בבית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים דחה את, ערעור קיבוץ עין הכרמל על החלטת ועדת הערר אשר קבעה כי על הקיבוץ לשלם היטל השבחה בגין שינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים בשטח המחנה של הקיבוץ המיועד למגורי חבריו. עמ"נ 6914-12-10 קיבוץ עין כרמל אגודה שיתופית נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חוף הכרמל ואח'.

בתאריך 10.03.2003 נחתם חוזה חכירה לדורות בין הקיבוץ למנהל מקרקעי ישראל, לפיו חכר הקיבוץ את 'משבצת נחלות הקיבוץ' לתקופה של 49 שנים.

בסוף שנת 2002 החליט הקיבוץ לפעול לפי החלטה 751 של מועצת מקרקעי ישראל שעניינה 'שינויים במבנה הארגוני והקצאת קרקעי בקיבוצים', ובהתאם הוחלט כי חברי קיבוץ חדשים יופנו למנהל לחתום על חוזה חכירה ישיר בינם לבין המנהל. במקביל החל הקיבוץ לפעול לקליטת חברים חדשים, והגיש לשם כך תוכנית מתאר לשינוי ייעוד של מגרשים מסוימים, בתוך משבצת הקיבוץ, מחקלאות למגורים.

לאחר שינוי הייעוד וחתימה ההסכמים עם החברים הנקלטים הגיש הקיבוץ בקשות לקבלת היתרי בנייה להקמת בתי החברים הנקלטים, ועל אלו התבקש לשלם את היטל ההשבחה.

לטענת הקיבוץ הוא אינו חייב בהיטל השבחה מכח החלק השני לסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הקובע כי לא יחול היטל השבחה מקום שבו המקרקעין היו מוחכרים בחכירה לדורות לשימוש חקלאי וייעודם שונה לייעוד אחר בנסיבות שבהן החוכר אינו זכאי לנצל את הקרקע לפי ייעודה החדש, אלא אם ייחתם הסכם חכירה חדש או יתוקן ההסכם המקורי.

החלופה השניה לתחולת הסייג, שהיא החלופה הרלוונטית לעניין הנוכחי, כוללת שלושה יסודות: המקרקעין הוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי, ייעוד המקרקעין שונה בתכנית המשביחה, החוכר של הקרקע אינו זכאי לנצלה על פי ייעודה החדש אלא אם יתוקן חוזה החכירה או ייחתם חוזה חדש.

ביהמ"ש קובע כי מבחנו של הסייג הקבוע בסעיף 21 אינו מותנה במערכת החוזית שבין החוכר – ולענייננו הקיבוץ – לבין מי שמעוניין לרכוש זכויות במקרקעין. תנאי לתחולת הסייג האמור מכוון לזכויותיו של החוכר – הקיבוץ – על פי המערכת החוזית הקיימת בינו לבין המינהל. התנאי להחלת הסייג הינו כי הקיבוץ אינו זכאי, על פי חוזה החכירה התקף, לנצל את המקרקעין בייעודם החדש.

עיון בהסכמים שנחתמו בין הקיבוץ לחברים הנקלטים במקרה דנן, קובע בית המשפט, מגלה כי הזכויות במגרשים נותרו בשלב זה של הקיבוץ. אין כל העברה של זכויות החכירה לחברים הנקלטים. אין אפילו התניה של זכויות החברים הנקלטים לקבלת חזקה ביחידות הדיור, בחתימת חוזי חכירה חדשים. גם בניית יחידות הדיור נעשית על ידי הקיבוץ במרוכז.

יתרה מכך, קובע בית המשפט, התנאי העיקרי הנדרש לתחולת הסייג לחבות על פי החלופה הרלוונטית הקבועה בסעיף 21 לתוספת, מגבלת הניצול בייעוד החדש, אינו חל בעייננו שכן הקיבוץ רשאי לנצל את הקרקע בייעודה החדש וכן אף עשה בפועל.

לפיכך דוחה ביהמ"ש את טענות הקיבוץ בעניין הפטור מכח החלופה השניה לסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

לחילופין טען הקיבוץ כי הוא וחבריו זכאים לפטור עד 140 מ"ר בגין כ"א מדירות המגורים של החברים וזאת על פי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

הקיבוץ טען כי הלכת "נוה שלום" (ע"א 5138/04) אינה חלה על הקיבוץ ו/או על חבריו.

כמו כן טוען הקיבוץ כי יש לראות בו כאמצעי להחזקת הדירות ע"י חבריו ולא ניתן ולא ראוי לנתק הזיקה ההדוקה שהן הקיבוץ והחבר. לעמדת הקיבוץ הפרשנות התכליתית של סעיף 19(ג) מחייבת לראות בחבר מחזיק ו/או להרים את מסך ההתאגדות ולהחיל הפטור מהיטל ההשבחה על דירות החברים.

השופט דוחה את טענות הקיבוץ וקובע כי הוא לא יוכל ליהנות מהוראות הפטור בסעיף 19(ג) מאחר ו"ברי כי לקיבוץ אין כל זכות שימוש וחזקה ביחידות הדיור" וכי מסקנות "הלכת נוה שלום" מתאימות גם לעניין קיבוץ עין כרמל.

לדעתנו קיימת סתירה פנימית בפס"ד בין חלקיו מאחר ותכלית ההשבחה מחייבת חוזה חדש בין כ"א מהחברים לממ"י וכי נימוקי דחיית טענות הקיבוץ לפטור מכח הסייג בחלק השני לסעיף 21 לתוספת השלישית סותרים את נימוקי דחיית טענותיו להחלת הפטור מכח סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית בחלק השני של פס"ד.

להערכתנו לא נאמרה המילה האחרונה בעניין הפטור מהיטל השבחה בגין השבחות תיכנוניות בדירות חברים בקיבוץ לרבות שיוך דירות לחברי קיבוץ.

נציין כי בהצעת חוק התכנון והבניה הנדונה בימים אלו בועדה המשותפת לועדת הפנים ולועדת הכלכלה של הכנסת שינויים מהותיים בכללי חבות היטל השבחה לרבות חיוב ברי רשות בהיטל השבחה וקביעת מועד החבות בהיטל השבחה במועד מימוש הזכויות ולא במועד מתן תוקף לתוכנית המשביחה על פי החוק הקיים.