הנדון: פגיעה בפוטנציאל תכנוני ברת פיצוי

לאחרונה קיבלה ועדת הערר המחוזית של מחוז מרכז החלטה חשובה, שהובילה לדחיית עשרות תביעות של בעלי קרקע חקלאית בגין ירידת ערך המקרקעין מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן "סעיף 197").

ע"פ ההחלטה, על מנת שניתן יהיה לטעון לקיומו של פוטנציאל תכנוני למקרקעין, אשר הפגיעה בו על ידי תכנית מחייבת פיצויים בגין ירידת ערך, חייב להתקיים רף תכנוני מינימאלי. (ערר 377/08 האוניברסיטה העברית י-ם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ).

ביום 9.4.98 הופקדה תכנית מתאר מחוזית למחוז המרכז 21/3 (להלן: "התכנית"). התוכנית אושרה על ידי המועצה הארצית ביום 14.5.02 ופורסמה למתן תוקף ביום 12.11.03.

בעקבות אישור התכנית, הוגשו לועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון (להלן: "הועדה המקומית") תביעות רבות לירידת ערך מכוח סעיף 197, בטענה כי התכנית פגעה במקרקעי העוררים, והביאה לירידת ערכם. הועדה המקומית דחתה את התביעות, ומכאן הערר.

טענות העוררים

לטענת העוררים, לאחר אישור התכנית, הוכרזו מקרקעיהם כקרקע חקלאית, לכן, למרות שלא נפגעה יכולתם לנצל את הקרקע (שכן יכלו להמשיך לעבדה, ואף להקים מבנים חקלאיים), פגעה התכנית בסיכוי העתידי לשינוי ייעודה של הקרקע לבניה, ולפיכך נפגע הפוטנציאל התכנוני שהיה קיים ערב אישור התכנית.

חלק מהעוררים אף תמכו את תביעתם בחוות דעת שמאית הכוללת עסקאות השוואה באזור לפני ואחרי אישור התמ"מ, המוכיחות לטענתם כי ערכי המקרקעין באזור הרלוונטי אכן ירדו באופן משמעותי לאחר כניסת התכנית לתוקף.

טענות הועדה המקומית

לטענת הועדה המקומית, גם אם יוכח ששווי מקרקעי העוררים אכן ירד לאחר כניסת התכנית לתוקף, הרי שאין בכך כדי לבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197, משום שמחירי המקרקעין לפני כניסת התמ"מ לתוקף

לא היו מבוססים על "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לשינוי ייעודם, אלא על הנחה ספקולטיבית, חסרת כל בסיס תכנוני, כי ייעוד המקרקעין ישונה.

לטענת הועדה המקומית, לא ניתן לבסס עילת תביעה בגין ירידת ערך מקרקעין כתוצאה מאישור תכנית מכוח סעיף 197 על פגיעה בפוטנציאל תכנוני ספקולטיבי, להבדיל מפגיעה בפוטנציאל תכנוני המבוסס על הליכי תכנון ממשיים לאישור תכנית, וכי הליכים כאלה לא התקיימו.

סוגיה זו, של הכרה בפגיעה בפוטנציאל התכנוני של מקרקעין מכוח סעיף 197, אשר כונתה בפסיקה ובז'רגון המקצועי גם כ- "סוגיית הציפייות" עמדה בבסיס החלטת הועדה המחוזית.

החלטת הועדה המחוזית

הועדה המחוזית קבעה כי לא כל פגיעה בפוטנציאל התכנוני של מקרקעין היא ברת פיצוי מכוח סעיף 197, אלא רק מקרים בהם קיימת "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" כי ייעוד המקרקעין ישונה או כי תאושר תכנית משביחה אחרת.

"גם אם יוכח בעסקאות השוואה כי השווי של מקרקעין ירד כתוצאה מאישור תכנית, משום שהשוק מעריך כי לאחר אישור התכנית אין עוד סיכוי כי היעוד של המקרקעין ישונה או שתאושר לגביו תכנית משביחה אחרת, הרי שאם שווי השוק של המקרקעין ערב אישור התוכנית שיקף ציפייה לשינוי היעוד שהייתה בגדר משאלת לב, ספקולציה, או הערכה כללית כי ייעוד המקרקעין ישונה בשל מיקומו או מכל סיבה אחרת, לא קיימת עילת תביעה מכוח סעיף 197 לתשלום פיצוי בגין ירידת ערך זו".

הועדה קבעה כי עצם מיקומם של המקרקעין אינו יכול להוות בסיס "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לאישור תכנית שתשביח את הקרקע. כדי לבסס זכות לפיצוי מכוח סעיף 197 יש להוכיח, בין היתר, כי מחירי הקרקע לאחר אישור התכנית הפוגעת נמוכים משווים לפני אישור התכנית, וכי קיים קשר נסיבתי בין אישור התכנית לבין ירידת השווי.

בנוסף, לא כל ירידת שווי של מקרקעין בשל פגיעה בפוטנציאל תכנוני מבססת עילה מכוח סעיף 197, יש להוכיח כי התקיים רף תכנוני מינימאלי – בשעת כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף, חייב להתקיים הליך תכנוני המתייחס לתוכנית קונקרטית לשינוי ייעוד המקרקעין נשוא התביעה מכוח סעיף 197, או לשינוי יכולת ניצולם בדרך אחרת כגון תכנית לתוספת זכויות בניה, ואשר קיים סיכוי גבוה וממשי לאישורה של תכנית זו.

"לדעתנו, על מנת שניתן יהיה לומר כי התקיימו ערב אישור התוכנית הפוגעת הליכים תכנוניים לאישור תוכנית לשינוי יעוד, או תוכנית משביחה אחרת, וכי היה קיים סיכוי ממשי או גבוה כי תוכנית זו תאושר, חייבת להתקבל לכל הפחות החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התוכנית, המלמדת על כך כי לדעת אותו מוסד תכנון ראוי ונכון לקדם את התוכנית ולאשר אותה".

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדינו בתל אביב.