בית המשפט המחוזי בתל אביב, כב' השופט יצחק ענבר, קיבל את ערעורה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל אביב- יפו (להלן: "הועדה") וקבע, ברוב של שני שופטים כנגד דעתה החולקת של כב' השופטת יהודית שבח, כי על אף העובדה כי המשיבים לא החזיקו בחוזה חכירה לדורות במועד אישור התוכנית, המציאות האובייקטיבית כפי שנלמדת מהתנהגותם של הצדדים לאחר סיום תקופת החכירה, מצביעה על כך שהמשיבים נותרו במעמד של "חוכר לדורות" מכוחו של חוזה חכירה המקורי. רע"א (ת"א) 24215-12-11 הועדה המקומית לתכנון ולבניה בת"א-יפו נ' יעקב קוטליצקי.

נסיבות המקרה

המשיבים היו החוכרים לדורות של נכס מקרקעין אשר נוהל בידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") ע"פ חוזה חכירה שהגיע לסיומו ביום 1.3.2001, סמוך לפני סיום תקופת החכירה, בעקבות בקשה שהגישו המשיבים לחידוש החכירה, קיבלו המשיבים מממ"י דרישה לתשלום דמי היוון, וזאת כתנאי לחתימת חוזה חכירה ל-49 שנים נוספות. בעקבות הדרישה נוהל בין הצדדים מו"מ אשר נמשך אף לאחר תקופת החכירה הראשונה, תוך שהמשיבים המשיכו להחזיק במקרקעין מבלי שממ"י דרש לפנותם והמשיכו לשלם דמי חכירה שנתיים.

בעקבות אישור תוכנית לשינוי יעוד הגישו המשיבים בקשה לממ"י לביצוע עסקת שינוי יעוד בנכס בהתאם לתכנית המשביחה. ביום 23.7.2003 נחתם חוזה חכירה חדש בין המשיבים לבין ממ"י לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים.

פסק הדין בבית משפט השלום

השאלה שעלתה בבית משפט השלום הייתה מהו מעמדם של המשיבים, ביחס לחבות בהיטל השבחה, ביום בו אושרה התכנית המשביחה, מועד הנופל בתקופת הביניים שבין סיום תקופת החכירה המקורית לבין תחילת תקופת החכירה החדשה.

בית משפט השלום קיבל עת עמדת המשיבים וקבע כי העובדה כי לאחר מו"מ נחתם הסכם חכירה חדש ובעקבותיו גם שילמו המשיבים דמי חכירה רטרואקטיבית אינה מספיקה כדי לומר שבמועד הקובע, מועד אישור תכנית משביחה, היו המערערים בגדר חוכרים לדורות.

כמו כן קבע בית המשפט בערכאה ראשונה כי לא ניתן להטיל על המשבים היטל השבחה בהיעדר חוזה תקף וכי ניסיון להיבנות מהתנהגות הצדדים ומהתנהלותם אינה מספקת.

טענות הצדדים

טענתה העיקרית של הועדה הייתה כי במועד אישור התכנית המשביחה היו המשיבים במעמד של "חוכר לדורות", זאת מהטעם שעל תקופת הביניים חלה הוראתו של סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, לפיה, ככל שלא הוסכם על תקופת השכירות או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.

כמו כן, טענה הועדה כי מעמדם של המשיבים כ"חוכר לדורות" בתקופת הביניים נובעת גם מאופן התנהלותם של הצדדים בתקופה זו כפי שבאה לידי ביטוי בפעולות הבאות: המשיבים המשיכו בהחזקת הקרקע, המשיבים נותרו רשומים בלשכת רישום המקרקעין כחוכרים, המשיבים שילמו דמי חכירה שנתיים בגין תקופת הביניים, המשיבים שילמו לממ"י בגין שינוי יעוד דמי היתר בשיעור של % 31 כאשר שיעור זה יכול להשתלם על ידי חוכר בלבד, כמו כן, קיבלו המשיבים את הקרקע בפטור ממכרז (דבר שלא מתאפשר עת מדובר בבר רשות). לסיכום נטען כי המשיבים השכירו את הקרקע לצדדים שלישיים בשכירות חופשית, מה שלא מתאפשר לבר רשות.

המשיבים מנגד צידדו בפסק דינה של הערכאה הראשונה תוך היצמדות לקביעותיה העובדתיות לפיהן מעמד "חוכר לדורות" הוסדר בעת חתימת חוזה חכירה חדש בלבד.

הכרעת בית המשפט

בית המשפט קיבל את ערעורה של הועדה וקבע כי על סמך הממצאים שהוצגו לפניו ועל אף העדר חוזה חכירה בר תוקף, בתקופת הביניים היו המשיבים בבחינת "חוכר לדורות", וכך נקבע:

"נתונים אלו בכוחם המצטבר מלמדים, כי לאחר סיומה של תקופת החכירה המקורית ביום 1/3/01 הסכימו המשיבים והמינהל, בהתנהגותם, על המשכתו של היחס המשפטי שהיה קיים ביניהם קודם לכן, תוך שהמשיבים נותרים במעמד של "חוכר לדורות" מכוחו של חוזה החכירה המקורי." ובמקום אחר "מעמדם של המשיבים כ"חוכר לדורות", כמשמעו בתוספת השלישית לחוק, נקבע על פי מערכת היחסים החוזית שהייתה קיימת בינם לבין המינהל ביום אישור התכנית המשביחה, ומערכת חוזית זו מושתתת, בנסיבות העניין, גם על אופן התנהלותם של המשיבים ועל המצגים שיצרו בפני המינהל."

נצין, כי פסק דין זה מהווה חלק ממגמה של השנים האחרונות לפיה מוסט הדגש בפרשנות של חוזים ושל עסקאות כלכליות מן הפן המשפטי הפורמאלי אל הפן המהותי כלכלי ואל תכלית העסקה ומטרתה.

כך לדוגמא בעניין אופנהיימר (ע"א 454/00) הוטל היטל השבחה על מוכרי נחלה במושב כפר ידידיה על אף העובדה כי חוזה חכירה לדורות טרם חודש בעת אירוע ההשבחה.

במקרה זה תמך בית המשפט את החלטתו במהות הקשר החוזי וזכויות המוכרים וכן בחוק השכירות והשאילה.

עוד בעניין זה ראו חוזרנו מס' 13/2007 - "היטל השבחה טרם חידוש חוזה חכירה לדורות"

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.