ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע, קבע לאחרונה (12.12.2011) כי יש לראות במימוש זכות חכירה על פי אופציה – רכישת זכות במקרקעין החייבת במס רכישה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.

ו"ע (ב"ש) 47482-03-11 שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין אזור באר שבע.

נסיבות פסק הדין

בשנת 1982 נחתם חוזה חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן – "ממ"י") לבין חברת סולל בונה בע"מ ביחס למס' מגרשים בבאר שבע. על פי החוזה תקופת החכירה הינה לתקופה מוחלטת של 49 שנה, החל מיום 1.4.1960 וכלה ביום 31.3.2009.

עוד צוין בחוזה כי החוכרת תהא רשאית לבקש מהמחכיר חידוש חכירה ל- 49 שנים נוספות "לפי תנאי חוזה החכירה שיהיו נהוגים אז לגבי חכירת מקרקעין ע"י המחכיר בסביבת המגרש ולמטרה של החכירה הזאת".

בשנת 1993, כלומר 33 שנה אחרי, נחתם הסכם בין סולל בונה לבין שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ (להלן: "העוררת"), שעל פיו העבירה סולל בונה לעוררת את זכויות החכירה, בהתאם להסכם מ- 1982 עם המינהל. במבוא להסכם זה צוין, כי סולל בונה מתחייבת "בתוך תקופה של שנה מיום חתימת הסכם זה, להוון לפי שיעור של 91% את חוזה החכירה... והואיל והתמורה שתפורט להלן בהסכם זה, בגין רכישת הנכס, נקבעה כאילו כל הנכס מהוון ב-91%...".

אין מחלוקת כי העוררת שילמה מס רכישה, על רכישת הזכויות בנכס, בהתאם להסכם הרכישה, כאמור.

ב- 1994 נחתם חוזה חכירה מהוון בין ממ"י לבין סולל בונה לתקופה של 1.4.1960 ועד 31.3.2009, היא התקופה שנקבעה בהסכם מיום 17.3.82 שבין סולל בונה והמינהל, כלומר ללא תקופה נוספת של 49 שנה, היא תקופת האופציה.

סמוך לתום תקופת החכירה, המסתיימת, בשנת 2009 כאמור, מימשה העוררת את זכות האופציה שהיא זכאית לה, בחכירת הנכס לתקופה נוספת של 49 שנה.

מנהל מס שבח חייב את העוררת בתשלום מס רכישה, נוסף על מס הרכישה ששולם בשנת 1994, בגין רכישת זכויות החכירה לתקופה נוספת של 49 שנה.

המחלוקת

העוררת טוענת כי בגין רכישת הזכויות מסולל בונה שולם על ידה מס רכישה כדין הן לגבי תקופת החכירה הראשונה, או, נכון יותר לגבי יתרת תקופת החכירה הראשונה, והן לגבי תקופת האופציה. בנוסף, היוון בשיעור של 91%, משקף את מלוא שוויו של הנכס, וכולל גם את תקופת האופציה של 49 שנים נוספות... דהיינו תקופת החכירה המרבית, כללה הן את תקופת החכירה בפועל והן את ברירת הארכת תקופת החכירה בארבעים ותשע שנים נוספות.

בנוסף, טענה העוררת כי דרישת מנהל מס שבח לתשלום מס רכישה נוסף, בגין מימוש האופציה, מהווה כפל מס האסור על פי סעיף 55 לחוק, סעיף שכותרתו "מניעת מס כפל", ובו צוין: "מכירת זכות במקרקעין... תהיה פטורה ממס, אם ועד מכירת אותה זכות, לאותו קונה... שולם בעבר מס".

ביהמ"ש חייב במס רכישה את חידוש החכירה

ביהמ"ש דחה את טענות העוררת אחת לאחת:

לדברי ביהמ"ש הומצאה בפניו קבלה על תשלום מס רכישה בגין רכישת יתרת זכויות החכירה שהיו לסולל בונה בתקופה הראשונה של 49 שנה, כלומר לשנים 1993 ועד 2009, אולם לא הומצא בפניו כל מסמך וכל ראיה שיש בהם להעיד על תשלום מס רכישה בגין תקופת האופציה, לא ע"י סולל בונה ולא ע"י העוררת.

בנוסף, לא הובאה כל ראיה בפניו המאשרת כי היוון בשיעור 91% משקף את מלוא שוויו של הנכס וכולל גם את תקופת האופציה של 49 שנים נוספות, כפי שטענה העוררת. ומהחלטת מנהל מס שבח עולה כי רק תשלום מס רכישה על שווי מהוון של 98%, היה משחרר את העוררת מתשלום מס נוסף בגין מימוש האופציה.

העוררת הייתה חופשית אם לממש את זכות האופציה. משבחרה לממש את זכות האופציה לחכירה נוספת של הנכס לתקופה נוספת של 49 שנה – רכשה העוררת זכות במקרקעין, שלא היה בידה טרם מימוש האופציה, ועל פי החוק יש הצדקה להטלת מס רכישה, נוסף על מס הרכישה ששולם ע"י העוררת, ברכישת יתרת הזכויות שהיו לסולל בונה, על פי ההסכם מ- 1993.

כן לא קיבל ביהמ"ש את טענת העוררת כי מדובר בתשלום כפל מס, האסור על פי סעיף 55 לחוק. סעיף זה פוטר תשלום מס רכישה, אם בגין אותה זכות לאותו קונה שולם בעבר מס. לדבריו, העוררת מעולם לא שילמה מס רכישה בגין רכישת זכויות החכירה ל- 49 שנים נוספות, עם מימוש האופציה. משום כך אין מקום לסמוך על סעיף 55 לחוק.

ביהמ"ש עקבי בהחלטותיו

בנובמבר 2011, זמן לא רב לפני מתן פסק דין זה, דן אותו הרכב בעניין דומה, בו "המשביר המרכזי", לו היו זכויות חכירה בנכס ל- 49 שנה, מכר שנים מספר לאחר רכישת זכויות אלה, את יתרת זכויות החכירה ל"שמי בר". בתום תקופת החכירה הראשונה, מימשה "שמי בר" את סעיף האופציה ורכשה את זכויות החכירה ל- 49 שנים נוספות. גם כאן, חייב מנהל מס שבח את "שמי בר" בתשלום מס רכישה, ועל כך הוגש ערעור (ו"ע 44565-02-11 שמי-בר מקרקעין 1993 בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע).

בעניין "שמי בר", לא הייתה מחלוקת כי המשביר המרכזי שילם מס רכישה גם עבור תקופת האופציה. אף על פי כן, ביהמ"ש דחה את ערעורה של "שמי בר" בקובעו, כי מימוש זכות האופציה ע"י "שמי בר", מהווה רכישת זכות במקרקעין החייבת במס. מאחר ו"שמי בר" מעולם לא שילמה (בעצמה) מס רכישה בגין תקופת האופציה, שמומשה על ידה, הרי שצדק מנהל מס שבח כאשר חייבה במס רכישה.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד רו"ח חן שחרור או לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.