בעקבות הבלבול והטעויות החוזרות (כפי שאף פורסם לאחרונה) בחרנו לחזור ולחדד בחוזר זה את מדרג היחסים שבין החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 416 (להלן: "החלטה 416") ובין החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 823 (להלן: "החלטה 823") אשר קבעה לפני למעלה מ – 24 שנים את נוסח חוזה החכירה לדורות לאגודת המושב ולחבריה לעניין חלקה א'.

הבנת המדרג באופן נכון, כפי שעולה מהחלטות המועצה, מפרוטוקולי ישיבות המועצה שקדמו להחלטה 823 ומפסיקת ביהמ"ש, ישקף בצורה הטובה והמקיפה ביותר, את זכותם של מושבי העובדים וחבריהם לחתום על חוזי חכירה לדורות מול רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י). באופן שלא יפגעו בהוראות חוזה החלטה 416

על מנת לשים את הדברים על דיוקם יש להבין את הרקע לקבלת ההחלטות:

החלטה 304

החלטה 304 שעניינה "חוזה חכירה לנחלות בישובים חקלאיים שיתופיים" אושרה ביום 8.7.85 וקבעה כדלקמן:

"חלקות א' של כל מתיישב בישוב חקלאי למעט קיבוץ, משק שיתופי ומושבה תירשמנה לחכירה בספרי האחוזה על שמו. יתר החלקות תירשמנה על שם הישוב המאורגן כאגודה, תוך שמירת זכויותיו של המתיישב במלואן.

נוסח החוזה יובא ע"י הועדה החקלאית בפני המועצה בישיבה שתקבע לכך".

כלומר, החלטה 304 קבעה כי בישוב חקלאי (שאינו קיבוץ אן מושב שיתופי) חלקות א' בלבד ירשמו על שם המתיישב ויתר החלקות (ב' ו-ג') ירשמו על שם האגודה.

בנוסף, נקבע בהחלטה כי יוכן נוסח חוזה למושב עובדים, אשר יובא לאישור המועצה. בעקבות ההחלטה אכן הוכנו נוסחי חוזה חכירה למושב עובדים: נוסח חוזה לאגודה ונוסח חוזה למתיישב (לגבי חלקה א').

החלטה 400

בהמשך לקבוע בהחלטה 304 ובעקבות הכנת נוסח חוזה החכירה למושב, נתקבלה ביום 28.11.88 החלטה 400 שעניינה "חוזה חכירה למושב עובדים". בהחלטה קצרה זו נכתב, בין היתר, כי "מועצת מקרקעי ישראל מברכת על הכנתו של חוזה מושב, ביוזמתו ובדירבונו של שר החקלאות". בנוסף, נקבע כי "חברי המועצה יעיינו בחומר המקיף שחולק להם, לקראת דיון בועדה החקלאית, שאליו יוכלו להצטרף ולהשתתף כל חברי המועצה.

נוסח החוזה יובא לאישור סופי של המועצה".

החלטה 416

החלטה 416 שעניינה "חוזי חכירה במושבי עובדים לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960", אושרה על ידי מועצת מקרקעי ישראל ביום 11.5.89.

בגוף ההחלטה קובעת החלטה 416, בקצרה, כי המועצה מאשרת כי החל מיום 11.5.89 יהיו מושבי עובדים וחברי מושבי עובדים זכאים לחתום עם רמ"י על חוזה חכירה (לאגודה ולמתיישב לגבי חלקה א').

ישאל השואל, מדוע חוזרת החלטה 416 על זכות החכירה של קרקע חקלאית, שנקבעה זה מכבר בהחלטה מס' 1 מיום 17.5.65 – הלא היא ההחלטה המכוננת של מועצת מקרקעי ישראל?

התשובה נעוצה בנוסח חוזי החכירה אשר צורפו להחלטה 416. כלומר, בהחלטה 416 אישרה המועצה לראשונה למושבי עובדים ולחבריהם לחתום עם רמ"י על נוסח חוזי החכירה לדורות, אשר הוכנו בהמשך להחלטה 304 ואשר צורפו להחלטה 416.

חשיבותה של החלטה 416 טמון, אם כך, בנוסח חוזי החכירה לדורות, אשר צורפו לאותה החלטה ואשר אושרו על ידי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה זו.

