לאחרונה ניתן פסק דין הצהרתי בבית המשפט המחוזי בירושלים ע"י כב' השופט אהרון פרקש בעניין הסרת הקפאת הרחבה למגורים במושב תרום ע"י מינהל מקרקעי ישראל להלן ("ממ"י") ובו נקבע כי הימנעות ממ"י מהחלת "הסדר צלפון" על המקרה דנן יש בו משום הפרת חובת ההגינות של ממ"י כלפי המבקשים והפרת חובתו לנהוג כלפיהם בסבירות, במידתיות ובשוויון, עידו אביקסיס נ מנהל מקרקעי ישראל הפ 50620/07/10.
נסיבות המקרה
מושב תרום – מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (להלן: האגודה) החליט בשנת 1996 על ביצוע הליך להרחבת המושב ובעקבות זאת הוכנו תוכניות בניה שאושרו והוזמנו שירותי בניה לביצוע עבודת פיתוח ובניה מחברה קבלנית –חברת נופי יהודה בע"מ.
הסכם הפיתוח מול החברה הקבלנית נבדק ואושר על ידי ממ"י.
המושב הפנה לממ"י את המתיישבים על מנת שתוקצה להם קרקע בכפוף לתשלום דמי ההיוון לממ"י ובעקבות זאת החל ממ"י בטיפול בהקצאת המגרשים על שם המתיישבים.
בשנת 2009 קיבל ממ"י פניות אנונימיות לפיהן החברה הקבלנית בונה על חשבונה בתי כנסת וקו ביוב במושב וכן פארק שמקשר בין המושב הישן לשכונת ההרחבה וייתכן כי מדובר בגביית כספים אסורים.
בנוסף בעקבות חשד לגביית כספים מעבר לעלויות הפיתוח שאושרו בממ"י החליט ממ"י שלא לקדם את המשך ההליך להקצאת הקרקע למתיישבים.
המתיישבים נמצאים בשלבים שונים של התהליך, חלקם שילמו לממ"י את דמי ההיוון וחתמו על חוזה פיתוח וחלקם טרם נדרשו לשלם דמי היוון.
לצורך חידוש הטיפול בהרחבה דרש ממ"י דרישות שונות מהאגודה וכן קבע שהמשך ההקצאה תיערך לפי שומות חדשות ועדכניות.
בעקבות זאת פנו המתיישבים לבית המשפט המחוזי בדרישה לחיוב ממ"י לטפל בהליך ההקצאה וזאת על פי השומות הקיימות.
טענות המתיישבים
ממ"י השיב לכל מתעניין כי הפניות האנונימיות נבדקו והוחלט להמשיך בהליך ההקצאה אולם בפועל התהליך עדיין היה מוקפא.
ההחלטה על הקפאת הליך הקצאת המגרשים על שם המתיישבים בשל דרישות שונות מהאגודה ומהחברה אינה סבירה, ניתנה בלא סמכות והיא פוגעת בעיקר במתיישבים עצמם וזאת במיוחד כאשר אין לממ"י טענות כלפי המתיישבים.
דרישת ממ"י לביטול ההסכמים של המתיישבים עם החברה הקבלנית אינה סבירה.
בחיוב החברה לבנות בית כנסת ופארק במושב האגודה לא קיבלה דבר אלא נתנה וזאת במטרה לקדם את הפרויקט לטובת חיי קהילה טובים יותר.
דרישת ממ"י לערוך שומות חדשות ועדכניות לתשלום דמי ההיוון מהווה ניסיון של ממ"י להתעשרות שלא כדין.
לאור זאת ביקשו המתיישבים לקבוע כי:
- הם זכאים לשלם את דמי ההיוון לפי הערך של היום בו מסרו לממ"י את המסמכים הנדרשים להקצאה ולקבל חוזה פיתוח.
- ממ"י אינו רשאי להקפיא את פרויקט ההרחבה.
- ממ"י אחראי לכל הנזקים שנגרמו וייגרמו למבקשים עקב העיכובים הרבים שגרם לפרויקט ההרחבה.
תשובת ממ"י
הוגשה תובענה ע"י קבוצת מתיישבים נוספת אשר בה מתקיימים מגעים לפתרון שיאפשר הקצאת המגרשים בהרחבה.
