כללי

להוראת אגף חקלאי 51 (כ"ב) בעניין שיווק עצמי של מגרשי הרחבה צורף הסכם ל "פיצוי בקרקע", שעל האגודה לחתום עם מינהל מקרקעי ישראל. (ראו חוזרנו 54/02 "שיווק עצמי של מגרשי הרחבה הנחיות ממ"י".

הסכם זה לא צורף לטיוטת הוראת אגף ולא הועבר להתייחסות מוקדמת של התנועות המיישבות טרם הפצתו כמקובל.

ההסכם המוצע ע"י מינהל מקרקעי ישראל לא רק שאינו מייצג את המציאות אלא שהוא יוצר בעיות מס קשות מאוד.

לא אחת מבנה עסקה מסוים וניסוח מסוים של הסכם יוצרים חבות מס כפולה מאשר ניסוח

אחר , וזאת כאשר הזכויות המשפטיות הן זהות.

ההסכם

כותרת ההסכם הינה "הסכם לפיצוי בקרקע":

ההסכם משתמש במונח "פיצוי קרקעי". מונח זה מבטא גישה שמדובר בהחזרת קרקע למינהל מקרקעי ישראל וקבלת פיצוי בקרקע חלופית, ועל סמך כך נוסחו בהסכם מספר סעיפים שאינם נכונים ויוצרים קשיים מיותרים.

גישה זו אינה נכונה ושימוש במונח שאינו נכון מוביל לתוצאות מס קשות ושגויות בהמשך.

סעיף 4 (ז) להחלטה 737 קובע כי "עד לחתימת הסכמי הפיתוח יהיו המגרשים במסגרת חוזה המשבצת של האגודה, מעת שיחתם הסכם הפיתוח יראו את אותו מגרש כנגרע ממשבצת האגודה" בהתאם להוראת סעיף 4 (ז) יראו 73% מהמגרשים כנגרעים ממשבצת המושב לטובת המינהל ואת יתרת המגרשים יראו כנגרעים בעת שיחתם הסכם הפיתוח לגבי כל אחד מהם בנפרד.

יישום סעיף 10 (ג) להחלטה 737 שונה מיישום החלטה 727.

ביישום החלטה 727 מדובר בהשבת קרקע חקלאית טרם שינוי יעוד כדי למנוע הטלת היטל השבחה עליה ולכן חותם המושב עם המינהל על הסכם להשבת הקרקע החקלאית וקבלת 27% מהזכויות בקרקע לאחר שינוי יעודה.

ביישום סעיף 10 (ג) הקרקע כבר שינתה ייעודה מחקלאות למגורים ולכן אין מדובר בהשבת קרקע חקלאית וקבלת פיצוי בקרקע למגורים.

לאור זאת במקום המונח פיצוי בקרקע יש להשתמש במונח "חלוקת מגרשים" ועל בסיס זה לנסח את ההסכם וזאת מבלי לשנות את המהות.

מבנה ההסכם צריך להיות חלוקת הזכויות במגרשים בין המינהל (73%) למושב (27%).

היבטי המס

המבנה המוצע בהסכם יוצר חבויות מס רעיוניות וכפולות כדלקמן:

החזרת הקרקע למינהל – בגין פעולה זו יחויב המושב במס שבח ובמס מכירה.

קבלת המגרשים- בגין פעולה זו יחויב המושב במס רכישה.

מכירת מגרשי המושב- בגין פעולה זו יחויב המושב במס שבח נוסף בשיעור המירבי בגין ההפרש בין סכום ה"רכישה" למכירה.

מע"מ- המושב יחוייב בהוצאת חשבונית מס למינהל כשמנגד אינו יכול לקזז את מס התשומות על חשבונית המס שהמינהל יוציא לו על "הקרקע החלופית". בכך יאבד המושב 18% משווי המגרשים.

לעומת זאת בהסכם לחלוקת מגרשים בין המינהל לבין האגודה יחויב המושב פעם אחת במס שבח ובמס מכירה בעת מכירת כל מגרש ומגרש, כאשר מס שבח יהיה על פי שיעור המס ההיסטורי הנמוך.

מגבלות שיווק

חילוקי הדיעות עם שלטונות מיסוי מקרקעין ביחס ל"עסקת החלפת הקרקעות" יכבידו על פעולות שיווק המגרשים.

המושב יידרש לשלם לשלטונות מס שבח, מס מכירה ומס רכישה, רעיוניים על מכירת כל המגרשים עוד בטרם מכר מגרש אחד.

תוצאה חמורה דומה תיווצר בעקבות מע"מ שיידרש המושב לשלם על "עסקת החלפת הקרקעות" עם מנהל מקרקעי ישראל עוד בטרם מכר מגרש אחד.

סיכום

מיסוי מכירת המגרשים על פי החלטה 737 אינו צריך להשתנות כתוצאה מבחירת המושב לשווק מגרשים לפי סעיף 10(ג) להחלטה 737.

משרדנו פנה למנכ"ל מנהל מקרקעי ישראל, לתיקון נוסח ההסכם על מנת שיתאים לעובדות המשפטיות ובכך ימנע מיסוי רעיוני על מכירת ורכישה רעיונית של קרקע ממינהל מקרקעי ישראל עוד בטרם נמכר מגרש אחד ממגרשי ההרחבה.

אנו ממליצים לאגודות לעמוד על זכויותיהם מול מינהל מקרקעי ישראל לחתום על הסכם לחלוקת מגרשי ההרחבה אשר ישקף את העובדות המשפטיות והוראות החלטה 737.