דוגמא לנוסח חוזה 416, ניתן לראות בחוזה שנחתם עם מושב בן-עמי ועם כ"א חבריו (המושב היחידי אשר הוא וחבריו אשר חתומים על חוזי חכירה לדורות).

יודגש כי נוסח החלטה 416 פורסם ב"ילקוט הפרסומים" הרשמי של ממשלת ישראל (י"פ 3681 מיום 17.7.1989).

החלטה 530

בהמשך להחלטה 304, אשר קבעה את כללי הרישום לגבי מושבים וכפרים שיתופיים נתקבלה החלטה 530 שעניינה "הודעה על החלטה בדבר חוזי חכירה בכפרים שיתופיים", אשר אושרה ביום 11.5.92.

בניגוד להחלטה 304, אשר קבעה כי חלקות א' בלבד ירשמו על שם המתיישב, קבעה החלטה 530 כי בכפרים שיתופיים תירשם הנחלה כולה על שם המתיישב, לפי החלטת האגודה השיתופית.

לגבי יתר שטחי הכפר השיתופי, שאינם נחלות (וכן שטחי נחלות שאינן מאוישות), נקבע כי ירשמו על שם האגודה.

החלטה 823

החלטה 823, אשר אושרה על ידי המועצה ביום 10.2.98, נתקבלה ביוזמת האגף החקלאי ברמ"י, בעקבות בעיה ביישום החלטות 304 ו-530 ואי חתימה על חוזי החכירה בפועל.

כפי שיפורט בהמשך, הבעיה העיקרית, אשר מנעה את חתימת המתיישבים על חוזי החכירה, הייתה הקצאה לא שוויונית של שטחים בין המתיישבים, בעיקר במושבים הוותיקים בהם הוקצו לראשוני המתיישבים נחלות קטנות באופן משמעותי לעומת מתיישבים חדשים (לעיתים רק 2-2.5 דונם לעומת 10 דונם).

החלטה 823, נועדה לפתור את הבעיה, בכך שביטלה את שתי ההחלטות (304 ו- 530) ואפשרה מנגנון של השוואת שטחי הנחלות בין המתיישבים באגודה החקלאית באופן הבא (סעיף 4 להחלטה):

"האגודה החקלאית רשאית להחליט כי לבעל נחלה תוחכרנה חלקות נוספות (חלקות ב'), המהוות את יתר שטח הנחלה שלו או חלק ממנה, מתוך השטח המוחכר לאגודה כמשבצת".

בנוסף, בעקבות עיכוב מתמשך בהליך הפרצלציה של חלקות ב', קבעה ההחלטה מנגנון אשר ימנע את עיכוב החתימה על חוזי החכירה (סעיף 7 להחלטה):

"האגודה החקלאית, בתיאום עם המינהל, תכין תוכנית חלוקה לצרכי רישום בלשכת רישום המקרקעין . העברת זכויות חכירה מהאגודה החקלאית לבעל נחלה תוכל להעשות גם לאחר חתימת חוזה החכירה לדורות עם האגודה ועם בעלי אותן נחלות." (הדגשה שלי - ב.מ).

כך עולה גם מנוסח הצעת החלטה 823, מיום 7.10.97 (סעיף 3 להצעה):

"מאחר ועבודת הפרצלציה של חלקות ב' עשויה להמשך זמן רב. מוצע לשנות את החלטת המועצה, באופן שיאפשר רישום חלקה א' בלבד על שם המתיישב, הטיפול ברישום חלקות ב' יעשה בנפרד, ותהיה אפשרות להחכיר חלק מהנחלה בחכירה לדורות ישירות לאגודה."

כך גם במכתבו, מיום 24.12.95, של מנהל האגף החקלאי (בעבר), מר דרור קרישפין ליו"ר הועדה הבין מושבית (בעבר), מר שלום שמחון:

"5. לאור החלטת המועצה 530 הוכנו נוהלים, בתאום עם תנועת האיחוד החקלאי שאליה מסונפים מרבית הכפרים השיתופיים, בקשר לאופן הכנת הפרצלציה של חלקות ב'.

6. מאחר ועבודת הפרצלציה כנ"ל עשויה להימשך זמן רב, קיבלנו פניה מהאיחוד החקלאי לשנוי החלטת המועצה, באופן שניתן יהיה לרשום על בעל הנחלה את חלקה א' בלבד, ובהמשך גם חלקות ב'..."