אין יריבות בין ממ"י לבין המתיישבים שכן ממ"י לא חתם איתם כל חוזה ודין התובענה איתם להידחות.
החלטת להקפיא את הפרויקט היא החלטה סבירה שכן מחויב ממ"י למדיניות מועצת מקרקעי ישראל ולמנוע התעשרות שלא כדין ממקרקעי ישראל.
על ממ"י הוטל תפקיד של חוקר ומפקח ועליו לבדוק חשדות לגביית כספים אסורים ע"י האגודות וכי האגודות אינן מקבלות טובות הנאה.
"שעה שעולים חשדות לגביית כספים אסורים מהמשתכנים רואה עצמו המינהל מחויב לבדוק אותם ולוודא שהמשתכנים אינם נפגעים בדרך כלשהי"
לאחר קבלת תלונות אנונימיות עלו חשדות לגביית כספים אסורים וטובות הנאה ע"י האגודה, הוחלט להקפיא את הפרויקט והחלטה זו הינה החלטה סבירה.
על אף שלהחלטות ממ"י יש השלכות לא קלות על המתיישבים, בסופו של יום הם נועדו להגן על המתיישבים.
תשובת האגודה
האגודה הודיעה כי אינה מתנגדת לסעדים שביקשו המתיישבים להמשך הליך פרויקט ההרחבה וטענה כי כל ההליכים נוהל כנדרש על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל. וכן כי אין לממ"י כל טענה ממשית נגדה בגין גביית כספים אסורים.
למרות שלא קיימות טענות ממ"י נגד האגודה, על ממ"י להחיל במקרה זה את ההסדר שהוחל במושב צלפון באשר הסדר זה נקבע על ידי ממ"י כמדיניות שחלה לגביה חזקת תקינות ולבטל את המשך ההקפאה.
תשובת החברה
החברה סבורה אף היא כי צודקים המתיישבים בטענתם כי ממ"י יצר מצב דברים אבסורדי הפוגע בהם פגיעה קשה בלתי סבירה ובלתי מדתית ולפיכך מסכימה לסעדים שביקשו המתיישבים.
איש מהמתיישבים שביקשו לקבל שירותי בניה ממנה לא התבקש ולא נדרש לשלם לאגודה, לא באופן ישיר ולא דרכה, תשלום החורג מסך ההוצאות הפיתוח שאישר ממ"י ולא שולמו כל כספים אסורים.
דרישת ממ"י לבטל את מערכת ההסכמים שחתמו המתיישבים עם החברה והחזרת הכספים עבור שירותי הבניה אינה סבירה והתקבלה בחוסר סמכות.
החלטת ממ"י על הקפאת הליך הקצאת המגרשים אינה מוצדקת, אינה סבירה והתקבלה בחוסר סמכות.
בעניין התחיבות החברה להקמת בית כנסת ופארק משחקים על חשבון החברה נטען כי אין האגודה מקבלת כל תמורה שכן על האגודה להקצות את הקרקע הנדרשת ואם היה נידרש ע"י ממ"י לבטל התחיבות זו הרי שהחברה מבטלת ורק הציבור הרחב היה נפגע.
תמוהה ניסיונו של ממ"י להגן על המתיישבים באמצעות הקפאה בפועל של עניינם ודרישה לערוך שומות חדשות.
יש להחיל על מקרה זה את "הסדר צלפון".
פסק הדין
ראשית, במהלך הדיונים בבית המשפט הוסכם עקרונית להחלת "הסדר צלפון" במקרה זה אולם לאור דרישת ממ"י לערוך שומות חדשות ועדכניות "בהתאם להחלטות המועצה ולנוהלי ממ"י" ודרישתו לויתור על טענות נזיקיות כלפיו לא הגיעו הצדדים להסכמה ולא היה מנוס מהכרעת בית המשפט.
- בית המשפט לא קיבל את טענת ממ"י בדבר העדר יריבות של המתיישבים מולו היות ואין כל חוזה חתום בינהם.
