החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1155 שעניינה "קביעת זכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית" (להלן: "ההחלטה") מסדירה הליך עיגון זכויות החקלאים בחלקת המגורים. נוהל ליישום ההחלטה הוכן באגף החקלאי של מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י" ו"הנוהל" בהתאמה) ואף קיבל אישור עקרוני, בשינויים קלים, של הנהלת ממ"י בהחלטת הנהלה מס 3139 מיום 17.1.2012.

בעניין זה ראו פרוט בחוזרינו מס' 37/2012 – "סוגיות ביישום החלטה 1155 בחלקת המגורים בקיבוץ".

להלן נפרט את הליקויים והמכשולים ליישום ההחלטה בקיבוצים ובמושבים שיתופיים כפי שבאו לידי ביטוי, ברובם, בסקירה כללית ומקיפה אשר הוכנה על ידי עו"ד רון רוגין, לבקשת התנועה הקיבוצית והתאחדות הארגונים הכלכליים הקיבוציים.

1. היטל השבחה

יישום ההחלטה כרוך בהכנת תכנית מתאר לקיבוץ. אישור תכנית מתאר, הכרוכה לרוב באיחוד וחלוקה של מגרשים קיימים ופעולות תכנוניות נוספות, תחשוף את הקיבוץ לדרישת תשלום היטל השבחה מצד ועדת התכנון והבניה.

במקרה של חבות בהיטל השבחה, נוהג ממ"י להפחית את גובה ההיטל מתשלום דמי חכירה. נוהג זה אף קיבל ביטוי בהחלטת מועצה 1147 ו-1101 ביחס למושבי עובדים וכפרים שיתופיים.

ביחס ליישום החלטה 1155 נראה כי נוהג זה לא ייושם ונוסף על התשלומים הנגבים על ידי ממ"י יידרש הקיבוץ לשאת גם בתשלומי היטל השבחה כבדים.

נציין, כי רפורמת התכנון והבניה אשר צפויה לחול החל מיום 1.1.2013 צפויה להטיל על ישובים חקלאיים, וביניהם קיבוצים, חבויות בהיטל השבחה אשר לא היו קיימות קודם, כגון חיוב ברי רשות ,ללא יוצא מן הכלל, בהיטל השבחה מלא.

בעניין זה ראו פירוט והרחבה בחוזרנו מס' 31/2012 – "שינויים בהיטל השבחה – עדכון".

2. האיזון הבין-דורי דורש עלויות כספיות גבוהות

בקיבוצים בהם התקבלה החלטה בדבר מועד קובע על פי החלטה 751 בעניין שיוך דירות התגבש לו מועד ממנו נגזרת זכאות החברים הוותיקים לשיוך דירה. זכאות זו מוגנת מכל שינוי מאוחר, זאת בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון בבג"צ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל.

בהנחה כי הקיבוץ יחליט לאמץ את החלטה 1155 וללכת בדרכה, לאור פסיקת בית המשפט העליון לעיל, אין הוא יכול לפגוע בזכויות החברים הוותיקים ועליו לשפות אותם בגין ההוצאות הכרוכות באימוץ החלטה.

סוגיה זו, המטילה עליות נוספות וגבוהות על הקיבוץ, טומנת בחובה שאלות מורכבות על אופן שיפוי החברים הוותיקים, כגון סכומי שיפוי לא ידועים (עקב הפער האפשרי בין השומה במעמד השיפוי לבין השומה במעמד הקצאת הקרקע).

בעניין מושבים שיתופיים וקיבוצים שביצעו שיוך דירות - ראו חוזרינו מס' 96/2011 – "שמירת זכויות חברים במושב שיתופי ובקיבוץ שביצעו שיוך דירות" וחוזרנו מס' 36/2012 – " שמירת זכויות חברים ותיקים במושבים שיתופיים".

3. מגרשי מגורים בשטח המחנה אשר יוקצו בדמי חכירה מלאים

בהתאם להחלטה תעמוד, בדרך כלל, מכסת מגרשי המגורים בקיבוץ על מכפלת תקן הנחלות או מספר משפחות החברים באגודה ביום 27.3.2007 (הנמוך מבניהם) ב- 2.33 (להלן: "המכסה המוטבת").

לפיכך, ככל שמספר בתי האב בקיבוץ יעלה על המכסה המוטבת, ייווצר מצב בו לשם יישום ההחלטה על מגרשי מגורים שמעבר למכסה לעיל, ידרוש ממ"י תשלום מלא של %91 מערך הקרקע (על תשלום זה יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית).

4. קנס בעניין בתי מגורים מחוץ לחלקת המגורים

בהתאם להחלטה 1155, מבנים אשר הוקמו בטרם אישורה ומשמשים או ישמשו למגורים ואשר לא נכללו בהסדר, כלומר נמצאים מחוץ לחלקת המגורים כאמור, יתיר ממ"י לקיבוץ, במסגרת הרשאה זמנית, לעשות בהם שימוש תמורת דמי שימוש בשיעור של %5 לשנה מערך הקרקע.

