הנדון: תיקון חוק מיסוי מקרקעין במסגרת חוק ההסדרים

במסגרת החוק לשינוי סדרי עדיפויות (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו- 2014), התשע"ג – 2013 (להלן: "חוק ההסדרים"), שנכנס לתוקפו ביום 29.7.2013, תוקן בין היתר, בתיקון מס' 76, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה ) התשכ"ג-1963 (להלן: "התיקון" ו"החוק" - בהתאמה) וכן הותקנו תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), התשל"ה-1974 (להלן: "התקנות החדשות"), להלן התיקונים העיקריים ומועדי תחולתם:

תיקונים בתחולה מ 1.1.2014

1. שינויים בזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים

בוטל הפטור שניתן היה לקבל ממס שבח, אחת לארבע שנים, במכירת דירת מגורים.

נקבעה זכאות לקבלת פטור במכירת דירת מגורים מזכה יחידה, עד לתקרת שווי של 4.5 מיליון ש"ח, תוך קביעת הוראות מעבר מיוחדות למיסוי דירה שאינה יחידה בתקופת מעבר שמיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017.

שונו תקופות הצינון שנקבעו ביחס למכירת דירת מגורים שנתקבלה במתנה.

2. שינוי בתנאי הזכאות להטבת "דירת מגורים יחידה"

תושב ישראל

התיקון לחוק צמצם את ההטבה רק לרוכש שהוא יחיד תושב ישראל. טרם התיקון, כל רוכש היה זכאי להטבה ובלבד שזו דירתו היחידה, הגם אם אינו "תושב ישראל", על פי ההגדרה שבפקודת מס הכנסה.

דירה יחידה

טרם התיקון לחוק דירה יחידה נחשבה ככזו גם אם בנוסף עליה היה לרוכש דירת מגורים קודמת שעתידה להימכר, דירה בשכירות מוגנת (לפני יום 1.1.1997) ו/או חלק בדירה אחרת שהוא פחות מ- 25%.

במסגרת התיקון תוקן החלק שיש לרוכש בדירה אחרת, מפחות מ- 25% לשליש ומטה.

בנוסף, גם דירה שנרכשת כדירה חלופית לשתי דירות קיימות (בהתאם להוראות הפטור בסעיף 49ה), תחשב כדירה יחידה.

תיקונים בתחולה מ 1.8.2013

3. העלאת שיעור המס ברכישת זכות אחרת במקרקעין

במסגרת התקנות החדשות הועלה שיעור מס הרכישה, החל ברכישת זכות אחרת במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין, משיעור של 5% לשיעור של 6%.

יחד עם זאת, נקבעה הקלה לפיה ישולם בסופו של יום מס רכישה בשיעור של 5%, במקרה של בניית דירת מגורים על המקרקעין, בתנאים מסוימים.

4. צמצום הפטור ממס שבח - מכירה ללא תמורה בין קרובים

בניגוד למצב טרם התיקון לחוק, החל מיום 1.8.2013 העברה ללא תמורה בין אחים או לבני זוגם של אלו, לא תזכה בפטור ממס שבח אלא בכפוף לקיומם של תנאים מסוימים.

5. הטלת מס שבח ורכישה בחלוקת ריווחי שערוך מקרקעין

במסגרת התיקון לחוק נקבע כי חברה אשר ביצעה חלוקה מרווחי שערוך מקרקעין (המהווים מקור לחלוקת רווחים לבעלי המניות), נקבע כי חברה אשר ביצעה חלוקה מרווחי שערוך כאמור בסעיף 100א1 לפקודה, יראו, לעניין מס שבח, את הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד מקרקעין, שבשלה נרשמו בדוחות הכספיים של החברה המחלקת רווחי השערוך, כאילו נמכרה ביום החלוקה ונרכשה מחדש ביום האמור, ויחולו לעניין זה הוראות לפי סעיף 100א1 לפקודה, בשינויים המחויבים.

6. הרחבת בסיס המס ברכישת "דירת מגורים"

שיעורי המס ברכישת דירת מגורים שאינה יחידה

בעת רכישת דירת מגורים שאינה יחידה, בתקופה שבין 1.8.13-31.12.14 יחולו על שווי הרכישה שיעורי המס הבאים:

# עד לתקרת שווי של 1,089,350 ש"ח יחול מס בשיעור 5%.

# עד לתקרת שווי של 3,268,040 ש"ח יחול מס בשיעור 6%.

# עד לתקרת שווי של 4,500,000 ש"ח מס בשיעור 7%.

# עד לתקרת שווי של 15,000,000 ש"ח מס בשיעור 8%.

# מעל 15,000,000 ש"ח יחול מס בשיעור 10%.

בעת רכישת דירת מגורים שאינה יחידה, מיום 1.1.15 ואילך יחולו על שווי הרכישה, שיעורי המס הבאים:

# עד לתקרת שווי של 1,055,935 ש"ח, יחול מס בשיעור 3.5%.

# עד לתקרת שווי של 4,500,000 ש"ח, יחול מס בשיעור 5%.

# עד לתקרת שווי של 15,000,000 ש"ח, יחול מס בשיעור 8%.

# מעל 15,000,000 ש"ח, יחול מס בשיעור 10%.

שיעורי המס ברכישת דירת מגורים יחידה

בעת רכישת דירת מגורים יחידה, החל מיום 1.8.13 ואילך יחולו על שווי הרכישה, שיעורי המס הבאים:

# עד לתקרת שווי של 1,470,560 ש"ח, יחול מס בשיעור 0%.

# עד לתקרת לשווי של 1,744,270 ש"ח, יחול מס בשיעור 3.5%.

# עד לתקרת לשווי של 4,500,000 ש"ח, יחול מס בשיעור 5%.

# עד לתקרת שווי של 15,000,000 ש"ח, יחול מס בשיעור 8%.

# מעל 15,000,000 ש"ח, יחול מס בשיעור 10%.

בהתאם לתיקון יעודכנו מדרגות מס הרכישה לדירות מגורים, אחת לשנה בתאריך 16/1, בהתאם לשיעורי עליית המדד.

7. הטלת מס רכישה על הקצאה של זכויות באיגוד מקרקעין

טרם התיקון הקצאת מניות באיגוד מקרקעין לא התחייבה במס רכישה. במסגרת התיקון לחוק נקבע שלעניין מס רכישה המונח "פעולה באיגוד" כולל גם הקצאה של זכויות באיגוד. היינו, החל מיום 1.8.2013 הקצאת מניות באיגוד מקרקעין תחייב את מקבל המניות במס רכישה (לעניין מס שבח – לא חל שינוי ופעולת ההקצאה אינה מהווה אירוע מס).

8. הוספת עילות להטלת קנס גירעון

נקבעו תנאי סף בהם יוטל קנס גירעון במקרים מסוימים, למשל: תכנון מס שלא דווח עליו, פעולה של הנישום בניגוד להחלטת מיסוי שניתנה לו, עסקה מלאכותית.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדינו בתל אביב.