על אף העובדה כי נוסח חוזה חכירה לדורות למושבים ולחבריהם (ביחס לחלקה א'), אושר לפני יותר מעשרים שנה בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 416 מיום 21.5.1989 (להלן: "החוזה המקורי") מתנהל בימים אלו משא ומתן בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") לנציגי תנועות ההתיישבות על נוסח חדש של חוזה חכירה לדורות, המצמצם במידה רבה את זכויות החכירה שהוקנו למושבים ולחבריהם בנוסח שאושר בהחלטה 416 (להלן: "החוזה החדש").

ההחלטה להחכיר קרקע חקלאית בחכירה לדורות לאגודות ישובים חקלאיים ולחבריהם במושבים התקבלה עוד ביום 17.5.1965 בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל, היא ההחלטה המכוננת את מדיניותה הקרקעית של מדינת ישראל.

להלן דוגמאות לפיהן נוסח החוזה החדש המתגבש פוגע מהותית בזכויות המוקנות לפי חוזה החכירה לדורות שאושר בהחלטה 416:

ביטול מטרת החכירה למפעל עסקי ושינוי הסעיפים המרכזיים בנושא זה בחוזה המקורי

1. על פי מטרות החכירה, כפי שהוגדרו על ידי החוזה המקורי, ניתנה לאגודה ולחבריה אפשרות להשתמש בשטח המשבצת להקמת מפעל עסקי, זאת בנוסף לשימוש חקלאי (סעיף 5(ג) לחוזה המקורי).

החוזה המקורי העניק למונח "מפעל" הגדרה רחבה ביותר וכלל בה תעשיה, בתי הבראה ונופש, חניוני קמפינג, תחנות דלק, בריכות שחיה מסחריות וכן כל מטרה עסקית אחרת שאינה משק חקלאי.

החוזה החדש מגדיר את מטרת החכירה לשימוש חקלאי בלבד ובהתאם משנה מהותית את הוראות סעיפים 8(א) ו – 20(א) בחוזה המקורי.

כמו כן, החוזה החדש מצמצם את השימוש בקרקע לתעסוקה לא חקלאית בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1226 או החלטה אחרת שתבוא במקומה.

החוזה החדש קובע, כי במקרה של שינוי יעוד על ידי האגודה למטרת תעסוקה, ייחתם עם האגודה חוזה חכירה נפרד לגבי שטח התעסוקה בהתאם לנוסח הנהוג בממ"י לתעסוקה.

החוזה המקורי מאפשר לאגודה לפעול לשינוי יעוד של מקרקעי המשבצת ליעודים המותרים על פי תנאי החכירה, כדוגמת מפעל עסקי (סעיף 8(א) לחוזה המקורי).

הוראות סעיף 20(א) לחוזה המקורי, הקובעות מפורשות כי שינוי ייעוד למפעל עיסקי אינו מביא לסיום מוקדם של חוזה החכירה וכי במקרה זה אין השבת קרקע לממ"י, נמחקו גם הן מהחוזה החדש.

הוראות החוזה החדש בעניין זה מנוגדות להוראות החוזה המקורי ביחס לשינוי יעוד למפעל עיסקי של מקרקעי המשבצת, ופוגע בתכונתה כ"קרקע עירונית" של קרקע משבצת הנחלות, בכל הנוגע לשינוי ייעוד ביוזמת האגודה לכל מטרה עיסקית.

בעניין זה יודגש כי הוראות חוזה החכירה לדורות גוברות על כל החלטת מועצת מקרקעי ישראל. פירושו של דבר, כי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, לעניין שינוי ייעוד למפעל עסקי, לדוגמא, חייבות להיגזר מהוראות חוזה החכירה לדורות ולא להיפך, כפי שמנסה ממ"י להכתיב בנוסח החוזה החדש.

הקצאת נחלות לא מאוישות

2. החוזה המקורי (סעיף 28) מאפשר פרק זמן של 5 שנים, ממועד חתימת חוזה החכירה לדורות, בו על האגודה יהיה לעשות את כל הדרוש לשם יישוב נחלות שטרם אוישו. כמו כן, נקבע כי ככל שהאגודה לא תיישב את הנחלות הפנויות לאחר חמש שנים ממועד חתימת חוזה החכירה לדורות, יהיה ממ"י רשאי לבטל את חוזה החכירה ביחס לשטח השווה לגודל הנחלה במשבצת כפול מספר הנחלות שלא אוישו.

