לאחרונה ניתנה החלטה ע"י כבוד השופט י' שינמן בבית המשפט המחוזי (מחוז מרכז) כי "דרך המלך", המקובלת כמעט בכל החוקים העוסקים בפיצוי בגין הפקעת מקרקעין, הינה פיצוי כספי לפי שווי שוק למעט קרקעות משבצת הנחלות החקלאיות בישוב חקלאי להן יינתן פיצוי לפי ערך זכויות עיבוד חקלאי בלבד.

עיקר פסק הדין (הפ (מרכז) 6574-07-08 מנדל ואח' נ' מ.ע.צ החברה הלאומית לדרכים) נוגע לבקשת מושב גבעת חן ותשעה מחבריו לפיצויים בגין קרקעות ברובן מתחום משבצת הנחלות החקלאיות ובחלקן משטחי חוזי חכירה חקלאיים פרטניים ונפרדים.

בית המשפט קבע כי בעת בחינת הזכאות לפיצוי במקרה של הפקעת מקרקעין, בין אם הפיצוי ניתן בדרך של קרקע חלופית או בכסף, מונחים על כף המאזניים שני אינטרסים מנוגדים. מחד – האינטרס הציבורי, שאותו מייצגת מע"צ, ומאידך – האינטרס של הפרט, בעל הזכויות במקרקעין.

בית המשפט מחזק את דרישת החוכרים להעמיד את בעלי הזכויות הקנייניות שהופקעו, במקום בו היו טרם ההפקעה, כך שאם יקבלו קרקע חליפה, תהא זו דומה ככל האפשר לזו שנלקחה מהם, ואם יקבל פיצוי כספי מהרשות המפקיעה, יתאפשר לרכוש זכות דומה לזו שהופקעה מידיהם.

בית המשפט קבע כי הפיצוי לא יינתן בדרך של הקצאת קרקע חליפית, שכן אין כל מניעה כי יינתן לחוכרים פיצוי כספי על מנת להעמידם במקום בו היו ערב ההפקעה.

שווי השוק של קרקע (על פי מוכר וקונה מרצון), מגלם בתוכו גם את מרכיב הפוטנציאל הכללי, המשקף ציפייה סבירה של השוק, כי בעתיד יורחבו אפשרויות השימוש בקרקע. קביעה זו מסויגת בתנאי שפוטנציאל שכזה אינו נובע מספקולציה, שאינו בר-מימוש, ובלאו הכי – כי קיים "שוק" שכזה.

בכל מקרה, לאור חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אין לקבל את הגישה לפיה החוכר זכאי לפיצוי ללא מרכיב שווי השוק וללא התחשבות בשווי הקרקע בשוק החופשי.

בית המשפט התייחס קונקרטית לסוגיית קרקעות חקלאיות בניהול מינהל מקרקעי ישראל (להלן "קרקעות ממ"י") וקבע כי הזכויות בקרקעות ממ"י הן שונות כשמדובר בזכויות חכירה במסגרת הנחלות החקלאיות. לכן, בכל מקרה בו יש צורך להכריע בשאלת פיצוי הפקעה לחוכר חקלאי בקרקעות ממ"י, יש לבחון את המקרה לגופו.

בית המשפט לא קיבל את טענות החוכרים לגבי גובה שווי הפיצוי קרקע הנחלות וקבע כי מאחר ובהסכמי החכירה עם חברי המושב נקבע כי במקרה של השבת הקרקע לממ"י עקב שינוי יעוד הפיצוי יינתן ללא זיקה לערך הקרקע, ונוכח העובדה שהצדדים פעלו במשך שנים על פי חוזי החכירה שבידיהם, הרי שבעצם התנהגותם הם אישרו את האמור בהסכמים ולכן הם מושתקים מלטעון כעת לזכויות שונות מאלו שבחוזה החכירה, גם לעניין הפיצוי המתקבל בהפקעה.

ולפיכך "זכויותיהם של המבקשים הן זכויות עיבוד בלבד בחלקה ב' של הנחלה שלא ניתן לסחור בהן בשוק אלו הזכויות שהופקעו מהם ואלו הזכויות בגינן יפוצו"

בית המשפט פסק כי ישום העיקרון לפיו יש להעמיד את בעל הזכויות בקרקע במצב בו היה עומד אלמלא מתבצעת ההפקעה, טומן בחובו את הכלל לפיו יש לפצות את בעל המקרקעין גם בגין הוצאות ההעברה של עסקו החקלאי למקום החדש. כן יש מקום להענקת פיצוי בגין הוצאות נוספות הנלוות להפקעה, כגון תשלום שכ"ט שמאי, שכ"ט עו"ד ועוד.

הפקודה מכוחה פועלת מ.ע.צ. קובעת מפורשות בסעיף 9(ב), כי הפיצוי בגין ההפקעה ייקבע לפי שווי שוק. לכן, הפיצוי המגיע לנפקע הינו בגין שווי הקרקע בהתאם לשוק החופשי ולא לפי טיב הזכויות, כפי שמחייבת, למשל, פקודת הדרכים לעשות.

