הנדון: אגודת ישוב חקלאי זכאית ליזום תכנית לשינוי יעוד

לאחרונה קיבל ביהמ"ש המחוזי בירושלים, מפי כב' השו' דוד חשין, את עתירתם של כפר כסלון (להלן- "כסלון") וחברת אזורים (להלן- "אזורים"), לבניית מתחם מגורים בחטיבת קרקע בגבעת מצפה נפתוח שממוקמת במבואות המערביים של ירושלים.

השאלה המרכזית בבסיס העתירה- האם כסלון הוא "מי שיש לו ענין בקרקע" ולכן רשאי להכין תכנית ולהגישה לפי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"). (עת"מ 2838-03-13 כפר כסלון, כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים).

רקע

ביום 06.12.11 אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה (להלן- "המשיבה 1") את תמ"מ 30/1 – תכנית המתאר המחוזית למחוז ירושלים. תכנית זו עוסקת, בין השאר, בפיתוחה של גבעת מצפה נפתוח. לאחר אישור תמ"מ 30/1, החלה רשות מקרקעי ישראל (להלן – "רמ"י" או "המשיבה 3") לשקוד על תכנון מחודש של גבעת מצפה נפתוח, ולשם כך פעלה בהליכי תכנון מול ועדות התכנון.

במקביל ובנפרד, הגישו העותרים ביום 06.12.12 את תכניתם לוועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים (להלן- "המשיבה 2"), והמציאו העתק ממנה למשיבה 1, בהיות התכנית בסמכותה בהתאם להוראות סעיף 61א(ב) לחוק, הקובע:

"(ב) משרד ממשלתי, ועדה מקומית או רשות מקומית, כל אחת בתחום מרחבה, וכן בעל קרקע או מי שיש לו ענין בקרקע (להלן – מגיש התכנית), רשאים להכין תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת ולהגישה לועדה המקומית; היתה התכנית בסמכות הועדה המחוזית, יעביר מגיש התכנית עותק לועדה המחוזי."

שטח התכנית משתרע על 412 דונם, וכולו בניהול רמ"י. 250 דונם משטח התכנית, המהווים שיעור של כ-60% ממנו, מושכרים לכסלון (להלן – השטח המוחכר).

יצויין, כי משנות השבעים, חוכר כפר כסלון מרמ"י כ-1,200 דונם בגבעת מצפה נפתוח, מחזיק ומעבד אותם, ובכללם השטח המוחכר. זאת, מכוח חוזה שכירות ("הסכם משבצת") בין כסלון לבין רמ"י, אשר מתחדש אחת למספר שנים.

המשיבות 1 ו-2 סירבו לקלוט את התכנית שהגישו העותרים, כל אחת מנימוקיה שלה. הנימוק העיקרי עליו התבססו המשיבות 1 ו-2 הועלה ע"י רמ"י, לפיו כסלון אינו 'בעל עניין' כהגדרת החוק, לצורך תכנון קרקעות מצפה נפתוח.

נגד החלטות אלה של המשיבות 1 ו-2 הגישו העותרים את העתירה דנן. ביהמ"ש מיקד את דיוניו בנימוק העיקר, שהיווה, כאמור, את ליבת המחלוקת– שאלת מעמד כסלון בקרקע.

עיקר טענות העותרים

לטענת העותרים, נקטה הפסיקה בגישת פרשנות מרחיבה בבחינתה את "מי שיש לו ענין בקרקע". לגישתם על פי הפסיקה אין ספק כי כסלון הינו "מי שיש לו ענין בקרקע", משום שיש לו אינטרס מהותי ולגיטימי בקרקע. לטענתם גם על פי הגישה המצמצמת בפסיקה, די בשיעור זכויות של כסלון בקרקע – למעלה מ-60% - כדי להתיר לו לתכנן את כל הקרקע הכלולה בתכנית.

באשר לאזורים נטען כי מכוח התקשרותה עם כפר כסלון לשם הגשת התכנית וקידומה, יש לראות אף בה כ"מי שיש לו ענין בקרקע".

עיקר טענות המשיבות

לטענת המשיבות, ממבנהו הלשוני של סעיף 61א(ב) לחוק עולה כי היקפה של הרשות ליזום ולהגיש תכנית נגזר מהיקפו של השטח הגיאוגרפי הרלוונטי לגורם שרשאי להגיש את התכנית. כך, משרד ממשלתי רשאי להגיש תכנית לגבי כלל שטחי המדינה; רשות מקומית – לגבי השטח שבאחריותה הציבורית; ו"בעל קרקע" או "בעל עניין בקרקע" – לגבי השטח שהיקפו "הולם את הקשר שיש להם" בו.

לגישתם של המשיבות, פרשנות תכליתית של המונחים "בעל קרקע" ו"בעל עניין בקרקע", שנגזרת מ"ההקשר הגיאוגרפי", כלשונם, "מובילה למסקנה כי נדרשת זיקת קרבה המגלמת שייכות של ממש לקרקע עליה משתרעת יוזמת התכנון. זיקה הבאה לידי ביטוי בזכות משפטית תקפה, זכות חוזית או זכות קניינית, לכל הקרקע הרלוונטית היינו לכל הקרקע עליה משתרעת יוזמת התכנון המוצעת". (הדגשות שלי ב.מ)

בנוסף נטען, בין היתר, כי אין לאפשר לפרט, להבדיל מגוף ציבורי , לתכנן את מקרקעי זולתו:

"הפרט נעדר ככלל מוטיבציה מוטת שיקולים ציבוריים-חברתיים מאזנים ורחבי יריעה, בבואו לתכנן את מקרקעי הזולת.. על כן, אין הצדקה ליתן בידי פרט כוח להניע תהליך סטטוטורי מורכב ועתיר משאבים בלא שתקום לתהליך תוחלת מימוש סבירה..." (הדגשות במקור).

הכרעת ביהמ"ש

ביהמ"ש אינו מקבל את טענת המשיבות לעניין פרשנות סעיף 61א(ב) וקובע:

"לטעמי, לשונו של סעיף 61א(ב) לחוק במתכונתו הנוכחית, כמו גם מבנהו, אינם מובילים בהכרח למסקנה כי רק בעל זכויות, קנייניות או חוזיות, בכל הקרקע הינו "מי שיש לו ענין בקרקע"...

אוסיף עוד, כי עמדת המשיבים נראית לי מצמצמת יתר על המידה, לא רק מההיבט הלשוני אלא גם משום שהיא מבוססת, כך נדמה, על עקרון של "הכל או כלום", תוך אי מתן משקל מתאים לעקרונות של סבירות ומידתיות." (הדגשות במקור).

בנסיבות אלו קובע ביהמ"ש כי כסלון הינו בגדר "מי שיש לו עניין בקרקע" בהתאם להוראות סעיף 61א(ב) לחוק, לנוכח היותו בעל זכויות שכירות בשיעור של כ-60% בשטח התכנית. לכן מקבל ביהמ"ש את העתירה ומורה על המשיבות לקלוט את תכנית העותרים ולדון בה.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדינו בתל אביב.