הצעת חוק התכנון והבניה, התש"ע - 2010 (להלן: "החוק החדש") הייתה אמורה להיכנס לתוקף ביום 1.1.2013 לאחר אישורה בכנסת, דבר שיביא לשינוי משמעותי בכל הקשור לנושא היטל השבחה, במיוחד בישובים חקלאיים.

כדי להיערך למצב בו הצעת החוק תאושר בכנסת, להלן עיקרי השינויים הצפויים בחוק החדש ביחס להוראות היטל השבחה כיום לפי נושאים:

החייב בהיטל השבחה

החוק החדש מרחיב את הגדרת בעל הקרקע בכך שמחייב בהיטל השבחה גם מי שזכאי להירשם כבעלים ומחזיק כדין בקרקע, כלומר גם בר רשות באגודת ישוב חקלאי.

להלן הגדרת חוכר לדורות בחוק החדש:

"חוכר לדורות" - חוכר לדורות כמשמעותו בחוק המקרקעין וכן מי שזכאי להירשם בפנקסי המקרקעין כחוכר לדורות, ובלבד שהוא מחזיק כדין בקרקע, ולגבי מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק יסוד מקרקעי ישראל, אף מי שמחזיק כדין בקרקע כאמור ושיש לו זכות לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל להתקשר עם הרשות בחוזה חכירה לדורות;

במצב דברים זה, יחול היטל השבחה על בעלי זכויות רבים בקרקע חקלאית לרבות כל אגודות הישובים החקלאיים בקיבוצים, במושבים, וחבריהם אשר מחזיקים בקרקע במעמד של בר רשות מתוקף הסכמים קצרי טווח עם ממ"י.

יודגש, כי סעיף 453(ה) לחוק החדש משאיר בעינו מצב לפיו שינוי יעוד של קרקע חקלאית של אגודת ישוב חקלאי לא תהיה חייבת בהיטל השבחה, ראו להלן בפרק תחולת החוק על מקרקעי ישראל.

השבחה

לפי החוק הישן ההשבחה, הנה עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג וחישובה יערך ליום תחילת תוקף התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי.

החוק החדש מפרט את חישוב ההשבחה בדרך שונה וקובע כי ההשבחה בקרקע בשל תכנית משביחה, היא ההפרש בין שוויה של הקרקע ביום הקובע לפי המצב התכנוני החדש, ובין שוויה של הקרקע ביום הקובע אילו חל עליה המצב התכנוני הקודם.

יודגש, כי לפי החוק החדש המצב התכנוני הקודם להשבחה יוערך בהתעלם מציפיות לאישור תוכנית משביחה.

כאמור, השבחה בחוק הישן, מוגדרת כעליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, כל אלו הוגדרו כגורמי ההשבחה. בחוק החדש לגורמי השבחה נוסף גם אישור תשריט חלוקה, דבר שמרחיב את מעגל החייבים בהיטל השבחה.

מועד החבות ומועד התשלום

החוק הישן קבע שני מועדים מכריעים ביחס להיטל השבחה: המועד הקובע להתגבשות חבות בהיטל ההשבחה (עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג) ומועד מימוש, בו על החייב לשלם את ההיטל.

החוק החדש ממזג בין שני המועדים, כך שחבות בהיטל השבחה והמועד בו על בעל הזכויות לשאת בתשלום מתגבשים שניהם במועד מימוש זכויות משביחות (ולא במועד אישור התכנית המשביחה).

לעניין מועד המימוש יצוין כי קביעת המועד לעריכת הסכם להעברת בעלות או מועד לחכירה לדורות בקרקע יחשבו כמועד מימוש.

לעניין זה, לא יראו בהעברת זכויות לפי החוק החדש אחד מאלו: העברת זכויות בהורשה, מכירת זכות בקרקע שהיא הקניית זכות לאפוטרופוס, פירוק שיתוף בקרקע מחמת פירוד בין בני זוג, רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות בקרקע אשר המחזיק בקרקע בפועל לפני יום כ"ט בסיוון התשמ"א (1 ביולי 1981) היה בעליה כהגדרתו בחוק מס רכוש, העברת זכות בקרקע ללא תמורה מאדם לקרובו.

יודגש, כי לפי סעיף 419(4)(י"א) לחוק החדש, עריכת הסכם חכירה לדורות בין ממ"י לבין מי שזכאי להירשם כחוכר לדורות ומחזיק כדין בקרקע, לא תחויב בהיטל השבחה, כלומר, אגודות ישובים חקלאיים וחבריהם לא יחויבו בהיטל השבחה בגין חתימה חוזה החכירה לדורות.

תחולת החוק החדש על מקרקעי ישראל – חלף היטל השבחה

ביחס למקרקעי ישראל קובע החוק החדש, כמו גם החוק הישן, כי על השבחה במקרקעי ישראל שלא הוחכרו בחכירה לדורות לא יחול חיוב בהיטל השבחה.

