בית המשפט העליון (כב' השופט מ' נאור, כב' השופט נ' הנדל וכב' השופט נ' סולברג) קיבל ביום 22.8.2012 את ערעורו של מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") והפך את פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (כב' השופט ב' ארנון) וקבע, בין היתר, כי בחישוב דמי ההיתר על השבחת קרקע עירונית, יש להביא בחשבון את שווי זכות הבעלות של המקרקעין לאחר שינוי היעוד ולא את שווי זכות החכירה במקרקעין. ע"א 3089 מינהל מקרקעי ישראל נ' עוגן נדל"ן מניב בע"מ.

רקע

סעיף 2 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 933 (שתוקנה ועודכנה מספר פעמים וכיום מספרה 1245) (להלן: "ההחלטה"), קובע כי "מינהל מקרקעי ישראל יגבה דמי היתר עבור היתר שהוא נותן לחוכר בעל חוזה חכירה להפיק מהמוחכר הנאה נוספת על זו שרכש."

חוזה חכירה, כהגדרתו בהחלטה 933, מתייחס לקרקע עירונית כדלהלן: "חוזה חכירה, אשר מטרת החכירה הנקובה בו, הינה למטרה בניה של מבנה למגורים, תעשייה, משרדים, מסחר או למלונאות בלבד, ואשר הבניה במקרקעין המוחכרים מומשה."

סעיף 3.1 להחלטה, מתייחס לשינוי יעוד או לשינוי קיבולת הבניה במקרקעין, וקובע באופן ספציפי יותר כי "המינהל יגבה דמי ההיתר עבור הסכמתו לשינוי יעוד ו/או ניצול ופיצול מגרש".

סעיף 4.1 להחלטה קובע את אופן חישוב דמי ההיתר במקרה של שינוי יעוד או שינוי ניצול:

"עבור שינוי יעוד או שינוי ניצול - 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול."

כאמור, לצורך החישוב נדרשים שני ערכים: האחד - "הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה הראשונית", והשני - "הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול".

פסק דין של בית המשפט המחוזי

סלע המחלוקת בין הצדדים נסב סביב שאלת הפרשנות שיש לתת למונח "הערך המלא של הקרקע", כאשר התובעת, המשיבה בערעור כאן, עוגן נדל"ן מניב בע"מ (להלן: "המשיבה") טענה כי יש לפרש את המונח כערך מלא של זכויות החכירה, פרשנות שאומצה בסופו של יום על ידי בית המשפט המחוז.

שאלה נוספת שעלתה בתביעת המשיבה בבית המשפט המחוזי, היא האם בקביעת שווים של המקרקעין לאחר עסקת שינוי יעוד וניצול, יש להביא בחשבון את עלויות פיתוח השטחים הציבוריים, אשר התחייבה המשיבה לשלם לעיריית תל אביב כתנאי לקבלת היתר בניה. גם בשאלה זו אימץ בית המשפט המחוזי את טענות המשיבה, בין היתר בהסתמך על חוות דעת של שלושה שמאיים וביניהם שמאי מכריע, וקבע כי יש להפחית את עלויות הפיתוח כאמור משווי הזכויות במקרקעין.

עוד בעניין פסק הדין של בית המשפט המחוזי ראו חוזרנו מס' 28/2011 - "חישוב דמי היתר לממ"י" .

פסק הדין בערעור

בית המשפט העליון הפך את פסק דינו של בית המשפט המחוזי ביחס לשתי השאלות שעלו בתביעת המשיבה כאמור לעיל.

בפסק הדין בערעור קבע בית המשפט העליון כי יש לפרש את המונח "הערך המלא של הקרקע" כשווי זכויות הבעלות וכי המונח לעיל אינו יכול לסבול פרשנות אחרת מלבד זאת.

עוד הוסיף בית המשפט העליון, כי יש לאמץ פרשנות זו היות והיא נלמדת מהמדיניות על פיה פועל ממ"י ומחיי המעשה, זאת והואיל ו"במשך שנים רבות חישב ממ"י את דמי ההיתר כנגזרת של הפרש בין זכויות החכירה על-פי הסכם החכירה מקורי לבין ערך הבעלות בקרקע לאחר שינוי הייעוד או הניצול".

בית המשפט גם אימץ את טענת ממ"י בערעור, לפיה החלטה 933, המסדירה את חישוב דמי ההיתר, מעניקה לחוכר הטבות ממשיות ביניהן קבלת זכויות נוספות שלא שולם עבורן, במחיר שאינו מלא (% 91) אלא ב-% 31 בלבד, וכן חישוב זכויות החכירה למועד עסקת שינוי יעוד וניצול בהתאם לזכויות החוכר לפי הסכם החכירה המקורי ולא באמצעות שיערוך של דמי החכירה ששולמו על ידי החוכר בפועל.

לדברי בית המשפט, "פרשנות בית המשפט המחוזי כופה מתן הנחה נוספת בתשלום דמי ההיתר, בשיעור העולה על זה שממ"י התכוון ליתן, ועל פני הדברים אין לכך הצדקה".

לעניין נימוק זה של בית המשפט, ראוי להזכיר את החלטה 950 של מועצת מקרקעי ישראל אשר תיקנה את הטעות שנפלה בהחלטה 933 וקבעה בסעיף 3.3 להחלטה 933 (כיום סעיף 4 להחלטה 1245) כי על זכויות נוספות שלא שולם עבורם בעת ההקצאה ישולם מחיר מלא בשיעור של 91%.

באשר להפחתת עלויות פיתוח השטחים הציבוריים משווי זכויות הבעלות בחישוב דמי ההיתר, אימץ בית המשפט את טענות ממ"י וקבע, כי ההסכם בין עריית תל אביב לבין המשיבה, בעניין קביעה מראש של עלויות הפיתוח ושיעור היטל ההשבחה, נגוע באי חוקיות בהיותו קובע גביית כסף ביתר, מעבר למתחייב מאגרות והיטלים שהמשיבה חייבת לשאת בהם לפי חוק.

כמו כן, קבע בית המשפט כי הסכמת המשיבה ועיריית תל אביב בעניין עליות פיתוח כאמור, מעמיסה את עלויות הפיתוח על המדינה (ממ"י), ולא על הציבור הרחב לשאת בעלויות הפיתוח של גדות הירקון, אלא על עריית תל אביב ותושביה.

עוד בעניין גביית כספי פיתוח על ידי הרשויות ראו חוזרנו מס 4/2012 – " הסכם לתשלום היטל השבחה הנוגד הוראות החוק אינו תקף".

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.