בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי מרכז, ת"א 51449-11-0 מצליח מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ קבע בית המשפט כי יש לראות במושב מצליח, המחזיק בחוזה חכירה תלת שנתי, כבעל זכות חכירה לדורות. בעקבות זאת קבע בית המשפט כי הפיצויים שיקבל המושב מהחברה הלאומית לדרכים יהיו כפיצויים הניתנים לבעל חוזה חכירה לדורות. משמעות הדבר היא כי הפיצויים יבטאו זכויות קנייניות בקרקע, ובהתאם לכך גובה הפיצויים יוכפל.

תמצית העובדות והטענות

למושב מצליח זכויות במשבצת של 101 נחלות חקלאיות החל משנת 1950 המוחזקת בחוזה בר רשות.

לטענת המושב, לאור אופיו המהותי של חוזה המשבצת וכן בהתחשב בהחלטות השונות של המינהל, לעניין זכאותו לפיצויים בגין ההפקעה, דינו כדין חוכר של הקרקע המופקעת ולפיכך הוא זכאי לפיצויי הפקעה בגין זכותו במקרקעין המופקעים בדומה לפיצוי הניתן במקרה של הפקעת מקרקעין המוחזקים בחכירה לדורות.

מאידך, החברה לדרכים סבורה שהפיצוי צריך להיות מוגבל לפיצוי בגין אובדן זכויות לעיבוד חקלאי של המקרקעין המופקעים.

פסק הדין

בהכרעת הדין ציין השופט כי "(ב)בחינה עניינית של מהות הזכויות שניתנו למושב בפועל עלה כי המושב זכאי לפיצויי הפקעה בגין זכותו במקרקעין מופקעים בדומה לפיצוי הניתן במקרה של הפקעת מקרקעין המוחזקים בחכירה לדורות.", זאת מכיוון שמהות הזכות המוענקת טומנת בחובה התקשרות ארוכת טווח. בנימוק פסק הדין מציין השופט מספר נימוקים להחלטתו:

· דעת השופט התבססה על לשון חוזה המשבצת, הכתובה באופן שבה ללמד על התקשרות ארוכת טווח (בין השאר מדגיש החוזה את העברת הזכות לשאריו ויורשיו של חבר מושב שנפטר), כמו גם על התחייבות המושב לשלם תשלומים מהותיים ביחס לקרקע, אשר לא מקובל להטילן על שוכר לזמן קצר (כגון: היטל השבחה, אגרות והוצאות פיתוח, וכו').

· נוהל המינהל מס' 21.01 קובע כתנאי לביצוע השכרה כי "תקופת הגידול איננה עולה על אורך תקופת ההשכרה", אך בין סוגי הגידולים החקלאיים שבשטח המופקע כאלו שזמן גידולים גדול משמעותית מ-3 שנות השכירות (שטחי פרדס). לפי השופט, ברור כי הוראת המינהל לא מתיישבת תכליתית עם עובדה זו.

· הסדרת נושא בניית המבנים (למגורים או מבני ציבור) מלמדת על כך שצדדי ההסכם מודעים לכך שלמושב וחבריו מוקנית על פי ההסכם זכות בעלת ערך כלכלי משמעותי החורג מהרשאה לשימוש לזמן קצר.

· השופט התייחס למכתבה של גב' שולה בן צבי והתייחסותה לכך שרק מגבלות טכניות שונות מונעות את חתימת חוזי החכירה לדורות ביישובים רבים, כאשר חתימת החוזה המשולש הוא רק שלב ביניים בדרך לחוזה חכירה לדורות.

· השופט גם הביא את פסיקת בית המשפט במקרים רבים, בהם מצוין בין השאר כי הזכאות לקבלת זכות חכירה מן המנהל בחלקים מן הנחלות מקנה לאגודה ולמתיישבים מעמד מעין קנייני (ה"פ (מחוזי ת"א) 1262/04) או כי זכות המוגדרת כ'רשות' היא במצבים רבים קניין מלא או קרוב לקניין מלא ע"א (מחוזי י-ם) 4218/98) השופט אף ציין כי פסק הדין ה"פ 110/04 (כפר הנוער גלים נ' ממ"י) הינו בנסיבות הקרובות לנסיבות המקרה הנדון, ואף בו מציין השופט כי מעמדה של המבקשת, מכוח חוזי חכירה תלת שנתיים, שווה למעמד חוכר חכירה לדורות, באופן המשווה את הזכות לפיצויים.

עמדת ממ"י בעניין זכויות אגודות ישובים חקלאיים בני רשות כחוכרים לדורות

להלן עמדת ממ"י כפי שעולה ממכתבכם על גב' שולה בן צבי מנהלת האגף החקלאי בממ"י מיום 15.2.2011.

"הנני להבהיר את עמדת המינהל בנוגע לזכויות אגודת ישובים חקלאיים במשבצת הישוב החקלאי":

1. בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל 361 ו399 בדבר החכרת קרקע לדורות לקיבוצים למושבים שיתופיים והחלטות מועצת מקרקעי ישראל 476 823-1 בדבר החכרת קרקע לדורות למושבי עובדים וכפרים שיתופיים, זכאית אגודת ישוב חקלאי לחתום על חוזה חכירה לדורות (49 שנה) ביחס למשבצת הישוב.

2. בכל הנוגע למושבי עובדים וכפרים שיתופיים חוזה החכירה לדורות ייחתם עם האגודה החקלאית ביחס לחלקות ב׳ ו ג׳ בלבד ואילו חלקות א׳ יוחכרו ישירות למתיישבים. כמו כן, על פי החלטה של האסיפה הכללית של האגודה החקלאית, רשאית האגודה להחכיר אף חלקות ב׳ ישירות למתיישבים.

3. כיום קיימות מגבלות שמות המונעות חתימת חוזי חכירה לדורות ביחס לישובים רבים, בין היתר, העדר נוסח חוזה חכירה, העדר פרצלציה ומחלוקות בנוגע לגבולות המשבצת.

עד לחתימת חוזים לדורות כאמיר, חותם המינהל עם אגודות חישובים החקלאיים/הסוכנות היהודית לארץ ישראל על חווי שכירות (משבצת) אשר מתחדשים כל מספר שנים, בהתאם לסוג החוזה (כל 3 שנים או 4 שנים ו- 11 חודשים).

4. בהתאם למדיניות המתוארת לעיל, מכיר המינהל באגודה החקלאית וחברי האגודה, לפי העניין, כמי שזכאים לחתום על הוזה חכירה לדורות ביחס למשבצת הישוב. זאת כמובן בהתקיים התנאים הקבועים / בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי המינהל ובכפוף לקיום הוראות חווה המשבצת."

לאסמכתאות נוספות ואף כבדות משקל מהאמור לעיל לפיהן התייחסות ממ"י לאגודת ישוב חקלאי בת רשות היא כחוכר לדורות לכל דבר ועניין, ראו חוזרנו 126/2011 "זכויות אגודת ישוב חקלאי בת רשות במקרקעי ישראל".