לאחרונה דחה בית המשפט העליון בקשת רשות ערעור (רע"א 6166-12 הועדה המקומית לתכנון ולבניה בת"א-יפו נ' יעקב קוטליצקי מיום 23.12.12) על פסק דין של בית המשפט המחוזי בת"א (ע"א 20588-02-11 ו-רע"א 24215-12-11), בגדרו התקבל, ברוב דעות, ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בת"א (עש"א 177679-06) ונקבע כי אע"פ שמועד אישורה של התכנית המשביחה (4.1.02), חל בתקופת הביניים שבין סיומו של חוזה החכירה הראשון (1.3.01) ותחילתו של חוזה החכירה השני (6.7.03), יש לסווג את המבקשים כ"חוכרים לדורות" לצורך היטל דמי השבחה. נקבע כי בקשת הערעור איננה מצדיקה דיון ב"גלגול שלישי" ודינה להידחות אף לגופה.

הליכים קודמים

בהליך הראשון קבע בית משפט השלום כי "העובדה שבסופו של יום, לאחר ניהול משא ומתן, נחתם הסכם חכירה חדש ובעקבותיו גם שילמו המערערים דמי חכירה רטרואקטיבית אינה מספיקה כדי לומר שבמועד הקובע היו המערערים בגדר חוכרים לדורות" ולכן החיל את ההלכה שנפסקה ברע"א 85/88 קנית נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה

על פסיקה זו הוגש, כאמור, ערעור לבית המשפט המחוזי בת"א, אשר קבע כי על אף העובדה כי המבקשים לא החזיקו בחוזה חכירה לדורות במועד אישור התוכנית, המציאות האובייקטיבית כפי שנלמדת מהתנהגותם של הצדדים לאחר סיום תקופת החכירה, מצביעה על כך שהמבקשים נותרו במעמד של "חוכר לדורות" מכוחו של חוזה חכירה המקורי.

להרחבה על גלגולי התביעה הקודמים ראו חוזרנו מס' 76/2012 - "היטל השבחה בתקופת הביניים של חידוש חוזה חכירה לדורות".

פסיקת בית המשט העליון

בבקשת הערעור לעליון נטען, בעיקר, כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי הופך על פיה את ההלכה שנפסקה בעניין קנית, וכי מדובר ב"בשאלה משפטית עקרונית בעלת השלכות רוחב בשאלת זהותו של מי שנושא בחובת תשלום היטל השבחה עקב השבחתה של הקרקע".

בתגובה נטען, בין היתר, כי הבקשה אינה מעלה שאלה משפטית, ציבורית או אחרת בעלות השלכות רוחב מעבר לעניינם של הצדדים עצמם.

בית המשפט קבע כי השאלה השנויה במחלוקת, כפי שעולה מבקשת הערעור היא – האם היו המבקשים בבחינת "חוכרים לדורות" בתקופת הביניים, וכן קבע כי:

"המדובר בשאלה התחומה לדל"ת אמותיה של מערכת היחסים החוזית הקונקרטית שבין המבקשים לבין המינהל, ועל-כן אין היא באה בקהלם של המקרים בהם תישקל רשות ערעור בגלגול שלישי".

בנוסף, קבע בית המשפט כי חוזי החכירה שנחתמו מול המבקשים אינם שוללים קיומה של חכירה לדורות גם בתקופת הביניים. וכי שאלת החכירה לדורות בתקופת הביניים היא פרטנית ותלוית נסיבות.

בית המשפט העליון אף מחזק את קביעת בית המשפט המחוזי שקבע כי תשלום דמי ההיתר ששילמו המבקשים בשיעור של 31% מערכם המלא של המקרקעין (במקום 91%), מטה את הכף לטובת המשיבה, שכן:

"לא ניתן להלום סיטואציה בה מחד גיסא טוענים המבקשים כי לצרכי היטל השבחה אינם חוכרים לדורות, אולם מאידך גיסא הם נהנים מהטבות שונות – פטור ממכרז, שיעור מופחת של דמי ההיתר – על סמך הנחה שביסודה ההיפך הגמור. לדידי, המבקשים הריהם בנסיבות כאלה "כאותו אדם הבא לשכור דירה ברחוב הירקון בתל-אביב ושואל את המשכיר, היש בדירה משב רוח בקיץ מהים? והמשכיר אומר בודאי, הנה הבית והנה הים, ואז שואל השוכר, היש טחב בחורף מהים? והמשכיר משיב: חלילה, איפה הבית ואיפה הים?" (מתוך ע"א 8301/04 פקיד השומה למפעלים גדולים נ' פי גלילות מסופי נפט וצינורות בע"מ [פורסם בנבו])."

לסיום, קבע בית המשפט העליון כי מסקנתו של בית המשפט המחוזי עולה גם בקנה אחד עם רעיון הצדק החברתי, העמוד בבסיסו של היטל ההשבחה, שכן מי שהתעשר בשל תכנית משביחה, למרות התקיימותה של "תקופת ביניים" מקרית, הוא החייב בתשלום היטל השבחה בגין אותה תכנית

עוד בעניין זה ראו חוזרנו מס' 16/2007 - "היטל השבחה טרם חידוש חוזה חכירה לדורות".