הנדון: דחיית הדיון בהצעה להצבת חסם תכנוני בהרחבות קהילתיות
בישיבת מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "המועצה") אשר התקיימה ביום 23.4.13 נדונו החלטות מדיניות קרקעית, אשר קבעו, בין היתר, מספר שינויים מהותיים לרעת החוכרים בישובים החקלאיים.
בחוזר זה נעמוד על הצעת החלטה מס' 390, בעניין תיקון החלטה 1271 - "בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושבי עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית" אשר הדיון בה בישיבת המועצה נדחה למועד אחר ואשר כללה בין השאר הצבת חסם תכנוני נוסף בפני בניה למגורים בהרחבות קהילתיות.
ראשית יצוין כי, תאריך ישיבת המועצה המקורי שתוכננה ליום 17 באפריל 2013 (למחרת יום העצמאות), נדחה ב-6 ימים, קרי- ליום 23.4.13, בעקבות עתירה לבג"ץ שהוגשה על ידי עו"ד רון רוגין ועו"ד גיל מרום בשם עמותת "אדמתי".
עתירת "אדמתי" הוגשה מאחר שבניגוד לדין (המחייב את פרסום נוסח החלטות המועצה ארבעה עשר ימים לפני מועד הישיבה), מועד הישיבה המקורי ותוכן הצעות ההחלטה לאותה ישיבה פורסמו רק ביום 11 באפריל (בשעות הערב), והותירו בפני הציבור סד זמנים של פחות מ-6 ימי עבודה (שכן נכללו בתקופה זו גם יום הזכירון, יום העצמאות ויום שבת) ללמוד ולתת את הערותיו ביחס להצעות החלטות מדיניות קרקעית חדשה אשר לה ,כאמור, השלכות דרמטיות ומרחיקות לכת על היישובים החקלאיים.
יובהר, כי כוונת ההצעה הינה להקנות סמכות לרשות מקרקעי ישראל לדרוש שינוי של תכנית מתאר מאושרת, וזאת "גם אם מבחינה תכנונית הוראות התכנית התקפה הנ"ל גוברות" על הוראות תמ"א 35. כלומר, ההחלטה מעניקה כוח לפקידי רמ"י, לעצור בניה למגורים על פי תכנית מתאר תקפה ולדרוש כי הישוב החקלאי יתכנן מחדש תכנית אשר תחלק בצורה צפופה יותר את השטח המיועד למגורים.
פניית עו"ד דודו קוכמן מזכ"ל האיחוד החקלאי טרם הישיבה
"ההצעה קובעת בין היתר:
"מקום בו קיימת תוכנית תקפה הקובעת שטח מגרש גדול יותר מהאמור לעיל, רשאי המינהל לדרוש את תיקון התוכנית והתאמת גודל המגרש לצפיפויות הבניה הקבועות בתמ"א 35 קודם להקצאת המגרש, גם אם מבחינה תכנונית הוראות התוכנית התקפה הנ"ל גוברות."
קביעה זו לעיל אינה מתיישבת עם תמ"א 35, אשר קובעת בעצמה, כי:
"העילות לחריגה מהצפיפות המותרת (סעיף 12.2.2 (2)):
- דרוג סוציו – אקונומי של הישוב או השכונה לגביה מוגשת התכנית נמוך מהחציון.
- גודל משק בית של האוכלוסייה הצפויה להתגורר בשטח התכנית גבוה משמעותית מהממוצע הארצי לאורך זמן.
- קיימת מגבלת גובה בגין מערכת הבטחון או התעופה האזרחית המונעת את מימוש יעדי הצפיפות בבניה לגובה.
- בתכנית הנמצאת במחוז צפון ובנפת באר שבע, עפ"י הקבוע בתכנית מתאר מחוזית. (הדגשה שלי – ד.ק)
כמו כן בסעיף 17, שכותרתו:
"יחס לתכניות אחרות", קובע כי ההחלטה על הצפיפויות ויחסה לנאמר בתמ"א 35, טמון בנאמר בתקנון של כל תכנית.