עם זאת בסעיף 453(ב) לחוק החדש נקבע, כי "מכרה רשות מקרקעי ישראל זכויות בקרקע שהיא קרקע עירונית, כהגדרתה בחוק מקרקעי ישראל, על פי הסכם, תעביר לוועדה המקומית שבמרחב התכנון שלה כלולה אותה קרקע 12% מהתקבולים שקיבלה בגין אותה קרקע".

נציין, כי לוועדה הדנה בהצעת החוק עמדה שונה ביחס לשיעור חלף היטל השבחה מהתקבולים, לפיה יועברו שיעורים גבוהים יותר (14%-18%) לפי אשכולות הדירוג החברתי הכלכלי כדלקמן: "נכללה הקרקע ברשות מקומית המשויכת לאשכולות 1 עד 4 בדירוג החברתי כלכלי כהגדרתו בסעיף 448(ד) – 18% מהתקבולים שקיבלה בעת אותה קרקע, וברשות מקומית המשויכת לאשכולות 5 ו-6 לדירוג החברתי-כלכלי – 14% מהתקבולים כאמור."

לעניין זה נקבע כי "תקבולים" הנם הסכום שגבתה רשות מקרקעי ישראל בגין מכירת הזכויות בקרקע, בניכוי מס ערך מוסף.

עוד נקבע כי "מכירה" הנה:

1. הסכמה של רשות מקרקעי ישראל לניצול שטח מותר לבנייה לפי תכנית שהיתה חלה על הקרקע במועד עריכת הסכם עם רשות מקרקעי ישראל לרכישת הזכויות בה, שלא נוצל עד למתן ההסכמה כאמור.

2. הסכמה של רשות מקרקעי ישראל להעברת זכויות בקרקע בין בעלי זכויות בקרקע לבין עצמם.

לעניין סוגי התקבולים בגינם יועבר חלף היטל השבחה נקבע כי בגין תקבולים מסוימים לא יועבר החלף כגון תקבולים בגין: דמי היתר, מחצבים וחומרי חציבה נכסי נפקדים, דירות ציבוריות, הקצאת זכויות בקרקע למשרדי ממשלה ועוד.

החוק החדש משאיר בעינו הסדר שנקבע בסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק הישן, לפיו חוכרים בחכירה לדורות של קרקע חקלאית לא יחויבו בהיטל השבחה ככל שמתקיימים לגביהם שלושה תנאים מצטברים: א) הקרקע הוחכרה לדורות ב) החכירה לדורות הנה לשימוש חקלאי בלבד ג) החוכר אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי יעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש.

הוראות מעבר לעניין חישוב ההשבחה

החוק החדש קובע כי הוראות הפרק העוסק בהיטל השבחה, יחולו על מימוש זכויות בקרקע שנעשה מיום כניסת החוק החדש לתוקף (להלן: "יום התחילה") ואילך, ואולם, חייב בהיטל השבחה שהגיש, בתוך שנה מיום התחילה, בקשה לתשלום היטל, רשאי לבקש שיחולו בעניינו הוראות החוק הישן ביחס להיטל השבחה.

הוגשה בקשה כאמור, ייקבע ההיטל וישולם לפי הוראות הפרק הדן בהיטל השבחה בחוק הישן.

היבטי היטל השבחה בחוק החדש ביחס לחלטה 1155

בהתאם להחלטה 1155 (אשר מעדכנת את החלטה 979) יתאפשר לבעל זכויות בחלקת מגורים, אשר יבחר להצטרף להסדר, לבצע פעולות תכנוניות שונות החל מהגדלה וניצול של זכויות בניה וכלה בפיצול חלקת מגורים. כאמור לעיל, החל מיום כניסת החוק החדש לתוקף יחול חיוב בהיטל השבחה גם על בר רשות בחלקת המגורים.

נוכח העובדה כי מרבית הנחלות באגודות הישובים החקלאיים מוחזקות כיום על ידי ברי רשות אשר אינם חייבים כיום בהיטל השבחה, יש לקדם ככל הניתן אישורן של פעולות תכנוניות ומימושן לפני כניסת החוק החדש לתוקף, זאת על מנת להימנע מתשלום היטל השבחה בעתיד.

יודגש כי מכירת נחלה בת רשות במושב עד כניסת החוק לתוקף לא תחויב בהיטל השבחה ומכירה לאחר כניסת החוק תחויב בהיטל השבחה מלא.

סיכום לעת עתה

מהשינויים המפורטים לעיל ניתן לראות כי החוק החדש צפוי לשנות משמעותית את החבות

בהיטל השבחה, זאת במיוחד ביחס לנושאי היטל השבחה החלים על המחזיקים בקרקע במעמד של בר רשות באגודות הישובים החקלאיים.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.