במטרה ליעל ולקצר הליכי שומה ומיסוי עסקאות במקרקעין, התקבל בכנסת (ביום 7 במרץ 2011) תיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין, תחילת התיקון הוא ב-31.3.2011 והוא יחול לגבי עסקה במקרקעין שתעשה ביום זה ואילך. ראו חוזרנו 100/2010 "רפורמה בהליכי שומה וגבייה במיסוי מקרקעין" מיום 27.9.2010. התיקון כולל שינויים מרחיקי לכת בחוק, כפי שנסקור להלן:

הצהרות

על פי התיקון יש להצהיר על מכירת זכות במקרקעין תוך 40 ימים מיום המכירה. בהצהרה יש לפרט את פרטי הזכות והעסקה, יום ושווי מכירה, יום ושווי רכישה, ניכויים ותוספות, סכום המס ודרך חישובו, זכאות לפטור או הנחה ממס.

טרם התיקון ניתן היה להגיש הצהרה כאמור, שנחשבה לשומה עצמית תוך 50 ימים מיום מהמכירה ואם השומה העצמית לא נמסרה במועד, היו רואים בה הצהרה רגילה. הצהרה רגילה היה ניתן להגיש תוך 30 ימים מיום המכירה, מבלי לפרט את סכום המס ודרך חישובו.

כמו כן, מי שהגיש הצהרה ולא פירט את כל הפרטים כנדרש, יראו אותו כמי שלא הגיש הצהרה, אלא אם ישכנע את המנהל כי הפרטים החסרים אינם מצויים בידיעתו.

טרם התיקון קבע סעיף 20 לחוק, כי אם נודע למנהל על עסקה שלא דווחה, או שפרטיה אינן נכונים, הוא יכול היה לקבוע, לפי שיקול דעתו, את יום המכירה לצורך חישוב המס. סעיף זה בוטל במסגרת התיקון.

הליך השומה

בתוך 20 יום מהגשת הצהרה על ידי המוכר המנהל ימסור הודעה על סכום המס.

בתוך 8 חודשים ממסירת ההצהרה רשאי המנהל לאשר את השומה העצמית או לקבוע שומה לפי מיטב השפיטה– אם לפי שיקול דעתו ההצהרה אינה נכונה או לתקן את השומה - אם לפי דעתו נפלה בה טעות חשבון.

בשומה לפי מיטב השפיטה על המנהל לפרט את הנימוקים לאי אישור השומה העצמית ואת הדרך לפיה נעשתה השומה. כמו כן, שומה לפי מיטב השפיטה לא תיעשה לפני שניתנה לנישום הזדמנות סבירה להשמיע את טענותיו.

בנוסף, המנהל יהיה רשאי לתקן שומה גם במקרה של הרשעת נישום בעבירה או במקרה שהוטל עליו כופר כסף, וזאת בתום שנה מיום ההרשעה או עד תום 4 שנים מיום עשיית השומה, לפי המאוחר.

טרם התיקון היה על המנהל לערוך שומה סופית או זמנית או שומה לפי מיטב השפיטה בתוך 45 יום מהגשת הצהרה רגילה.

במקרה של שומה זמנית – המנהל היה רשאי לעשות שומה סופית תוך שנה.

במקרה של הגשת שומה עצמית היה רשאי המנהל לערוך שומה זמנית או שומה סופית בתוך 6 חודשים. אם לא עשה כן, הייתה הופכת השומה הזמנית לסופית.

השגה

על המנהל לתת החלטה מנומקת בכתב בתוך 8 חודשים מקבלת הודעת ההשגה. המנהל רשאי להאריך את מועד מתן ההחלטה עד שנה מטעמים מיוחדים. כמו כן, חייב המנהל במתן זכות טיעון, הגם אם לא נתבקשה ע"י המשיג.

טרם התיקון, על המנהל היה לתת החלטה בתוך שנה מקבלת הודעת ההשגה ואם לא היה עושה כן, היו רואים את ההשגה כאילו נתקבלה. כמו כן, המנהל לא היה רשאי להחליט בהשגה ללא מתן זכות טיעון, ובלבד שהמשיג ביקש זאת בהשגה.

מדד

המדד לחישוב השבח יהיה המדד שפורסם לפני היום בו מדובר, היינו מדד ידוע ולא מדד בגין כפי שהיה טרם התיקון.

ניכוי מס שבח במקור

נקבעה הוראה לפיה אם נמכרה זכות במקרקעין (שאינה דירת מגורים מזכה שהתבקש בגינה פטור) והתמורה היא בכסף בלבד – מחויב הקונה לנכות מס שבח במקור, היינו להפקיד חלק מן התמורה על חשבון מס שבח:

אם יום הרכישה הוא לפני 7.11.01 – יופקדו 15% מהתמורה (!)

ואם יום הרכישה הוא לאחר 7.11.01 – יופקדו 7.5% מהתמורה (!).

התשלום על חשבון מס השבח יבוצע ע"י הקונה, רק לאחר ששילם למוכר 40% מהתמורה, וזאת בהתאם ללוח התשלומים הקבוע בהסכם ועד גובה המקדמה.

טרם התיקון לא הייתה קיימת כלל כל הוראה בקשר עם ניכוי מס שבח במקור.

תשלום המס

חייב במס שקיבל הודעה בדבר סכום המס שהוא חייב בו, ישלם את המס תוך 60 יום מהמכירה.

יתרת המס תשולם בתוך 15 יום ממסירת הודעת השומה ואם הוגשה השגה – ישולם המס שאינו שנוי במחלוקת תוך 30 יום.

לאחר החלטה בהשגה – ישולם המס תוך 15 יום ואם הוגש ערר, ישולם הסכום שאינו שנוי במחלוקת תוך 30 יום.

אם ניתנה החלטת ועדת ערר – ישולם המס תוך 45 יום ממתן ההחלטה, אלא אם קבע בית המשפט העליון אחרת.

אם ניתן פס"ד על ידי בית המשפט העליון בערעור, ישולם המס בתוך 15 יום מיום שניתן.

טרם התיקון חייב במס שעשה שומה עצמית היה צריך לשלם את המס בהתאם לשומתו במועד למסירת השומה העצמית, תוך 50 יום מיום המכירה.

את יתרת המס ע"פ שומה היה צריך לשלם תוך 14 יום ממסירת השומה הסופית או הזמנית לנישום. אם הוגשה השגה, היה צריך לשלם את המס שאינו שנוי במחלוקת ולתת ערבות להבטחת תשלום המס.

דחיית תשלום

ניתן לדחות את מועד תשלום מס הרכישה למועד בו ישולם סכום העולה על 50% מהתמורה ואילו את תשלום מס השבח למועד בו ישולם סכום העולה על 40% מהתמורה.

טרם התיקון גם תשלום מס שבח היה ניתן לדחות עד לתשלום 50% מהתמורה.

קנס בגין אי הצהרה

נקבע סכום קצוב בעד כל שבועיים של איחור (250 ₪ ו – 200 ₪ בפעולה באיגוד) במקום אחוז מסכום המס בו חייב הנישום.

טרם התיקון על נישום שלא הגיש הצהרה במועד הוטל קנס של 1.5% מסכום המס בעד כל שבועיים של פיגור. ואם לא היה חייב במס – היה רשאי המנהל להטיל בעד כל שבועיים של איחור קנס בסך 0.025 ש"ח.

ועדת ערר

הוספה לה סמכות להגדיל את השומה בעוד שטרם התיקון לא הייתה לה סמכות זו.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לרו"ח, עו"ד חן שחרור או לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.