יוער, אחד העדכונים העיקריים והחשובים בהחלטה 823, מלבד העדכון שפורט לעיל בעניין רישום החכירה, הינו הארכת תקופת החכירה ל-3 תקופות נוספות של 49 שנים כל אחת:

הארכה זו בתקופת החכירה, אשר הוכנסה לנוסח ההחלטה הסופית, לא הופיעה בהצעת ההחלטה המקורית. תוספת זו הוכנסה ביוזמתו של מי שהיה בזמנו יו"ר מועצת מקרקעי ישראל, השר אריאל שרון, מתוך רצון לחזק את ההתיישבות החקלאית.

היחס בין החלטה 823 להחלטה 416

לאחר הבנת הרקע הכללי שעמד בבסיס קבלת ההחלטות לעיל, ניתן כעת לבחון בצורה טובה יותר את היחס שבין החלטה 416 ובין החלטה 823.

כפי שפורט לעיל החלטה 823 ביטלה את החלטות 304 ו- 503, כפי שנקבע בגוף החלטה 823 עצמה (בסעיף 9): "החלטה זו מבטלת את החלטות 304 ו- 530 ובאה במקומן".

אולם, מעולם לא ביטלה ו/או החליפה את החלטה 416.

מקור נוסף להבנת הקשר בין החלטה 823 להחלטה 416 טמון בהחלטה 823 עצמה וליתר דיוק בסעיף 10 להחלטה הקובע: "החלטה זו הינה בנוסף לאמור בהוראות החלטה 476..."

החלטה 476 אשר אושרה ביום 29.10.90 קובעת ברישא להחלטה:

"מודיעים בזאת כי מועצת מקרקעי ישראל, בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, החליטה בישיבתה מיום י' בחשון התשנ"א (29 באוקטובר 1990) ובהמשך להחלטותיה מיום י"ט בתמוז התשמ"ה (8 ביולי 1985) ומיום ו' באייר התשמ"ט (11 במאי 1989) בדבר החכרה לתקופה ארוכה של מקרקעין למושבי עובדים ולכפרים שיתופיים.." (הדגשות שלי - ב.מ).

כלומר, החלטה 823 קובעת בעצמה כי "הינה בנוסף" לאמור בהחלטה 476, אשר נתקבלה בהמשך להחלטה מיום 8 ביולי 1985, הלא היא החלטה 304 (אשר בוטלה ע"י החלטה 823) ובהמשך להחלטה מיום 11 במאי 1989, הלא היא החלטה 416 אשר לא בוטלה ותקפה לאורך כל 24 שנותיה עד כה.

בניגוד להחלטה 416 אשר קבעה את זכות החכירה באופן מפורש: "החל מיום 11.5.89 יהיו מושבי עובדים וחברי מושבי עובדים זכאים לחתום על מינהל מקרקעי ישראל על חוזה חכירה.." ואשר במסגרתה אף אושרו נוסחי חוזי החכירה המקוריים, החלטה 823 נועדה להתוות ההליך בו יוסדרו היקף, שטחי נחלות חברי אגודת הישוב החקלאי.

כך עולה גם מפסיקת ביהמ"ש בפס"ד ת"א (י-ם) 2234/00 כ"ץ דניאל נ' מינהל מקרקעי ישראל, שם דן ביהמ"ש המחוזי בירושלים בתביעתם של חברים ממושב בית-זית לחייב את רמ"י לרשום את נחלותיהם על שמם, מכוח החלטה 823.

במהלך הדיון עלתה שאלת מעמדה של החלטה 823 ונפסק, בין היתר:

"החלטה 823 אינה מקנה זכויות ישירות לחברים. לשונה - פשוטה: חלקה א' תוחכר לבעל הנחלה, אך זאת רק לאחר שיתמלא תנאי מוקדם, והוא רישום החלקות בספרי מרשם המקרקעין כיחידות רישום נפרדות בשלמות (סעיף 6). ההחלטה מתווה את ההליך בו יש לנקוט לשם הסדרת זכותו של בעל הנחלה כחוכר ישיר בנחלתו...

ההחלטה עצמה אינה מקנה, אפוא, זכויות ישירות לחברי המושב בחלקות א'. היא קובעת כי זוהי המטרה, אותה ניתן יהיה להשיג בהתמלא התנאים הנקובים בה...

