הנדון: בניה למגורים בקיבוצים - הסדר ביניים - עדכונים

להלן מכתבו של עו"ד בנצי ליברמן מנהל רמ"י לתנועה הקיבוצית מיום 7.7.2013 בעניין "בניה למגורים בקיבוצים – הסדר הביניים" (הדגשות במקור).

"לאור בקשת תנועת הקיבוצים לבחון הסדר נוסף אשר ישמר את מעמד האגודה בחלקת המגורים בקיבוץ, ועל מנת שלא לעכב חתימה על היתרי בניה בקיבוצים טרם התחלת מימוש החלטת מועצה 1155, התקיימו ישיבות עם התנועה הקיבוצית ונציגים שונים ע"י רשות מקרקעי ישראל ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל.

בתום דיונים אלה קיבלה הנהלת הרשות החלטה מעודכנת בעניין הסדר ביניים לחתימה על היתרי בניה בקיבוצים בהם בתי המגורים מוקמים על ידי החברים ובמימונם ונחתמים חוזים בין הקיבוץ לבין חבר חדש לעניין בניית ביתו בקיבוץ.

החלטה זו התקבלה בהמשך לעמדה אשר גובשה בישיבה שהתקיימה אצל המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (לשעבר), הגב' שרית דנה, בהשתתפות היועמ"ש לרשות ורשות המסים, אשר קבעה כי החוזים הנ"ל הינם חוזי שיוך המחויבים בתשלום בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

להלן הסדר הביניים:

1. תוקף הסדר הביניים

תוקף ההסדר הינו עד ליום 1.1.2015.

עד מועד זה הקיבוץ יקבל החלטה על המסלול בו הוא יבחר לבצע "שיוך דירות" וישלם את הכספים הנגזרים מהחלטה זו (החלטת מועצה 751 או 1155). לחילופין, יהיה הקיבוץ רשאי להצטרף להסדר חלופי בנוגע להקמת בתי מגורים עבור חברים חדשים בחלקת המגורים, ככל שיגובש הסדר כאמור ויאושר על ידי מועצת מקרקעי ישראל.

קיבל הקיבוץ החלטה על שיוך יחידות הדיור בהתאם להחלטה 1155, ישלים החבר החדש את התשלום ל- 33% מערך המגרש. במידה ולא יקבל הקיבוץ החלטה עד לתאריך הנ"ל, יחויבו החברים החדשים בתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע. החדש החדש ידרש לשלם דמי שימוש בגין כל עיכוב בתשלום דמי חכירה מהוונים על פי הסדר זה. במידה והחבר החדש לא יעמוד בהתחייבויותיו, יחול ההסדר הקבוע בנספח א' ונספח ב' בנוגע לגריעת מגרש המגורים משטח המשבצת והקצאתו לאחר.

2. קיבוצים אשר קיבלו החלטה על אימוץ 751, החלטת הקיבוץ אושרה על ידי ועדת הפרוגראמות וטרם החל במימוש ההחלטה (חתימה על חוזים)

2.1 תוספת בניה של עד 160 מ"ר, הרשות תיתן את הסכמתה להיתר בניה.

2.2 תוספת בניה מעל 160 מ"ר על ידי חבר הקיבוץ או בנית יח"ד חדשה על ידי חבר קיבוץ שהיה במועד הקובע לפי החלטת 751 או מכוח מעמד זה (יורש), הרשות תיתן הסכמתה להיתר בניה בכפוף לתשלום דמי חכירה מהוונים מעל ה- 160 מ"ר בהתאם להחלטת מועצה 1085 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה (עד 160 מ"ר אין צורך בתנאים של הסדר הביניים).

2.3 הקמת יח"ד חדשה באזורי קו עימות, הקיבוץ יחתום על הנספח שהועבר לישובי "קו עימות", הרצ"ב, והופץ למחוזות, כתנאי להסכמת הרשות להיתר בניה.

2.4 בהקמת יח"ד חדשה באזורי עדיפות לאומית א', הקיבוץ יחתום על נספח א', והחבר על נספח ב' כתנאי להסכמת הרשות להיתר בניה (ללא ערבות).

2.5 בהקמת יח"ד חדשה באזורי עדיפות ב', בנוסף לחתימה על נספח א' ונספח ב' המבקש ימציא ערבות בנקאית אוטונומית בגובה של 50,000 ₪ צמוד ליום 1.7.13.

2.6 בהקמת יח"ד חדשה במרכז הארץ, בנוסף לחתימה על נספח א' ונספח ב' המבקש ימציא ערבות בנקאית בגובה של 200,000 ₪ צמוד ליום 1.7.13.

2.7 חילוט הערבות – הערבות האמורה בסעיפים 2.5 ו 2.6 תחולט באם הקיבוץ לא יקבל החלטה במוסדות הקיבוץ עד ליום 1.1.2015 בנוגע לחלופה המבוקשת כאמור בסעיף 1, ולא שילם 3.75% מערך חלקת המגורים במלואה בהתאם לדרישת הרשות.

