מינהל מקרקעי ישראל גובה תשלום דמי הסכמה כתנאי למתן הסכמתו להעברת הזכויות בנחלות החקלאיות. לדעת מומחים רבים עמדת ופרשנות מינהל מקרקעי ישראל (להלן "ממ"י") בכל הקשור לגביית דמי הסכמה במכירת נחלות הינה שגויה ואינה נכונה וכתוצאה מכך מובילה לעיוותים רבים ולתוצאות בלתי סבירות.

על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל דמי הסכמה צריכים להיות 1/3 מעלית ערך הקרקע. הפרשנות השגויה של ממ"י מובילה לכך שבהרבה מקרים בהן נדרש החוכר לשלם דמי הסכמה במקרים מסוימים בשיעורים הגבוהים משליש מעלית ערך הקרקע. בעניין זה ראו חוזרינו מס' 111/2010 "עיוותים בחישוב דמי הסכמה כמכירת נחלה במשק חקלאי".

לאחרונה הוגשו מספר תביעות כנגד ממ"י בהם נתקפה עמדת ממ"י בעניין גבית דמי ההסכמה.

לגבי חוכרים ותיקים שהוריהם החזיקו את הנחלה לפני קום המדינה הוגשו תביעות כנגד ממ"י בטענה שממ"י כלל אינו זכאי לגבות דמי הסכמה בטיעונים קנייניים הקשורים בזכויות ההיסטוריות של החקלאים.

במספר עתירות שהוגשו כנגד ממ"י בעניין דמי ההסכמה ניתן לאחרונה פסק דין עקרוני ע"י בית המשפט העליון[1].

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון שתי קביעות עקרוניות מהותיות בעניין דמי ההסכמה וכן ניתנה החלטה דיונית בכל הקשור לסמכות בית המשפט אליו יש להגיש את תביעת דמי ההסכמה.

קביעה זו תואמת את העקרונות שנקבעו בפסיקת בית המשפט העליון שאין מניעה שבית משפט דמתה ידון בחוקיות הפעולה המנהלית בדרגת תקיפה עקיפה בהליך שמתנהל כדין כאשר דרך זו נכונה ויאה.

הסמכות העקרונית

בית המשפט העליון קובע שלמועצת מקרקעי ישראל יש את הסמכות להתנות את העברת הזכויות בתשלום דמי הסכמה.

שיעור דמי ההסכמה

בעניין שיעור דמי ההסכמה בסך 1/3 מעלית ערך הקרקע קובע בית המשפט שלא נמצא כי נפל פגם של חוסר סבירות בדרישה כי ישולם שליש מעליית ערך הקרקע וכי הקביעה של שליש נמצאת במתחם הסבירות ואין לומר ששיעור זה הוא בלתי סביר.

יובהר כי פסק דין זה אינו מקבל את עמדת ממ"י באופן גורף לעניין דמי הסכמה ואינו קובע שהפרשנות של ממ"י והדרך בה מחשב ממ"י את דמי ההסכמה במכירת נחלות היא תקינה . ההיפך הוא הנכון.

בית המשפט קבע שבאופן עקרוני גבית דמי הסכמה בשיעור 1/3 מעלית ערך הקרקע היא סבירה, כאשר בצד קביעות עקרוניות אלו מדגיש בית המשפט העליון שההחלטה אינה סוגרת את הדלת בפני העותרים ו/או בפני חוכרים אחרים מלהעלות טענות פרטניות וממוקדות כנגד ממ"י בפני בית המשפט המוסמך.

בית המשפט המוסמך

ביהמ"ש העליון קובע כי את התביעות כנגד ממ"י בעניין דמי הסכמה יש להגיש לבית המשפט המוסמך (שלום או מחוזי) כאשר בית משפט זה מוסמך לדון הן בטענות משפטיות מקומיות הקשורות למקרה המסוים וגם בטיעונים הכללים הקשורים במשפט הציבורי, ובגדר סמכותו של בית המשפט אליו תוגש התביעה אף לקבוע שהוראה כזו או אחרת בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל אינה סבירה ואין לנהוג לפיה. עקרון זה נקבע בעבר במספר פסקי דין של בית המשפט העליון[2].

בפס"ד לקסר[3] קבע בג"ץ שיש למצות קודם כל את ההליכים החלופיים לפני הגשת עתירה לבג"ץ כולל במסגרת תקיפה עקיפה בבתי המשפט האזרחיים:

"בית משפט זה אינו נוהג לעשות שימוש בסמכותו כל עוד לא מיצה העותר סעד חלופי יעיל שעומד לו על פי הדין (בג"ץ לובל, סעיף 11 לפסק דינו של כבוד הנשיא א' ברק). גם מטעם זה, דינה של העתירה דנן להידחות"

פסיקות קודמות בעניין דמי הסכמה

פסיקה ברוח זו כבר ניתנה בעבר ע"י ביהמ"ש בתביעה בעניין דמי הסכמה שהוגשה ע"י עו"ד עודד שמעון כנגד ממ"י.

ממ"י ביקש לדחות את התביעה על הסף מחוסר סמכות וטען שלבית משפט השלום אין סמכות לדון בסבירותה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 והסמכות לכך נתונה לבג"ץ בלבד.

התובעים ע"י עו"ד עודד שמעון טענו כי במסגרת תקיפה עקיפה ניתן לתקוף את סבירות החלטה 534 אף בבית המשפט השלום.

בית המשפט קיבל את עמדת התובעים ע"י עו"ד עודד שמעון ודחה את הבקשה לדחייה על הסף.

בית המשפט מסתמך בהחלטתו על פסיקת בית המשפט העליון במקרים אחרים וקובע[4]:

"בית המשפט העליון פסק תדירות, כי המבחן הקובע לשאלת סמכותו העניינית של בית משפט הינו מבחן הסעד. כאשר מדובר בסעד כספי – הסמכות העניינית נתונה לבית משפט אזרחי (בהתאם לגובה הסכום).....

כאשר הסעד הינו כספי, גם אם הוא נעוץ בעילה מנהלית, הסמכות העניינית לדון בו נתונה לבית

המשפט האזרחי והעילה המנהלית תידון מכוח סמכותו של בית המשפט לפי סעיף 76 לחוק בתי

המשפט.

לפי שהתובענה שלפני הינה תביעה כספית, ובשים לב לגובה הסכום הנתבע, הסמכות העניינית לדון בו נתונה לבית משפט זה (חרף המהות המנהלית)."

בהתאם לכך נפסק:

"הבקשה לסילוק על הסף נדחית. המבקש יישא בהוצאות המשיבים בסך 1,500 ₪ בצירוף מע"מ."

סיכום

מומלץ לחוכרים שמכרו נחלות בשבע שנים האחרונות לבדוק את חשבון דמי ההסכמה. במקרים בהם החישוב נעשה בדרך שגויה או על סמך פרשנות שאינה נכונה יש להגיש תביעה פרטנית לבית המשפט המוסמך.