." (הדגשה שלי-ב.מ)
הגדרה זו מקבעת את חריגת רמ"י מסמכותה, בניגוד לקבוע בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1, שם נקבע (בסעיף 4 א') כי "גודל נחלה ייקבע על ידי המרכז המשותף לתכנון ופתוח חקלאי של משרד החקלאות". אין שום אסמכתא לזכותה של רמ"י להתערב בנושא גודל הנחלה.
הגבלת השימוש בנחלות
- החוזה הנחות מגביל את השימוש בשטח הנחלה (כגון אפשרויות הבניה) בהתאם להחלטות המועצה, בהתאם לנהלי רמ"י ובאישור מראש ובכתב של רמ"י.
סעיפים אחרים מקנים לרמ"י רשות לסרב לתת אישור כנ"ל או להתנות את מתן הסכמתה "בתשלום כספי בהתאם לתנאים שיקבעו בהחלטות המועצה ונהלי הרשות אשר יהיו בתוקף במועד הגשת הבקשה לבניה". – ממש חוזה אריסים!
ביטול האפשרות להחכרת משנה ל"מפעל"
- החוזה הנחות נעדר הוראות המאפשרות העברת הזכויות האגודה וחבריה בשטח המפעל, על דרך של החכרת משנה, לתאגיד שבשליטתה הבלעדית כפי שהוראות אלו באו לידי ביטוי בסעיף 10(ה)(1) לחוזה 416.
הקדמת סיום החכירה למועד הפקדת תכנית
- לעניין "סיום מוקדם של החכירה" – החוזה הנחות סותר את החלטות מועצת מקרקעי ישראל והחלטות הממשלה ומקדים, בפרק זמן ניכר, את מועד ההפקעה לשלב הפקדת תכנית המתאר.
הוראה דרקונית זו מהווה פגיעה קשה באגודה ובחבריה, אשר מאבדים את הקרקע בשלב מוקדם, כבר עם הפקדת תכנית מתאר וטרם אישורה.
ויוער שלב ההפקדה הוא שלב מוקדם בהרבה (לפעמים שנים רבות) משלב כניסת שינוי היעוד לתוקף ואף קודם לשלב הליך השימוע וההתנגדויות לתכנית
חידוש זה סותר את הקבוע בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1 שקבעה כי ההצדקה להפקעת קרקע קיימת רק כאשר ההליך התכנוני הושלם (כניסת התכנית לתוקף).
ביטול הוראות החלטה 476 לעניין 3 דונם נוספים לכל נחלה
- בחוזה הנחות נוסף סעיף הקובע "השטח הכולל אשר יוחכר לבעלי הנחלות בחוזה חכירה לא יעלה על גודל נחלה בישוב". בסעיף זה אין ביטוי לזכותה של האגודה ל'קרקע נוספת' לכל נחלה, כלשון החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 476, בגודל של 3 דונם לכל נחלה.
ביטול ההוראות המאפשרות איוש נחלות
- חוזה 416 מאפשר פרק זמן של 5 שנים, ממועד חתימת חוזה החכירה לדורות, בו על האגודה יהיה לעשות את כל הדרוש לשם יישוב נחלות שטרם אוישו. ויודגש, כי בחוזה החכירה של מושב בן עמי (אזור עדיפות א') בוטלה מגבלת חמש השנים דלעיל.
הוראה זו, המסדירה את זכות האגודה להקצות את הנחלות הפנויות, נמחקה מהחוזה החדש והחוזה חסר כל התייחסות לעניין מרכזי זה המקיף 4,000 נחלות שטרם אוישו, רובן בפריפריה.
כמו כן, ההוראות המסדירות איוש נחלות לראשונה (סעיף 10(ג) לחוזה 416), לפיהן לא יוטל דמי הסכמה באם האגודה לא מקבלת תמורה עבור הנחלה למעט שווי זכויות נכסי האגודה נעלמו גם הן.
הוספת הגדרת "שימוש חקלאי" בחוסר סמכות
- נוספה הגדרת "שימוש חקלאי" – הוספה זו מהווה ניסיון יומרני, בלתי מוצלח, על ידי חסרי סמכות, לקבוע מהו שימוש חקלאי.
יש להשאיר הגדרת השימוש החקלאי, שהינו דינמי, לגוף האחראי על נושא זה – משרד החקלאות, ולהשאיר הגדרת "משק חקלאי" בעינה, כפי שמופיעה בחוזה 416 ובחוזה הקיבוץ.
חיוב בהיטל השבחה בניגוד לחוק
- לסעיף המפרט את סוג התשלומים החלים על האגודה נוספה חובת תשלום בגין 'היטל השבחה' ופורטו בסעיף זה הוצאות שבגינם תחויב האגודה.
לגבי חיוב בהיטל השבחה - מדובר בטעות, מאחר שלקרקעות רמ"י שנקבע דין מיוחד, לפיו לא חל היטל השבחה על מרבית קרקעות רמ"י ומאידך רמ"י חייב בתשלום חלף היטל השבחה, בשיעור 12% מתקבוליו (סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה).
אין להסכים עם ההרעה המשמעותית בזכויות חוזה 416
החוזה הנחות מהווה הרעה הן לעומת נוסח חוזי החכירה שנחתמו עם הקיבוצים והן לעומת חוזה 416 בנושאים מהותיים.
זכות החכירה לאגודת המושב ולחבריה, כפי שהיא מפורטת בחוזה הנחות, הינה זכות מוחלשת וגרועה בהרבה מזכות החכירה המפורטת בחוזה 416.
למרות תכליתו החשובה של חוזה החכירה – לחזק ולעגן את זכות החוכר בקרקע ולאפשר את יישום החלטה 1155, אין להסכים לגרסה החוזה הנחות.
יש לזכור כי לא מדובר בהחלטה שיפוטית או מנהלית, אשר ניתנות לשינוי ולתקיפה בביהמ"ש, אלא בחוזה שנחתם לתקופה ארוכה (4 פעמים 49 שנים) ואשר יחייב את הצדדים לגבי תוכנו.
נציגי המושבים, המנהלים בימים אלו את המו"מ עם רמ"י, אשר ינסו, כנראה, להציג את החוזה החדש והנחות "כפרקטי" או כ"הטוב ביותר שניתן להשיג" נקראים לעמוד בתוקף על זכויות המושבים וחבריהם ולמנוע כל הרעה ופגיעה בנוסח חוזה 416 שאושר לפני יותר מ – 24 שנים על מנת שלא יהיה זה חוזה בכייה לדורות.
לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.