הוראה זו, המסדירה את זכות האגודה להקצות את הנחלות הפנויות, נמחקה מהחוזה החדש והחוזה חסר כל התייחסות לעניין מרכזי זה המקיף 4,000 נחלות שטרם אוישו, רובן בפריפריה, למעט הערה לפיה ההוראה תנוסח בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

כמו כן, ההוראות המסדירות איוש נחלות לראשונה, לפיהן לא יוטל דמי הסכמה באם האגודה לא מקבלת תמורה עבור הנחלה למעט שווי זכויות נכסי האגודה (סעיף 10(ג) לחוזה המקור), נמחקו גם הן.

בעניין איוש נחלות ראו חוזרנו מס' 50/2012 - ""כשל חמור" בהקפאת איוש נחלות במושבים".

החכרה והשכרת משנה

3. בהתאם לחוזה המקורי, האגודה רשאית "להעביר בדרך של החכרת משנה את זכויותיה שבחוזה זה, לגבי השטח שנועד או המשמש כמפעל, למעט זכות החכירה הראשית, לתאגיד שהשליטה הבלעדית בו היא בידי האגודה או חבריה" (סעיף 10(ה)(1) לחוזה המקורי). אפשרות זו של החכרת משנה של זכויות האגודה במקרקעיה נעלמה מהחוזה החדש.

החוזה המקורי מאפשר לאגודת ישוב חקלאי להשכיר דירות שרות לדיירים, זכות שהושמטה מהחוזה החדש.

פינוי קרקע עקב שינוי יעוד

4. החוזה החדש שינה את פרקי זמן פינוי הקרקע העומדים לרשות בעל הזכויות בקרקע, תוך התעלמו מאבחנה שהייתה קיימת בחוזה המקורי ביחס לקרקע עליה בנויים מבני מגורים.

כמו כן, הוכנסו בחוזה החדש שינויים רבים ביחס להוראות ההשבה, הוראות שלא הופיעו בחוזה המקורי. כך, לדוגמא, מתנה החוזה החדש על קבלת פיצוי בגין השבת מקרקעי משבצת בפינויים המלא מכל אדם וחפץ.

החוזה החדש אף הוסיף הוראה לפיה איחור בפינוי הקרקע ששונע יעודה וכן אי ביצוע הפעולות הדרושות לביטול החכירה בלשכת רישום המקרקעין, יגרור קנס בגובה % 1 מערך המקרקעין בייעודם החדש עבור כל חודש של עיכוב.

הוראה חדשה זו אף מאפשרת לממ"י לקזז קנס זה מהפיצוי לו זכאית האגודה בעקבות ההשבה.

ביטול חוזה חכירה ביחס לקרקע בה לא נעשה שימוש

5. ביחס לקרקע שלא נעשה בה שימוש לתקופה העולה על חמש שנים, קובע החוזה המקורי, כי יבוטל חוזה חכירה עם ממ"י ביחס לאותה קרקע (סעיף 17(א) לחוזה המקורי). הוראות החוזה החדש צמצמו את תקופת האי שימוש בעקבותיה מבוטל חוזה חכירה כאמור לתקופה של שלוש שנים בלבד.

החלטות מועצת מקרקעי ישראל הינן החלטות המחייבות את מינהל מקרקעי ישראל בהתאם לחוק. לפיכך, הואיל ובהתאם להחלטה 416 נקבע ואושר נוסח סופי של חוזה חכירה לדורות לאגודה חקלאית שיתופית שהיא מושב עובדים וכן לבעלי זכויות בחלקה א' בנחלה, אין מקום לפתוח מחדש את הדיון אודות נוסחו של חוזה זה למעט שתי התאמות ברורות העולות מהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 823: ארבע תקופות של 49 שנה ואפשרות להחכיר לבעל נחלה שטחי משבצת מעבר לחלקה א'.

שני תיקונים אלו אינם מהווים עילה לעכב את חתימת חוזה החכירה לדורות לו זכאיות אגודות הישובים החקלאיים וחבריהן.

יודגש כי נוסח החוזה המקורי אשר נחתם עם מושב בן עמי וחבריו ב – 19.12.1996 זהה לחוזה המקורי אשר נקבע בהחלטה 416 למעט הוראה מיטיבה המבטלת את הדרישה לאייש הנחלות הפנויות תוך חמש שנים ממועד חתימת החוזה.

לדעתנו, יש לעמוד על זכויות האגודה והמתיישב לחתום על חוזה חכירה לדורות בנוסחם המקורי ולא לסטות ממנו לנוסחים חדשים אשר מרעים ומצמצמים את הזכויות אשר הוקנו בחוזה חכירה המקורי ופותחים פתח לשינויים חדשים ולא רצויים.

לעניין זה ראו חוזרנו 47/2012 "דרישת חוזה חכירה לדורות כתנאי לסימון משבצת נחלות".

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.