לפיכך, ביחס למבנים אשר משמשים או ישמשו את הקיבוץ למגורים ונמצאים מחוץ לחלקת המגורים, יעמוד הקיבוץ בפני דילמה, מחד גיסא יוכל לשאת בתשלום מלא של %91 משווי הקרקע לשם החלת ההסדר הקבוע בהחלטה על אותם מבני המגורים אשר נשארו מחוץ לחלקת המגורים או, לחילופין, לשאת בתשלום שנתי של %5 לשנה מערך הקרקע בגין השימוש בהם.

לא למותר לציין, כי שתי החלופות מעמידות את הקיבוץ במצב בו המשך שימוש במבנים לעיל הוא חסר כדאיות כלכלית, זאת במיוחד כאשר מדובר בקיבוצים הנמצאים באזורים המאופיינים בערכי קרקע גבוהים.

5. פער קיצוני בתשלום דמי חכירה בין שתי קבוצות באותו קיבוץ

כפי שתואר לעיל, יישום ההחלטה צפוי לייצר מצב בו מכסה מוטבת של המגרשים בקיבוץ נמוכה ממספר בתי אב בקיבוץ. מצב דברים זה יוצר פער קיצוני בין קבוצת החברים שיזכו למגרשים מהמכסה המוטבת, עליהם ישלמו %3.75, לעומת קבוצת יתר החברים אשר ישלמו דמי חכירה מלאים של 91%.

6. שמאות פרטנית על מלא זכויות הבניה במגרש המגורים

במגזר העירוני שולם בהיוון זכויות תשלום של % 3.75 מערך הקרקע, תוך קביעת ערכים שמאיים נורמאטיביים עבור מכסה נורמאטיבית של זכויות בניה בהיקף של 160 מ"ר. לעומת זאת, בקיבוץ ובמושב שיתופי, בהתאם להחלטה, נדרשת השלמה למחיר מלא של 33% לפי שווי מלוא הזכויות המותרת בהתאם לתוכנית מתאר תקפה, לרבות זכויות עתידיות.

לדוגמא, בית ממוצע בקיבוץ בגודל של 90 מ"ר אשר ניתן להוסיף בו שטחים מבונים עד ל-220 מ"ר, לפי תכנית מתאר תקפה. בשלב ראשון יגבה מהקיבוץ תשלום בגובה 3.75% משווי הזכויות לפי היקף בניה של 160 מ"ר ובשלב שני יידרש החוכר המבקש להוון את כל הזכויות במגרש, לשאת בתשלום השווה ל- 29.25% (השלמה ל- 33%) בגין היקף זכויות בניה מלא (220 מ"ר) בכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית, כל זאת מבלי להיכנס לשאלה האם יש כוונה לממש את זכויות הבניה המאושרות.

7. היקף תשלום מקדמת דמי הרכישה (3.75%)

ההצטרפות להסדר המוצע בהחלטה מורכב משני שלבים: השלב הראשון הינו תשלום של % 3.75 מערך הקרקע ע"י הקיבוץ, כמקדמה, ובשלב השני השלמה ל-% 33 מערך הקרע באזור ללא עדיפות לאומית, % 18.67 באזור עדיפות לאומית ב' ו-% 12.82 באזור עדיפות לאומית א'.

תשלום המקדמה בסך % 3.75 מערך הקרקע חל על כל מכסת המגרשים לפי התקן שנקבע בהחלטה, לדוגמא, בקיבוץ בו 120 נחלות ו-150 בתי אב (במועד 17.3.2007) יוטל על הקיבוץ תשלום מקדמה בסך השווה למכפלה של תקן מגרשים (280=120X2.33) ב-% 3.75 מערך הקרקע.

במרבית הקיבוצים המצויים באזורים שאינם אזורי עדיפות מדובר בסכומים גבוהים בהם הקיבוץ יתקשה לעמוד.

8. רכיב המע"מ בדמי הרכישה

עסקת שיוך הדירה היא עסקה שאינה במישור העסקי. נוכח העובדה כי ממ"י הוא עוסק, יתווסף למחיר העסקה מס ערך מוסף אשר לא ניתן לקבל החזר בגינו.

רכיב זה מגדיל את העלויות הכרוכות ביישום ההחלטה.

לעמדתנו אין להוסיף מע"מ באם שומת המגרש כבר כוללת מע"מ.

9. יישום החלטה בישובים המוגדרים ב"תת אכלוס"

בהתאם להחלטת הנהלת ממ"י 3139 נקבע כי קיבוצים המוגדרים ב"תת אכלוס", לא יוכלו להצטרף להסדר על פי החלטה 1155. ראו חוזרנו 37/2012 "סוגיות ביישום החלטה 1155 בחלקת המגורים בקיבוץ".

10. מיסוי מקרקעין

ביישום החלטה 1155 יחולו על הקיבוץ וחבריו מיסי מקרקעין, מס שבח ומס רכישה אותם יש לקחת בחשבון העלויות הצפויות ביישום ההסדר.

למזעור העלויות יש להיערך כראוי מבעוד מועד.

לפרטים ולהבהרות נוספים ניתן לפנות לעו"ד רו"ח חן שחרור או לעו"ד שרון בכר במשרדנו בתל אביב.