החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1155 שעניינה "קביעת זכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית" (להלן: "ההחלטה") מסדירה הליך עיגון זכויות החוכרים בחלקת המגורים בנחלה. נוהל ליישום ההחלטה במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים הוכן באגף החקלאי של מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י" ו"הנוהל" בהתאמה) ואף קיבל אישור עקרוני, בשינויים קלים, על ידי הנהלת ממ"י בהחלטת הנהלה מס' 3139 מיום 17.1.2012.

בעניין זה ראו חוזרינו מס' 37/2012 – " סוגיות ביישום החלטה 1155 בחלקת המגורים במושב".

להלן נסקור חלק מליקויים ומכשולים אתם יש להתמודד בדרך ליישום ההחלטה.

1. חתימת חוזי חכירה כתנאי ליישום ההסדר

בנוהל נקבע כי חוכר אשר יבקש להצטרף להסדר לעיגון הזכויות בחלקת המגורים יידרש לחתום על חוזה חכירה לדורות ביחס לחלקה א' כתנאי ליישום ההסדר.

נוסח חוזה חכירה לדורות למושב נקבע על ידי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטתה מס' 416 משנת 1989 ("חוזה בן עמי").

נוסח החוזה המוצע כיום על ידי מינהל מקרקעי ישראל שונה מנוסח החוזה שעוגן בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 416. לפיכך, עד שלא ייושרו ההדורים בנושא זה, החלטה 1155 לא תצא לדרך.

2. רישום חלקה א' של הנחלה בספרי מרשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת

ההחלטה קובעת כי תנאי להצטרפות להסדר לפיו יוקנו לבעל הנחלה זכויות בחלקת המגורים, הוא רישומה של חלקה א' של הנחלה בספרי מרשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת דרישה זו הנה דרישת סף בלעדיה ההחלטה לא ניתנת ליישום.

לשם רישום כאמור, נדרשות פעולות במישורים שונים הכרוכות בטרחה רבה וכן בהוצאות לא מבוטלות. בכמחצית מהמושבים לא מתקיים תנאי הסף לעיל.

בעקבות ישיבת הנהלת ממ"י עם שר הבינוי והשיכון מיום 17.1.2012, הציע השר כי ישקול הקלות בתנאי סף זה, המרחיק כיום חברי מושבים רבים מיישום החלטה 1155.

3. הסדרת שימושים בנחלה

אחת הדרישות העלולות לסכל את יישום ההחלטה בנחלה, הנה דרישת הסדרה ותשלום בגין כל השימושים בתוך הנחלה אשר טרם הוסדרו.

הסדרת השימושים כרוכה, בין היתר, באישור מוסדות התכנון, אשר כידוע עשוי לקחת זמן רב.

נוסף על כן, נדרש בעל הזכויות בנחלה להסדיר את נושא השימושים מול ממ"י עפ"י החלטה 1101, כלומר תשלום של % 91 מערך הקרקע לפי שומה פרטנית (ללא הנחות אזורי עדיפות לאומית) או לחילופין מקום בו חל היטל השבחה % 46 מערך הקרקע בתוספת היטל השבחה, ותשלום של 5% מערך הקרקע עבור כל שנה בה נעשה השימוש הבלתי מוסדר, למעט "מבני קייט כפרי" עליהם יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית.

הנה כי כן, לשם יישום החלטה 1155, יידרש בעל הזכויות בנחלה לשאת בתשלום, העשוי לעלות אף על % 100 מערך הקרקע, לשם הסדרת השימושים הלא חקלאיים מול ממ"י, זאת מבלי להתייחס לעלויות הכרוכות בהסדרה תכנונית של אותם שימושים.

4. עמידה בדרישות תמ"א 35

תכנית מתאר ארצית מס' 35 היא תכנית על המגדירה, בין היתר, את תקן יחידות הדיור לכל ישוב בארץ. אחת מתנאי הסף של החלטה 1155 להצטרפות להסדר עיגון זכויות בחלקת מגורים, הנה התחייבות האגודה החקלאית של הישוב לכך כי מספר יחידות הדיור בשטח הישוב (לרבות ההרחבות הקהילתיות ככל שישנן) לא יעלה על התקן הקבוע בתמ"א 35 על נספחיה.