גם ביחס לחלקות ב' לא מקנה ההחלטה לחברים זכויות ישירות. סעיף 4 של ההחלטה קובע, כי "האגודה החקלאית רשאית להחליט כי לבעל נחלה תוחכרנה חלקות נוספות (חלקות ב')...". ההחלטה אינה מחייבת את האגודה החקלאית להחליט שכך ייעשה". (הדגשות שלי - ב.מ).

למרות שהחלטה 823 לא ביטלה את החלטה 416 ואת נוסח חוזי החכירה אשר צורפו לאותה החלטה, היא כן מחייבת שינוי בנוסח חוזי החכירה. אך יודגש, שינוי זה אינו שינוי מהותי, אלא שינוי שנועד לפתור את בעית גודל שטחי כ"א הנחלות, כפי שפורט לעיל.

כך, על אף העובדה כי נוסח חוזה החכירה לדורות למושבים ולחבריהם (ביחס לחלקה א') אושר במסגרת החלטה 416 לפני יותר מעשרים וארבע שנים, בימים אלה עדיין מתנהלים דיונים ארוכים (ומיותרים) בין נציגי רמ"י ונציגי תנועות ההתיישבות לגבי נוסח חוזה חכירה לדורות חדש (להלן: "החוזה הנחות").

לעניין זה יוער, מבלי להיכנס לפרטי הדברים, מעיון בטיוטות נוסחי החוזה הנחות, אשר פורסמו לאחרונה, עולה כי זכויות החכירה למושבים ולחבריהם מצומצמות בחוזה הנחות, במידה ניכרת, לעומת הזכויות בחוזה 416.

נוסיף כי טיוטות חוזה החכירה הנחות אשר פורסמו, טרם אושרו באופן סופי, והמשא ומתן בין רמ"י למייצגי המושבים טרם הסתיים. עם זאת, כל בר דעת אשר יעיין בטיוטת החוזה הנחות יבין את "הלך הרוחות" ואת הכיוון הכללי אליו מכוונים פקידי רמ"י.

לפירוט והרחבה בנושא זה ראו חוזרינו: מס' 86/2012 - "הרעת תנאי חוזה החכירה לדורות לאגודת המושב ולחבריה", מס' 8/2013 - "הרעה בתנאי חוזה החכירה לדורות לחלקה א' של חבר מושב" ומס' 62/2013 - "הרעה בתנאי וזה חכירה לדורות לאגודת המושב".

סטייה ניכרת זו, מנוסח חוזה החכירה שאושר ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה 416, לא רק שכופה ומעמיסה על נציגי המושבים וחבריהם דיונים ממושכים ומיותרים עם רמ"י להסרת הפגיעה בזכויותיהם, אלא אף מעכבת את יישום החלטה 1155.

סיכום

החלטה 823 המעדכנת את החלטה 416 במספר נושאים אינה משנה את מהותה ואינה פוגעת בתוקפה הנמשך כבר מעל 24 שנים.

החוזה הנחות הנדון בימים אלו עם הנהלת רמ"י מפלה לרעה את המושבים וחבריהם, הן לעומת נוסח חוזי החכירה שנחתמו עם הקיבוצים והן לעומת חוזה 416, במספר נושאים מהותיים.

למרות תכליתו החשובה של חוזה החכירה – לחזק ולעגן את זכות החוכר בקרקע ולאפשר את יישום החלטה 1155, אין להסכים לגרסת החוזה הנחות.

יש לזכור כי לא מדובר בהחלטה שיפוטית או מינהלית, אשר ניתנות לשינוי ולתקיפה בביהמ"ש, אלא בחוזה נחות שנחתם לתקופה ארוכה (4 פעמים 49 שנים) ואשר יחייב את הצדדים לגבי תוכנו.

נציגי המושבים, המנהלים בימים אלו את המו"מ עם רמ"י, אשר ינסו, כנראה, להציג את החוזה החדש והנחות "כפרקטי" או כ"הטוב ביותר שניתן להשיג" נקראים לעמוד בתוקף על זכויות המושבים וחבריהם ולמנוע כל הרעה ופגיעה בנוסח חוזה 416 שאושר לפני יותר מ – 24 שנים על מנת שלא יהיה זה חוזה בכייה לדורות.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדינו בתל אביב.