הנדון: פיצוי מלא בגין קרקע שהופקעה

בפס"ד שניתן לאחרונה בביהמ"ש העליון בשבתו כביהמ"ש לערעורים אזרחיים, בפני הרכב של 5 שופטים (כבוד השו': ביניש, ארבל, חיות, פוגלמן ועמית), נפסק כי ככלל נטילת חלקת מקרקעין או חלק ממנה, מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1934 (להלן: "פקודת הדרכים"), ללא פיצוי מלא, מקום שהחלק שנותר בידיו של בעל המקרקעין לא הושבח, גורמת "סבל" לבעל המקרקעין. "סבל" זה מחייב את שר התחבורה להשתמש בסמכותו ולקבוע פיצוי מלא בגין ההפקעה. (ע"א 8622/07 אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ).

רקע

הערעור נסב סביב פרשנותם של סעיפים 7 ו-8(1) לפקודת הדרכים המסמיכים את הנציב העליון (ששר התחבורה בא בנעליו) להפקיע חלקת מקרקעין לצורכי ציבור בלי לשלם פיצוי עבור עד רבע משטח החלקה, וליתר דיוק, עסק בשאלה מהו הדין כאשר מופקע, חלק ממקרקעין, מכוח פקודת הדרכים, אולם ההפקעה אינה משביחה את החלק הנותר. האם במצב כזה חלה על הרשות המפקיעה חובה לשלם פיצוי מלא בגין כל השטח המופקע?

יצוין כי ביום 15.2.10 נכנס לתוקפו החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010 (להלן: פקודת הקרקעות) אשר ביטל את פקודת הדרכים. (הליכי ההפקעה נשוא הערעור ננקטו קודם לביטול).

יש לציין את הסעיפים המקבילים בפקודת הקרקעות, הם סעיפים 20(2)(א) ו-(ב) המורים כי מקום שהופקעה קרקע שגודלה קטן מרבע שטח של מגרש לצורך מטרות כמו סלילת כביש או הרחבה של דרך, לא ישולם פיצוי בגין ערך הקרקע. מקום בו הופקע שטח הגדול מרבע, ישולמו פיצויים בגין השטח שעולה על רבע משוויו של ערך הקרקע.

בנוסף, סעיף 20(2)(ג) לפקודת הקרקעות מקנה לשר סמכות לשלם פיצוי מלא, אם שוכנע שנגרם לבעל הקרקע "סבל" כתוצאה מאי-תשלום פיצוי בנסיבות האמורות בסעיפים 20(2)(א) או 20(2)(ב).

פסיקת ביהמ"ש

כאמור לעיל, לצורך הכרעה בשאלה שעל הפרק – האם הרשות רשאית להפקיע חלק מחלקה מכוח פקודת הדרכים תוך הפחתת הפיצוי, מקום שהנותר לא הושבח – נדרש ביהמ"ש לפרשנות סעיפים 7 ו-8(1) לפקודת הדרכים, הדנים בזכותו של בעלי הקרקע לפיצוי בגין ההפקעה:

"7. לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה שממנה נלקח: בתנאי שאם הוכח כי אם לא ישלמו לו פיצויים יהא נגרם לו סבל, רשאי הנציב העליון לפי שקול דעתו ליתן אותו סכום הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל מסיבות הענין.

8. (1) היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע."

ביהמ"ש בוחן את התכלית הסובייקטיבית, בפקודת הדרכים אשר תוקנה לצורכי הפקעת קרקעות בהליך מזורז לצורך פיתוח מהיר של דרכים ומסילות ברזל.

הסמכות להפקיע ללא פיצוי היא שריד עות'מאני שעוגן בכל חיקוקי ההפקעה, ושאותה איזן המחוקק בסמכותו של הנציב השר לשלם פיצויי "סבל".

בנוסף, בוחן ביהמ"ש את התכלית האובייקטיבית של הפקודה ומגיע למסקנה כי זו מצביעה בבירור לכיוון פרשנות של הוראות ההפחתה באופן שמצריך פיצוי מלא בגין ההפקעה, שלעיתים מטילה נטל בלתי מידתי ובלתי שוויוני על בעל הקרקע.

על רקע התכלית האובייקטיבית, קובע ביהמ"ש כי:

"כל אימת שהרשות המפקיעה פוגעת בקניינו של הפרט באופן שאינו מידתי, נגרם לו "סבל" כמשמעותו בסעיף 7 סיפה לפקודת הדרכים; ומקום שנגרם "סבל" קיימת רק אפשרות סבירה אחת להפעלת שיקול דעתו של השר: עליו לשלם פיצוי בגין ההפקעה. במובן זה סמכותו של השר מתפרשת כסמכות חובה".

כלומר, לפי פרשנות ביהמ"ש, הסמכות להפחית את שיעור הפיצוי העומדת לרשות המפקיעה לפי סעיפים 7 רישה ו-8(1) לפקודת הדרכים היא סמכות חובה.

אולם יש לשים לב:

"תנאי לתשלום פיצויי "סבל" הוא הוכחה שנגרמה לבעל הקרקע – לו ולא לאחר – פגיעה שאינה מידתית בקניינו. לא כל הפקעה בנסיבות האמורות באשר היא תגרור אחריה חובה לשלם פיצוי מלא".

מכאן שבכל הפקעה של קרקע לפי פקודת הדרכים לא ישולם פיצוי בגין ה-25% הראשונים מהשטח המופקע (וככל שמופקעת קרקע שגודלה אינו מגיע כדי 25% מגודל החלקה, לא ישולם פיצוי כלל). לפיכך, ככל שבעל הקרקע מבקש פיצוי בגין ה-25% הראשונים, יהא עליו להקדים פנייה לשר התחבורה בבקשה לתשלום פיצויי "סבל".

לאחר שתינתן החלטת השר, וככל שיבקש בעל הקרקע להשיג על החלטתו, יוכל בעל הקרקע לפנות לביהמ"ש המחוזי בתביעה לפיצויי הפקעה שאליה יצורף גם השר כנתבע.

משמעות הפסיקה:

בעלי מקרקעין, אשר חלק מהם (רבע או פחות) הופקע מכוח פקודת הדרכים ואשר לא שולמו בגינם פיצויים, יוכלו לפנות לביהמ"ש בתביעה לפיצויים, בכפוף להוכחת פגיעה לא מידתית בקניין ("סבל") ובכפוף לחוקי ההתיישנות.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.