ביום 31.10.2012 קיבל בית משפט השלום בקרית גת (כב' השופטת נחמה נצר, כיום שופטת בבימ"ש המחוזי בבאר שבע) את תביעתה של כרמית בריקמן ואח' כנגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") וקבע כי ערך הקרקע בהרחבות ישובים חקלאיים כולל את מרכיב מוניטין היישוב ("רוח הקהילה"), הנובע מהמרקם האנושי- קהילתי של מתיישביו, זאת בנוסף להשבחות שנעשו על ידי חברי האגודה. בית המשפט הורה לשמאי הממשלתי לשום את ערך המוניטין ולהפחיתו מדמי החכירה המהוונים ששולמו. ת"א 1464/03 בריקמן ואח' נ' מדינת ישראל.

רקע

התובעים, שתי משפחות מייצגות ממושב כפר ורבורג, אגודת המושב ורוכשת זכויות במגרש מגורים בהרחבת הישוב במסגרת יישום החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "התובעים"), הגישו תביעתם כנגד ממ"י, בבית המשפט המחוזי בבאר שבע תוך שעתרו לאשרה כתובענה ייצוגית, אך בסיכומו של דבר בית המשפט המחוזי דחה את בקשת התובעים, אך התיר לנהל הליך פרטני ביחס לטענותיהם של התובעים בבית משפט השלום.

השאלות שבמחלוקת, כפי שהוגדרו על ידי בית המשפט השלום, הן:

האם תשתיות העל שימשו כמרכיב באופן קביעת שווי השוק של המגרש וכנגזרת מכך – האם יש להפחית רכיב זה מדמי החכירה המהוונים שנתבעו מאת רוכשי המגרשים והאם "רוח הקהילה", או מוניטין היישוב צריך לשמש רכיב אופן קביעת שווי השוק של המגרש וכנגזרת מכך – השפעת רכיב זה על שיעור דמי החכירה המהוונים.

טענות התובעים

עיקר טענת התובעים, אשר יוצגו ע"י עו"ד מרדכי שחם הנה, בין היתר, כי "שווי שוק" של מגרש לבניה בהרחבה, אותו רכשה אחת התובעות, נובע רובו ככולו, מתרומתם והשקעתם של דור המייסדים והמתיישבים הוותיקים, וכי ללא תרומה והשקעה זו הייתה הקרקע נותרת חסרת ערך.

כמו כן, טענו התובעים כי תחשיב ממ"י לצורך קביעת דמי היוון בגין המגרש לבניה, שולל את זכותם של התובעים ליהנות מגורמי ההשבחה השונים, אשר נוצרו, טופחו ומקוימים על ידי המתיישבים באופן בלעדי וייחודי. לטענת התובעים, בדרך זו מנסה ממ"י למעשה למכור לזכאים או מי מטעמם, את תרומת הישוב לקרקע, ללא ביסוס חוקי.

טענות ממ"י

בפתח דבריו, טענו נציגי ממ"י כי טענות התובעים בתביעה זו נדונו והוכרעו במסגרת "בג"ץ שיח חדש" (בג"ץ הקרקעות) והכרעתו בבחינת תקדים מחייב, אך טענה זו לא התקבלה על ידי בית המשפט תוך שנפסק כי בג"ץ שיח חדש "לא סתם את הגולל על אפשרות התובעים להישמע בטענות אלו" וכן כי " אין מדובר בדרישה לפיצוי או קבלת הטבה כלכלית, אלא בניסיון להצביע על פגם או ליקוי שנפל באופן קביעת שומת מקרקעין".

כמו כן, טען ממ"י כי התובעים לא השיגו על גובה השומה, על כן אינם זכאים לסעד מבית המשפט.

לגופם של דברים השיב ממ"י, כי שווי המקרקעין, השייכים לממ"י, נקבע לפי שווי שוק ואין להתיר ניכוי ערכי מוניטין והשקעות פיסיות בתשתיות של הישוב, נוכח היותם חלק בלתי נפרד מערכם של המקרקעין.

פסק הדין

בית המשפט קיבל במלואה את טענת התובעים בדבר תרומת חברי הישוב לעליית ערכם של המקרקעין, על דרך של יצירת מוניטין הישוב, והצורך בניכוי מוניטין אלו מערך הקרקע המשמש לחישוב דמי החכירה.

כמו כן, בית המשפט הורה לשום מחדש ערך רכיב המוניטין במגרש המגורים שנרכש על ידי אחת התובעות, על מנת להפחית את ערכם מתשלום דמי החכירה של הזכאים למגרש מגורים שעדיין לא מימשו את זכאותם.

בפסק הדין הובאו מספר ציטוטים של נציגי ממ"י, מרביתם שמאיים, אשר מהם ניתן ללמוד, כי בשומה שנערכה על ידי ממ"י לא ניתן כל משקל להשבחות שנעשו בקרקע על ידי אגודת הישוב כפר ורבורג ועל ידי התובעים.

בין היתר קבע בית המשפט כי:

"לדעתי, מקום בו אין בידי הנתבע להצביע על תרומה ולו חלקית שלו ביצירת מוניטין של ישוב מסוים והואיל, ואף לדעת הנתבע מוניטין של הישוב הינם פועל יוצא של התנהלות הפרטים באותו ישוב, אינני סבורה כי יש לנהוג לגבי המוניטין באופן אחר וכל שכן, באופן שונה מזה הנהוג לגבי השבחות שהוסיף החוכר למוחכר. היעלה על הדעת שהחוכר יידרש לשלם עבור השבחות שהוא עצמו, יצר ועשה?!" (ההדגשה שלי ב.מ).

על רקע הדברים האלו, קבע בית המשפט כי:

"על כן לדעתי, זכאים התובעים, כי בבוא השמאי הממשלתי לקבוע שומת קרקע, כי אז, סוגיית המוניטין תישום בנפרד ושוויה יופחת מערך הקרקע".

בית המשפט מתח ביקורת חריפה על התנהלות ממ"י באשר לעריכת שומת המקרקעין ודחה את טענותיו בעניין אי הגשת השגה על השומה על ידי התובעים, נוכח העובדה כי ובמועדים הרלוונטיים הליך ההשגה היה רווי פגמים וליקויים שלא אפשרו קבלת שומה אובייקטיבית ובין היתר, בשל העובדה כי ההשגה הייתה צריכה להידון בפני השמאי שערך אותה וכן כי הקריטריונים לעריכתה לא נמסרו לתובעים.

בין היתר קבע בית המשפט כי הוא דוחה את טענות ממ"י "לנוכח ניגוד העניינים הטבוע והמובנה בו היה מצוי השמאי הממשלתי והעדר אפשרות להשיג על שומה זו, בפני גורם עצמאי ובלתי תלוי".

בעניין טענות התובעים, בדבר תרומתם הישירה והבלעדית לקיומן של תשתיות על, אותה יש להביא בחשבון בעריכת השומה, דחה בית המשפט טענות אלו, זאת מן הטעם כי "לא עלה בידי התובעים לבסס כנדרש את מידת תרומתם הישירה והבלעדית לקיומן של תשתיות על".

מפסק הדין עולה כי בית המשפט הותיר פתח לתביעות של מי שמבקש הפחתת השקעות הישוב בתשתיות על, ככל שיש בידי אותו ישוב להוכיח השקעות אלו.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.