בישיבת מועצת מקרקעי ישראל שהתקיימה ביום 21.7.2013 התקבלה החלטת מדיניות חדשה בעלת השלכות רחבות היקף בעניין "שינוי יעוד בקרקע המוחזקת בחוזה חכירה למטרת תעסוקה עתיר שטח" – ההחלטה החדשה משנה משמעותית את החלטה הקודמת 1245 "תוספת בניה שינוי יעוד, ניצול ופיצול מגרש – תשלום דמי היתר", העוסקת בקרקע עירונית אשר הבניה בה מומשה במלואה.

להלן הודעת דוברת רשות מקרקעי ישראל (להלן רמ"י) שפורסמה לאחר הישיבה:

"מועצת מקרקעי ישראל אישרה מדיניות הנוגעת לשינוי יעוד קרקע למטרת תעסוקה בשטחים מעל 20 דונם המעדכנת החלטת מועצה קודמת בנושא שמספרה 1245.

ההחלטה עושה הבחנה בין חלק ממקרקעין אשר השימוש בו הוא שימוש אינטנסיבי (ניצול של לפחות 40% מהשטח לבנייה, ושטח לאחסון לא עולה על 40% מהשטח הבנוי) עליו יחולו כללי החלטת מועצה מס' 1245 בהתאמה, לבין חלק המקרקעין אשר השימוש בו הוא שימוש אקסטנסיבי (ניצול השטח לבניה לא עולה על 40% מהשטח ושטח אחסון שלא עולה על 40% מהשטח הבנוי), לגביו נקבעו כללים חדשים. מעבר לחלוקה בין השטח בשימוש אינטנסיבי לשטח בשימוש אקסטנסיבי, זכויות החוכר בהתאם להחלטה, הינם יחסיים לגודל שטח החוזה בו הוא מחזיק.

המועצה אישרה כי בעת שינוי יעוד של קרקע שהוקצתה למטרת תעסוקה, ששטחה מעל 20 דונם, יושבו לרמ"י שטחים שהבנייה בהם פחותה מ 40% משטח התכסית (לא כולל שטחי אחסון) – שטחים בעלי שימוש אקסטנסיבי. החוכר יורשה לרכוש ללא מכרז אחוז מסוים מהשטחים שיוחזרו לרשות: מתוך 50 הראשונים – 20% מתוך 50 הדונמים הבאים – 10% ומתוך שטח מעל 100 דונמים – 5%.

ההחלטה קובעת כי במקרה של שינוי יעוד בחוזה חכירה למטרת תעסוקה על שטח שמעל 20 דונם, במקרה שמשימוש בקרקע הוא שימוש אקסטנסיבי – יש להשיב את הקרקע לרשות מקרקעי ישראל. למעט השטחים בשימוש אינטנסיבי עליהם יחולו כאמור תנאי החלטה 1245.

החלטה זו משליכה אף על ההסכם שנערך לפני למעלה מעשור עם חברות המלח לגבי שטחים בעתלית ובאילת. היות והחלטה קודמת לא נכנסה לתוקף תחול ההחלטה הנוכחית גם על קרקעות אלו."

בדברי ההסבר שצורפו להצעה לשינוי המדיניות דלעיל נכתב כדלקמן:

"סעיף 13 בהחלטת מועצה מס' 1245 אשר עוסקת, בין היתר , בשינוי יעוד, קובע כי ההחלטה תחול על חוזה חכירה ביחס למקרקעין מבונים אשר שטחם אינו עולה על 20 דונם. לא נקבעה מדיניות ביחס לחוזי חכירה ביחס למקרקעין אשר שטחם עולה על 20 דונם. החלטה זו קובעת מדיניות למקרים אלו, כאשר נעשית הבחנה בין חלק המקרקעין אשר השימוש בו הוא שימוש אינטנסיבי, עליו יחולו כללי החלטת מועצה מס' 1245 בהתאמה, לבין חלק המקרקעין אשר השימוש בו הוא שימוש אקסטנסיבי, לגביו נקבעו כללים חדשים. מעבר לחלוקה בין השטח בשימוש אינטנסיבי לשטח בשימוש אקסטנסיבי, זכויות החוכר בהתאם להחלטה, הינם יחסיים לגודל שטח בחוזה בו הוא מחזיק.

ביום 22.10.2003, התקבלה החלטת מועצה 980, המאשרת את ההסכם בין מנהל מקרקעי ישראל לחברות המלח. ההסכם נערך, בעוד טרם נקבעה מדיניות לחוזים עתירי שטח. החלטת מועצה מס' 980, לא קיבלה את אישור שר האוצר, ומעולם לא נכנסה לתוקף. למען הסר ספק, נקבע בהחלטה הנוכחית, כי החלטת מועצה מס' 980 מבוטלת.

פגיעה קשה בזכויות שינוי יעוד של חוכרי קרקע עירונית

ההחלטה, אשר אושרה בישיבה אחת בלבד במועצת מקרקעי ישראל, משנה לרעה זכויות שינוי ייעוד בקרקע עירונית של חוכרים לדורות, לרבות כאלו אשר היוונו את מלא תשלומי דמי החכירה.

ההחלטה עומדת בניגוד, בין השאר, להגדרת "חוזה חכירה" כהגדרתו בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1245: "אשר מטרת החכירה הנקובה בו, הינה למטרה בניה של מבנה מגורים, תעסוקה (תעשיה, משרדים, מסחר או למלונאות בלבד), ואשר הבניה במקרקעין המוחכרים מומשה", , וכן בניגוד לחוזה חכירה למטרת "מפעל" שהוצא ממשבצת הנחלות של אגודת ישובים חקלאיים (קיבוצים ומושבים).

ההחלטה החדשה סותרת את הוראות סעיף ב(9) בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל היא ("ההחלטה המכוננת"), לפיו "שונה ייעודה של קרקע עירונית או שונה היקף אפשרויות השימוש בקרקע, הרשות בידי המחזיק בקרקע לנצלה לפי ייעודה החדש".

כמו כן, ההחלטה אינה נותנת מענה להוראת חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, לפיו חוכר קרקע עירונית חייב בתשלום היטל השבחה בשיעור של 50% מההשבחה. משמעות הוראות חוק זו כי ההחלטה תהיה בלתי ישימה כאשר שינוי היעוד התכנוני יהיה בטרם השבת הקרקע לרמ"י (מאחר וסכום היטל ההשבחה יעלה בשיעור ניכר על שווי הזכויות שהיו בידי החוכר לאחר שינוי היעוד והשבת הקרקע).

יודגש כי החלטת המדיניות החדשה דלעיל תיכנס לתקפה לאחר חתימתה כדין ע"י יו"ר מועצת מקרקע ישראל (שר הבינוי והשיכון) ושר האוצר.

לפרטים, להבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.