לאחרונה קיבל ביהמ"ש המחוזי בת"א יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, כב' השופטת יהודית שיצר, עתירה להורות לעיריית רמת השרון ולמינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המשיבות") לתת אישור העדר חובות, לרבות היטל השבחה, המופנה לרשם המקרקעין, בגין מקרקעין לדורות ישראל ברמת השרון. עת"מ 33497-05-11 אס. ג'י. אס. חברה לבנין בע"מ נ' עירית רמת השרון ואח'.

ביהמ"ש פסק כי במקום החיוב הרגיל של היטל ההשבחה שחל על חוכר לדורות של מקרקעין מושבחים, הרי שבמצב בו שונה ייעודם של המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד של תעשייה ומסחר, וחוזה החכירה מונע מן החוכרים, של המקרקעין המושבחים, מלהשתמש במקרקעין בייעודם החדש, הרי שיחול על המקרקעין המושבחים ההסדר שבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן "ממ"י") והרשויות המקומיות משנת 1973 ("חלף היטל השבחה").

נסיבות פסק הדין

ב- 1985 נחתם הסכם חכירה בין ממ"י לבין ה"ה וינקלר. בהתאם להסכם ניתנו לוינקלר זכויות לעיבוד חקלאי של המקרקעין ונרשמו זכויות החכירה במקרקעין לטובתם.

ב- 2003 פורסמה למתן תוקף תוכנית מתאר מקומית, ששינתה את ייעוד המקרקעין משטח למטרה חקלאית לשטח למטרת תעשיות עתירות ידע ומסחר, וגרמה להשבחת המקרקעין.

מאחר שוינקלר, שהיו החוכרים של המקרקעין בעת אישור התוכנית, לא היו רשאים להשתמש במקרקעין לפי ייעודם החדש, חוזה החכירה שהיה להם עם ממ"י התבטל, והם נדרשו להשיב את המקרקעין במלואם לידי ממ"י, בהתאם לתנאים הקבועים בהסכם החכירה שבוטל. בעקבות זאת קמה להם הזכות לקבלת פיצוי בשל הביטול מאת ממ"י, בהתאם להחלטות 727 ו– 972 של מועצת מקרקעי ישראל.

ב- 2006 נחתם הסכם בין ממ"י לבין וינקלר, בהתאם להחלטה 727, הסכם לפיו ממ"י יקצה בתור פיצוי על ביטול חכירת המקרקעין.

הקרקע שיועדה לפיצוי אמורה להימסר רק לאחר שתאושר תוכנית מפורטת.

בהסכם הפיצוי התחייבו וינקלר לפעול למחיקת חכירת המקרקעין הרשומים על שמם. לצורך ביצוע פעולה זו נדרש אישור כי אין חובות על המקרקעין, לרבות היטל השבחה.

לטענת העותרות, שנכנסו בנעלי וינקלר, סע' 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן: "סעיף הפטור") פוטר אותן מתשלום היטל ההשבחה, אשר חל על ממ"י ולא עליהן, בהתאם להסכם בדבר התשלומים מאת ממ"י לרשויות המקומיות משנת 1973 (להלן: "הסדר 1973").

עיריית רמת השרון וממ"י סירבו להעניק את האישור בדבר העדר חובות.

לטענתן, יש לדחות את העתירה על הסף בשל שיהוי, העדר עילה והעדר יריבות.

עוד טענו כי מדובר בחוב היטל השבחה חלוט שלא ניתן לתקוף אותו עוד, מאחר שלא הוגש עליו ערר מבעוד מועד לבימ"ש השלום.

עוד טענו כי בהסכם המכר שבין הכונס לעותרות התחייבו העותרות לשאת בתשלום כל המיסים שחלים על המקרקעין לרבות בתשלום היטל ההשבחה.

באשר לסעיף הפטור טענו הן כי עפ"י הפסיקה אין להחילו בעניין הנדון מאחר שהנהנה העיקרי מההשבחה אינו המינהל, אלא העותרות.

ביהמ"ש: ממ"י חייב בחלף היטל השבחה

ביהמ"ש קיבל את העתירה בחלקה, ככל שהיא מתייחסת להיטל ההשבחה וקבע כי במצב בו התוכנית המשביחה שינתה את הייעוד של המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד של תעשייה ומסחר, ואין החוכרים של המקרקעין המושבחים רשאים להשתמש במקרקעין בייעוד החדש, אלא אם יתוקן החוזה המקורי עם ממ"י, הרי שיחול על המקרקעין המושבחים הסדר 1973, במקום החיוב הרגיל של היטל ההשבחה שחל על החוכר לדורות של מקרקעין מושבחים.

ביהמ"ש לא קיבל את טענת המשיבות כי העותרות מנועות מלטעון לפטור מתשלום היטל השבחה, לאור התחייבותן בחוזה המכר שנחתם בינן לוינקלר כי תשלמנה את כל המסים שחלים על הנכס לרבות היטל השבחה.

חוזה המכר מסדיר ומתייחס ליחסים הפנימיים שבין הצדדים לו, ומשמעותו היא כי באם וינקלר יחוב בהיטל השבחה העותרות תשאנה בו במקומו.

לא ניתן להסיק ממנו התחייבות ישירה של העותרות כלפי המשיבות לשאת בהיטל ההשבחה, גם כאשר לפי הדין אין כלל חבות כזאת, שכן היא חלה על ממ"י. מאחר שוינקלר מעיקרה פטורים מהיטל ההשבחה, הרי שהפטור חל גם על העותרות שבאו בנעליהם.

כאמור, הגם אם אחד הצדדים להסכם נוטל על עצמו לשאת בתשלום היטל ההשבחה, והחוכר לדורות של המקרקעין המושבחים, מנוע מלהשתמש בהם בייעודם החדש, הרי שיחול על המקרקעין המושבחים ההסדר שבין ממ"י והרשויות המקומיות משנת 1973 (חלף היטל השבחה).

פסיקה זו הינה בהמשך לסדרת פסקי דין אשר דחו דרישת ועדות מקומיות להיטלי השבחה מחוכרים לדורות של מקרקעי ישראל וחייבו את ממ"י בתשלום חלף היטל השבחה.

כך למשל הופטר קיבוץ שדה נחמיה מתשלום היטל השבחה בערר שהגיש לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה – מחוז צפון. ראו חוזרינו 74/2010 'היטל השבחה כאשר לישוב החקלאי חוזה חכירה לדורות'.

ובניגוד לפסיקה בעניין קיבוץ עין הכרמל – שם קבעה ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה – חוף הכרמל, כי הגם שמתקיימים תנאי סעיף 21, יש לבחון מי הנהנה העיקרי משיוני הייעוד וחייבה את הקיבוץ בהיטל השבחה. ראו חוזרנו 113/2010 'היטל השבחה על חוכר לדורות בשינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים'.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות עו"ד שרון בכר במשרדנו בתל אביב.