אין בחילוט הערבות כדי לגרוע מחובת הקיבוץ והחבר החדש לשלם לרשות את מלוא דמי החכירה המהוונים וסכום זה יחושב על חשבון דמי החכירה המהוונים ודמי השימוש בלבד.

3. קיבוצים אשר לא קיבלו החלטה על אימוץ 751

3.1 קיבוצים אשר מצהירים על כוונתם להצטרף להחלטה 1155 – יחולו לגביהם סעיף 2 על

פרטיו וסעיפיו.

3.1 קיבוצים אשר מצהירים כי אינם מעוניינים בשיוך וכן לא נחתם הסכם כלשהו בין הקיבוץ לחבר החדש אשר קושר את יחידת הדיור לחבר החדש ובניית יחידת הדיור מתבצעת במימון מלא של הקיבוץ – הרשות תטפל בחתימה על בקשה להיתר ע"פ כללי הרשות.

4. קיבוץ אשר מבקש שינתנו בתחומו היתרי בניה ע"פ מתווה הסדר הביניים

קיבוץ כאמור ימציא לרשות את המסמכים הבאים:

4.1 הסכמת הקיבוץ להסדר הביניים.

4.2 רשימה מפורטת, מאושרת על ידי רשם האגודות השיתופיות, של חברי הקיבוץ ומועד קליטתם.

4.3 אישור חברי הקיבוץ הנקלטים, עבורם מבוקשת הבניה הנוספת, כי ההסדר הובא לידיעתם וכי ידוע להם כי במידה ולא תבוטל החלטת האסיפה הכללית בדבר שיוך דירות בהתאם להחלטה 751 תוך התקופה האמורה בסעיף 1 לעיל, יידרשו לשלם דמי חכירה מהוונים בהתאם לקבוע בהחלטה.

4.4 רשימה של מספר יחידות הדיוק הקיימות בקיבוץ, לרבות יחידות דיור קטנות מ- 55 מ"ר.

4.5 שימושים חורגים:

4.5.1 קיבוץ אשר מצטרף להסדר הביניים ובקיבוץ קיימים שימושים לא מוסדרים, יפקיד ערבות בנקאית להסדרת השימושים הלא מוסדרים הידועים כיום במשבצת, ככל שישנם, בגובה של עד מיליון ₪ ע"פ החלטת מנהל המרחב העסקי בהתייעצות עם שמאי המחוז.

4.5.2 הקיבוץ מתחייב להגיע למתווה חתום על הסדרת השימושים הלא מוסדרים הכולל העמדת ערבויות להבטחת התשלומים הקבועים במתווה, עד ליום 1.1.15 – במידה ולא הגיע הקיבוץ למתווה – תחולט הערבות והמינהל יפעל כנגד הקיבוץ להסרת השימושים החורגים.

4.5.3 דרישת הרשות בנוגע להמצאת ערבות כאמור אינה מהווה הסכמה ו/או ויתור על הדרישה להסדרת כל השימושים הלא מוסדרים ותשלום דמי שימוש בגין תקופת העבר. בכל מקרה תנאי לביצוע השיוך בפועל יהיה הסדרת כל השימושים החורגים.

4.5.4 הסדר זה לא ימנע מהרשות לפעול בכל דרך להסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בקיבוץ, לרבות תשלום דמי שימוש בגין תקופת העבר. הקיבוץ לא יעלה כל טענת התיישנות בקשר לחובתו להסדרת השימושים כתוצאה מהסדר זה.

5. הסדר זה לא יחול על ישובים בהם כבר נחתמו חוזי חכירה פרטניים עם חברי הקיבות בהתאם להחלטת מועצה 751/692.

6. אין באמור לעיל לגרוע מיתר התנאים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי הרשות בנוגע לבניה למגורים בקיבוצים, ובכלל זה דרישה לתשלום דמי חכירה מהוונים עבור כל בנייה נוספת ל 160 מ"ר בהתאם להחלטת מועצה 1085.

7. אין באמור במכתב זה להוות הסכמה להעברת זכויות במגרשי מגורים לחברים בקיבוצים בהם טרם התקבלה החלטה על שיוך ו/או הוחלט על ביטולה של החלטת השיוך.

8. למען הסר ספק, החלטות המינהל הקיימות תקפות ומחייבות את כל הצדדים".

התייחסות התנועה הקיבוצית להחלטת הנהלת רמ"י 3389:

להלן התייחסות התנועה הקיבוצית מיום 7.7.2013 (טרם קבלת מכתב מנהל רמ"י דלעיל) להחלטת הנהלת רמ"י מס' 3389 (ראו נוסח ההחלטה בחוזרנו מס' 71/2013).