לעניין הפקעת קרקע חקלאי, בית המשפט אף מדגיש:

"גם לחוזה חכירה חקלאי הכולל "תנאים דרקוניים" יש שווי כלכלי. גם בהפקעה של חכירה חקלאית, כל עוד יש לחכירה זו שווי בשוק החופשי, חובה על המשיבה (מ.ע.צ) לשלם לנפקעים החקלאים פיצויי הפקעה על פי שווי שוק זה, שכן זה שווי הרכוש שהיה בידם של הנפקעים ערב ההפקעה, ואין כל סיבה או הגיון כי אותם נפקעים יפגעו ורכושם ייפחת רק משום שנעשה כלפיהם אקט כפוי של הפקעה."

בהמשך פסק הדין, בית המשפט אף מתייחס במישרין לפרשנות שווי הקרקע החקלאית ושיוך הפוטנציאל הגלום בקרקע לחוכרים לפי שוויה הריאלי, כך:

"הפוטנציאל של הקרקע משפיע על שווי קרקע חקלאית בחכירה, ואין חולק כי לפני פסק הדין בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6), 25 (להלן: בג"צ הקשת המזרחית), היתה שוויה של קרקע כזו בשוק החופשי, גבוהה הרבה יותר משוויה כיום. שלילת הזכויות של החקלאים בהתאם להחלטה 727 מקבלת ביטוי כלכלי במסגרת מחירי השוק של זכות חכירה חקלאית. אם בג"צ הקשת המזרחית שלל באופן מוחלט את זכויות החקלאים (כטענת מע"צ) ושווים פחת, הרי שעניין זה מגולם כאמור בשווי השוק שיש לשלם לנפקע...

מטרתו של פסק הדין בבג"צ הקשת המזרחית הייתה להבהיר כי קרקעות שניתנו לחקלאים ללא תמורה מצידם ברכישת הקרקע, לא תאפשר להם לזכות בהשבחת הבעלות בקרקע הנובעת משינוי היעוד. לכן ביטל הבג"צ את זכות ההשתתפות של החקלאים בשינוי יעוד על פי ההחלטות שהיו בתוקף אותה עת. הבג"צ לא ביטל לטעמי לגמרי את זכויות החקלאים בקרקע וכך נקבע בו למשל כי חוכר אשר יוכיח כי השתתף ברכישת הקרקע יחד עם קק"ל יוכל לזכות בזכויות גבוהות יותר מחכירה מול המינהל. בזיקה לכך נטען, כי התחקות אחר הזכויות ההיסטוריות של החקלאים בקרקע מוכיחה כי חלקם השתתפו ברכישת הקרקע ממש, ולכן בהסתמך על פסיקת הבג"צ מגיעות להם זכויות עודפות משל חוכר חקלאי."

נראה אם כן, כי בחלוף כעשור מפסיקת בג"צ הקשת המזרחית, בית המשפט שב לדרך הפרשנות האלמנטארית ולא חושש לפסוק כי זכויות המתיישבים החקלאיים לא יימחקו כלאחר יד. בהקשר זה, אף מדגיש בית המשפט כי עניין ההפקעה חורג מסמכות בג"צ הקשת המזרחית ואין להשליך את ההנחיות הקשות שנקבעו על העניין דנן:

"בג"צ הקשת המזרחית התייחס לשווי שוק בנושא שינוי יעוד לטובת מסחר או למגורים ולא במקרה של הפקעת קרקע אשר הייעוד שלה שונה לדרך. הפקעה היא אקט של רכישה לכל דבר וענין, ולכן על המפקיע לשלם את פיצויי ההפקעה לפי השווי שמוכן היה אדם כלשהו לשלם עבור הזכויות של אותו חוכר חקלאי שנלקחו ממנו ללא קשר למהות הסעיפים בחוזה החכירה.

ויודגש, הדברים נכונים לגבי חוכר חקלאי אשר היה יכול למכור את חלקתו ערב ההפקעה..."

(ההדגשות נעשו במקור)

לסיכום, ניתן לראות שינוי חזית בבחינת בית המשפט את זכויות חוכרי קרקע חקלאית בהיבט הפיצוי בגין הפקעות, ואף החרגה מן הנוסחה אשר נקבע בבג"צ הקשת המזרחית בד בבד עם התייחסות שונה ומפלה לרעה לחוכרי נחלות חקלאיות בישובים חקלאיים

לדעתנו, החלטת בית המשפט המפלה לרעה קרקעות נחלות חקלאיות אינה עולה בקנה אחד עם הוראות סעיפי חוזה החכירה לדורות שיש לישובים החקלאיים לפיה לקרקע הנחלה החקלאית יש תכונה של "קרקע עירונית" מאחר וניתן לשנותה לכל מטרה עיסקית ללא מגבלת שטח.

כמו כן, מתעלמת ההחלטה מערך הגבוה הנגזר לקרקע הנחלה החקלאית מתוך שווי השוק שיש לנחלה החקלאית כולה.

התוצאה של האבחנה בין חוכר נחלה חקלאית לחוכר קרקע בחוזה חקלאי היא שחוזה לקרקע חקלאית בלבד אשר הינו נחות בזכויותיו לעומת חוזה נחלה חקלאית זוכה באופן אבסורדי בהחלטת בית המשפט דנן לערך הגבוה לאין שעור מזה של הנחלה החקלאית.

הסוגיות דלעיל יעלו בקרוב על שולחנו של בית המשפט העליון מאחר וכל הצדדים מערערים על ההחלטה.