במושבים המצויים באזורי ביקוש במרכז הארץ, בהם לעתים מספר יחידות דיור בפועל קרוב או שווה או עולה על התקן הקבוע בתמ"א 35, דרישה זו סותמת את הגולל על סיכויי אותו ישוב ליישום מיטבי של ההחלטה, כל עוד לא ישונה תקן יחידות הדיור הקבוע בתמ"א 35.

5. היטל השבחה בגין פיצול מגרש

בהתאם להחלטה 1155, חוכר המיישם את ההסדר בחלקת המגורים יהיה זכאי לפצל את החלקה למגרשים נוספים.

נציין, כי רפורמת התכנון והבניה המתוכננת לחול החל מיום 1.1.2013, צפויה להטיל על ישובים חקלאיים, וביניהם מושבים וחבריהם, חבויות בהיטל השבחה אשר לא היו קיימות קודם, כגון חיוב ברי רשות ,ללא יוצא מן הכלל, בהיטל השבחה מלא.

לפיכך, על בעל זכויות בנחלה המבקש ליישם את החלטה 1155, מתוך כוונה לפצל את חלקת המגורים, לקחת בחשבון כי בגין הפיצול יוטל עליו היטל השבחה מלא.

6. רכישת מלוא הזכויות בחלקת המגורים

בהתאם להסדר המוצע בהחלטה, לחוכר אפשרות לרכוש את מלוא הזכויות בחלקת המגורים בשיעור של- 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים בהתאם לזכויות בניה המאושרות בתוכנית מתאר תקפה ובהתאם לפוטנציאל התכנוני (על תשלום זה יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית).

באזור מרכז הארץ, אשר אינו נהנה מהנחות אזורי עדיפות לאומית מחד גיסא אך נהנה מביקוש גבוה מאידך גיסא, תשלום של 33% מערך הקרקע המגלם בתוכו את הפוטנציאל התכנוני, עשוי להגיע למאות אלפי שקלים. נראה, כי חוכרים יתקשו לעמוד בנטל תשלום זה, דבר שיסכל את מימוש האפשרות לרכישת מלוא הזכויות בחלקת המגורים.

7. בניה נוספת בחלקת המגורים

ביחס לבניה נוספת, מעבר למכסת זכויות בניה בסיסית, החלטה 1155 מפלה לרעה את המושבים אל מול הקיבוצים.

בהתאם להחלטה, חברי קיבוץ זכאיים להגדיל ולממש את זכויות הבניה במגרש המשויך להם מעבר לזכויות הבניה הבסיסיות (160 מ"ר - בדר"כ) בעבור תשלום דמי היתר בסך 31% מעליית ערך הקרקע בכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית.

תשלום זה אף אושרר על ידי הנהלת ממ"י בהחלטת הנהלה מס' 3139 אשר התקבלה בישיבת הנהלת ממ"י בפני שר הבינוי והשיכון ביום 17.1.2012.

לעומת משפחת החברים בקיבוץ, במושב, בעל זכויות בנחלה אשר יישם את ההחלטה ומעוניין להגדיל את זכויות הבניה בחלקת המגורים יחויב בדמי חכירה מלאים, קרי 91% מעליית ערך הקרקע בכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית.

יצוין כי על פי החלטה 1245 של מועצת מקרקעי ישראל חוכר קרקע עירוני אחר פטור מדמי היתר עד קיבולת בניה של 240 מ"ר ראו חוזרנו 35/2012 "הקלות בתשלום דמי היתר מהוונים על מגרשי מגורים – עדכון".

8. העדר מנגנון ריאלי להפחתת דמי הסכמה מדמי הרכישה

בכשליש מהנחלות שולמו עד כה דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע בעקבות העברת הזכויות בהם.

אומנם החלטה 1155 נותנת ביטוי מסוים לקיזוז דמי ההסכמה ששולמו בעבר מדמי הרכישה המשולמים במסגרת יישום ההחלטה, אולם המנגנון שנקבע מגביל את הקיזוז בכך שקובע שדמי הרכישה לא יפחתו מ- % 20 מערך הקרקע.

לפיכך, חוכר שרכש את הזכויות בנחלה ובעת העברת הזכויות שולמו דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע, יהיה זכאי לקיזוז דמי הסכמה בשיעור של עד 39.4% מדמי הרכישה [% 33:(% 20 - % 33)].

כמו כן, המנגנון הקבוע בהחלטה ביחס לקיזוז דמי הסכמה מדמי רכישה אינו מתייחס לנושא ההצמדה והריבית על התשלום ששולם.

להבהרות ולפרטים נוספים ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.