כפי שנאמר כבר פעמים רבות, ראוי שהתכנון יוותר במוסדות התכנון ורמ"י יתרכז בתפקיד ניהול המקרקעין.
מוצע: לבטל הוראות הסעיף המוצע ולהשאיר את נושאי התכנון בידי הגופים המופקדים עליהם".
פניית יו"ר עמותת אדמתי בארי הולצמן בליווי משפטי של עו"ד רון רוגין - טרם הישיבה
".............
7. המשמעות הטיפוסית של שינוי מוצע זה הינה יצירת חסם תכנוני מכביד נוסף בשתי קבוצות מקרים -
הקבוצה האחת - תכניות מתאר אשר אושרו קודם לכניסתה של תמ"א 35 לתוקף בשלהי שנת 2005. ברור, כי תמ"א 35 אינה מבטלת את תוקפן של תכניות מתאר תקפות, אשר צלחו את המכשולים הסטטוטוריים קודם לאישורה.
הקבוצה השניה - תכניות מתאר אושרו לאחר כניסתו של תמ"א 35 לתוקף, והן נמצאות במחוז הצפון או בנפת באר שבע בהן הוראת סעיף 12.2.2.2(ד) לתמ"א 35 קובעת במפורש כי צפיפות הבניה למגורים תיעשה על פי הקבוע בתכנית המתאר המחוזית.
8. בשתי הקבוצות הללו של הרחבות קהילתיות, מבקשת הצעת החלטה 390 להעניק כוח דרקוני לפקידי רשות מקרקעי ישראל; בעברית פשוטה, פקידים אלו רשאים לעצור בניה למגורים על פי תכנית מתאר תקפה כדין, ולדרוש כי הישוב החקלאי יתכנן מחדש תכנית אשר תחלק בצורה צפופה יותר את השטח המיועד למגורים. כלום יש צורך לומר? - הליך התכנון מחדש, זאת אומרת - החלוקה מחדש (רה-פרצלציה) הוא הליך ממושך, אחריתו מי ישורנו.
9. העיניים רואות וכלות -
מדינת ישראל משוועת לבניה למגורים. דור שלם בחברה הישראלית נמצא על סף קריסה כלכלית בהעדר היצע של בניה למגורים. זו הבעיה הכלכלית והחברתית הקשה והחמורה ביותר בישראל. השפעותיה עצומות.
והנה, כיצד זה יתכן כי מדינת ישראל עצמה - באמצעות מועצת מקרקעי ישראל ורשות מקרקעי ישראל - מבקשים לחסום ולמנוע את הבניה למגורים על יסוד תכניות מתאר סטטוטוריות וחוקיות לחלוטין?!
10. ........
מה טעם יש להעניק כוח מינהלי לרשות מקרקעי ישראל לחסום את הבניה למגורים בהרחבה קהילתית מאושרת זו? הרי המשמעות המעשית היא עיכובים של חודשים ושנים; ליתר דיוק - עיכובים של שנים (שנים מעטות או שנים רבות).
11. קשה עוד יותר הפגיעה באזורי הספר - מחוז צפון ואזור הדרום (נפת באר שבע).
באזורים אלו, כאמור, נקבעת צפיפות הבניה על פי תכניות המתאר המחוזיות החלות באזורים אלו (כגון תמ"מ 2, על תיקוניה).
מה טעם יש בחסימת הבניה למגורים באזורי ספר אלו? ליוזמי הצעת החלטה מס' 390, אנשי רשות מקרקעי ישראל - הפתרונים.
12. במידה והצעת החלטה מס' 390 תאושר על ידי מועצת מקרקעי ישראל, לא תיוותר ברירה בידי עמותת אדמתי אלא לעתור לבג"ץ, כדי למנוע את הפגיעה הדורסנית בבניה למגורים בהרחבות קהילתיות של ישובים חקלאיים מתוכננים".