"בהמשך למכתבי מיום 3.7.13 בעניין שבנדון, ועל מנת שלא יפורסמו דברים שלא נוכל להסכים להם, אבקש להבהיר:

אכן, התקיימו מהלכי הדברות של התנועה הקיבוצית אתך ועם גורמים נוספים ברשות מקרקעי ישראל (״הרשות״) וכן עם הגורמים הבכירים ביותר במשרד השיכון, אולם, לצערי, ההבנות שסברנו שהושגו, לא מצאו ביטוין בנוסחים שהגיעו לידינו. בסופו של דבר, אני נאלץ לציין בצער שהנוסחים שראינו אינם מהווים פתרון קביל ל״נוהל ביניים״.

יש לזכור, שהדברות זו מתקיימת על רקע עמדתנו וטענתנו הבסיסית כי לאור הדין החל, הוראות הסכמי החכירה של הקיבוצים ומכתבו מיום 13.3.2011 של מנהל מינהל מקרקעי ישראל דאז, מר ירון ביבי, אין הקיבוצים וחבריהם נדרשים כלל לחתימה של רשות מקרקעי ישראל על היתרי בניה למגורים, ובכל אופן, הרשות מנועה מלסרב לחתום על היתרים כאמור.

יחד עם זאת, על מנת לנסות, פעם נוספת, להבהיר את מה שהבנו שהוסכם, כעמדה של פשרה עם הרשות, אנסה לנסח הבנתנו זו בנקודות קצרות וברורות:

1. הנוהל אמור לחול אך ורק לגבי בקשות להיתרי בניה של בתים חדשים, שיוגשו ע״י חברים חדשים (שהתקבלו אחרי היום הקובע וגם אחרי 27.3.2007) בקיבוצים שקיבלו החלטה לשייך דירות לפי החלטת מועצה 751, ולא ביטלו אותה. לגבי כל שאר הקיבוצים, החברים והבקשות להיתרים (למשל - לגבי קיבוצים שלא קיבלו החלטה לפי 751, או לגבי שיפוץ או הגדלה של בתים קיימים ע״י כל החברים בכל הקיבוצים) - אמורים להיחתם היתרים כרגיל!

2. הנוהל אמור להיות תקף עד לסיום עבודת הצוות שהקים שר השיכון, וכן עד למועד שיאפשר מימוש החלטה 1155 ו/או החלטה חדשה שתנוסח ע״י הצוות, באופן שתהיה אפשרות בחירה ממשית לקיבוצים. לעניין זה דובר על תקופת ביניים של שנתיים, דהיינו, עד ליום 1.7.2015 לכל המוקדם. חשוב לציין שעם סיומה של תקופת הביניים אמור להתקיים מצב שיאפשר לקיבוץ בחירה האם לקיים את השיוך לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, באיזה מסלול כאמור לקיימו, או האם לבטלו. בנוסחים שראינו, הקיבוץ והחברים ״ממולכדים״ למעשה לביצוע השייך, ולמעשה מחויבים׳ לתשלומים לפי החלטה 751, וזו הרי מראש לא ״חלופה'״, אלא המצב אותו בקשנו לשנות מלכתחילה!

3. אנו הבהרנו פעמים רבות, כי ככל שהרשות תדרוש ערבויות כלשהן מהחברים לגבי היתרים שיחתמו בתקופת הביניים, הרי שערבויות אלו צריכות להיות סבירות, וגם צריך להיות ברור כעד מה הן עומדות, ומתי ומדוע הן ימומשו, אם בכלל. הערבות הנדרשת כיום הנה גבוהה מדי, ואינה עומדת בדרישות אלו.

4. כפי שנקבע כבר במפורש ובכתב ע״י מנהל רמ״י הקודם, וכן ע״י שר השיכון הנוכחי בפגישה שהתקיימה אצלו, חתימת רמ״י על היתרי הבניה למגורים אינם מותנית ולא תותנה בנושא המכונה על ידכם ״שימושים חורגים״.

לפיכך, אנו מבקשים לפעול לפי הנקודות הנ״ל, ואם יש צורך ללבן נקודה כזו או אחרת – נבקש פגישה נוספת לפני גיבוש נוהל הביניים הנ״ל."

בעקבות מכתב רמ"י לעיל בעניין "בניה לקיבוצים – הסדר ביניים" מיום 7.7.2013 הוצאה ע"י התנועה הקיבוצית ביום 8.7.2013 תגובה והתייחסות בזו הלשון:

"לאחר עיון ראשוני במכתבך מיום 7.7.13 בעניין שבנדון, עלי לציין בצער כי על פניו אין בו כדי להציע כל פתרון לנושא היתרי הבניה בקיבוצים.

ככל הנראה, נכתב ונשלח מכתב זה לפני שעלה בידך לעיין במכתבי מאותו היום העוסק בנושא זה, ולפיכך אני מצרף אותו פעם נוספת.

בנסיבות אלה, אבקש כי יערך בדחיפות דיון נוסף בעניין בהשתתפותנו על מנת שננסה למצוא מוצא מהמבוי הסתום שנוצר".