"העובדה שמרבית המבקשים טרם חתמו על חוזה פיתוח עם המינהל אינה מעלה ואילה מורידה לעניין הירויבות, ראשית משום שאין עסקינן בהכרח ביריבות חוזית בין הצדדים אלא ביריבות הנובעת מהיותו של המינהל רשות מינהלית, שמפעילה סמכויות שלטוניות הנתונות הנתונות לה כלפי האזרחים –המבקשים, ובמסגרת המרצת הפתיחה נטענות טענות מתחום המשפט המינהלי כנגד הפעלת סמכויות, כגון טענת חוסר סמכות, חוסר סבירות וכיו"ב. שנית, היריבות ה"חוזית" אינה קמה רק עם חתימה על חוזי הפיתוח, אלא יכול שתקום גם בשלב הטרום-חוזי. כאמור, המבקשים מצויים בשלבים שונים של "ההתקשרות החוזית" עם המינהל, כאשר חלקם שילמו כבר את שוברי התשלום שהנפיק המינהל וחלקם עברו את התהליך עד לעריכת השומה והפקת שוברי תשלום, אך אלו טרם נמסרו להם."
- החלטת ממ"י על הקפאת הפרויקט אינה סבירה, אינה מדתית ואינה הוגנת-
"חזרתי ועיינתי היטב בטענות הצדדים בכתבי הטענות ובדיונים שהתקיימו לפניי, וכן בתצהירים ובמסמכים שהוגשו, ומסקנתי היא כי הימנעותו של המינהל מהסרת ההקפאה של ההרחבה במושב, ולמצער בתנאים שהותוו על ידי מנהל המינהל עצמו ב"הסדר צלפון", אינה מתיישבת עם חובתו של המינהל לנהוג בשוויון, בהגינות, בסבירות ובמידתיות כלפי המבקשים."
"אין חולק כי על המינהל כרשות ציבורית המוחזקת כנאמן הציבור חלות חובות מתחום המשפט הציבורי – חובת ההגינות, השוויון, הסבירות, המידתיות וכיו"ב – וכי הפעלת סמכויותיו, לרבות החלטתו על הקפאת ההרחבה וסמכותו לבירור החשדות והפניות האנונימיות, צריכה להיעשות בכפוף לחובות אלו (ראו למשל: ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, 44 (2001); ע"א 3541/98 די וורולי סיאני הנדסה (1990) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(4) 145, 153 (2002))."
- על ממ"י היה לבטל את הקפאת ההרחבה במתכונת של "הסדר צלפון" . למרות שהסדר זה הוא מקרה פרטי בית המשפט קובע כי הוא נקבע על ידי ממ"י כמענה לבעיית "הכספים האסורים" והוא מהווה מדיניות של ממ"י ולו מדיניות זמנית עד שתקבע מדיניות אחרת.
- הדרישות שהעלה ממ"י לביטול הקפאת ההרחבה כגון הדרישה לעדכן את השומות והדרישה לויתור על טענות ניזקיות כלפיו אינן מתיישבות עם האמור בהסדר צלפון ואינן עולות בקנה אחד עם נוהלי המינהל בהם נקבע: "בניגוד לדעת יועמ"ש המינהל לפיה בכל מקרה שיש תלונה מוכחת בגין גביית ה"כספים האסורים" יש לפנות לשמאי הממשלתי על מנת שיעדכן את השומה בהתאם התקבלה החלטה שלא לעשות כן".
- אין מקום לקבל את טענתו של ממ"י לויתור של המתיישבים על טענות נזקיות כלפיו ופתוחה הדרך בפני אלה למצות את זכויותיהם וטענותיהם כלפי ממ"י בגין נזקיהם בתביעה נזיקית נפרדת ולא באמצאות סעד הצהרתי שבהליך זה
- לסיכום מסקנת בית המשפט היא כי הימנעות ממ"י מהחלת "הסדר צלפון" יש בה משום הפרת חובת ההגינות של ממ"י כלפי המבקשים, והפרת חובתו לנהוג כלפיהם בסבירות, במידתיות ובשוויון
בית המשפט נעתר לסעד שביקשו המתיישבים והצהיר כי:
"המבקשים זכאים לביטול הקפאת ההרחבה בעניינם בכפוף למילוי אחר התנאים שנקבעו ב"הסדר צלפון"
לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו ת"א.