להלן טיוטת קווים מנחים שהוצאה ע"י השמאי הממשלתי הראשי ב – 29.11.2010 למתן הערות עד ליום 31.12.2010 בעניין "שומת פיצויים בגין הפקעה של זכויות בקרקע חקלאית".

1. כללי

"הפקעה של זכויות בקרקע חקלאית דרושה בדרך כלל לצורך הקמת תשתיות ופרויקטים לאומיים או לצורך מימוש של יעוד ציבורי אחר הקבוע בתכנית.

קווים מנחים אלה קובעים שיטה לשומת הפיצוי הכספי בגין הפקעה לשתי קבוצות של בעלי זכויות במקרקעי הלאום:

א. בעלי זכות חכירה למטרה חקלאית.

ב. בעלי הרשאה לעיבוד חקלאי עונתי ולרעייה עונתית .

בנוסף לפיצוי הכספי השומתי שמגיע לבעלי הזכויות נקבעה תוספת פיצוי שמהווה תמריץ לפינוי מהיר של המקרקעין. תוספת הפיצוי תינתן על ידי הרשות המפקיעה על פי תבחינים שנקבעו בהנחיית המשנה ליועץ המשפטי לממשלה.

2. שומת פיצוי הפקעה של זכויות החכירה בקרקע חקלאית בניהול ממ״י

שומת הפיצויים הראויים בגין הפקעת זכויות החכירה החקלאית, המאפשרות לחוכר להשתמש בקרקע למטרה חקלאית בלבד, תוכל להיערך באחת משתי שיטות: כתחשיב הסוכם את רכיבי הפיצוי המפורטים בסעיף קטן א׳ להלן, או בגישת ההשוואה למחירי העברת זכויות חכירה דומות. כן ניתן לשלב בין שתי השיטות, הכל כמפורט להלן.

א. השיטה הראשונה: תחשיב סכימת רכיבי הפיצוי

בשיטה זו יובאו בחשבון שלושה ״רכיבי פיצוי״ לחוכר החקלאי:

- אבדן המחוברים.

- אבדן זכויות העיבוד בתקופת החוזה והאופציה.

- אבדן הפוטנציאל לחידוש תקופת החכירה.

בשומת הפיצויים לא יובא בחשבון מרכיב הפוטנציאל לשינוי ייעוד בקרקע (הדגשה שלי - ב.מ).

להלן רכיבי הפיצוי ותחשיב לכימותם:

רכיב פיצוי ראשון - אבדן מחוברים

שווי המחוברים יחושב על פי תרומתם לשווי המקרקעין.

תרומת המחוברים היא ההפרש בין שווים של מקרקעין שבהם מחוברים דומים לבין שווי קרקע
ריקה. מאחר והשוואה וניתוח של עסקאות למציאת הפרש זה בדרך כלל קשים ליישום (לנוכח מיעוט עסקאות והשונות הרבה בין מקרקעין חקלאיים), תוערך בדרך כלל תרומת המחוברים באחת מהשיטות הבאות:

- עלות הקמה בניכוי פחת נצבר. עלות ההקמה תחושב להקמת ״תחליף״ (ולא ״תעתיק״) בערך ריאלי במועד הקובע לשומה בתוספת מרכיב יזמות, יגע כפיים של החקלאי ואבדן הכנסות עד לניבה. מהעלות יופחת פחת נצבר (השמאי יוכל להשתמש בנתונים מוכחים של המקרקעין המופקעים, בפרסומי מחלקת כלכלת הייצור של שה״ם, נתוני מועצות הייצור החקלאיות, תחשיבי ארגוני מגדלים, ספרות ופרסומים מקצועיים או במקור אחר תוך
התאמות נדרשות למחוברים הנפקעים).

- הוון אבדן הרווח התפעולי מהמקרקעין בניכוי מרכיב יזמות, יגע כפיים ורנטה קרקעית, כולם ליתרת החיים הכלכליים של המחוברים. לחילופין יהוון הרווח התפעולי ללא ניכוי הרנטה לקרקע כאשר רכיב הקרקע בהמשך התחשיב יחושב כדחוי עד לתום תקופת החיילים הכלכליים של המחוברים.

סך רכיב הפיצוי למחוברים לא יעלה על עלות הקמתם מחדש.

בקרקע המשמשת לגידולים עונתיים יחושב מרכיב זה לפי ההשקעה בגידול בעונה שבה נתפסת

החזקה(אם החזקה נתפסה במהלך הגידול).

בתחשיב הפיצוי לא יובאו בחשבון מחוברים אשר הוקמו שלא כדין.

רכיב פיצוי שני - אבדן זכויות העיבוד בתקופת החוזה והאופציה

מרכיב זה ייקבע לפי ״היתרון הכלכלי לשוכר״ למשך יתרת תקופת החכירה שבחוזה, כוללת קופת האופציה (היתרון הכלכלי לשוכר הוא הוון של ההפרש בין דמי החכירה/שכירות הראויים לקרקע אילו היה הנפקע שוכר אותה בשוק החופשי מבעלים פרטי לבין דמי החכירה שנגבים מהחוכר בפועל).

שיעור ההוון להפרש דמי השכירות המחושבים יהיה נמוך מהמקובל בהוון הכנסות ממבנים עסקיים וזאת מאחר שבקרקע חקלאית לא קיים פחת ומאחר שהוצאות הניהול לנכס נמוכות. בתנאים רגילים שיעור ההוון יהיה בטווח שבין 5% לבין 6% (ראה פרק ח׳ לקווים המנחים).

רכיב פיצוי שלישי - אבדן הפוטנציאל לחידוש תקופת החכירה

תחושב התועלת לחוכר בגין פוטנציאל לחידוש תקופת החכירה בתום תקופת החכירה והאופציה הנוכחית.

נוכח מדיניות ממ״י לפיה מחודשת חכירה שבה מקיים החוכר את תנאי החוזה, ישום השמאי את
הפוטנציאל לחידוש תקופת החכירה כחלק מרכיב הפיצוי השני (כלומר יחושב אבדן זכות העיבוד
לצמיתות בתחשיב אחד הכולל למעשה את מרכיב הפיצוי השני והשלישי).

אם לדעת השמאי נתקיימו תנאים אשר מסכנים את הסיכוי לחידוש תקופת החכירה, יביא

את גורם אי הוודאות באמצעות שימוש במקדם אי וודאות המשקף את הסיכון לפי שיקול דעתו.

ב. שיטה שנייה: גישת ההשוואה

השוואה למחירי העברת זכויות חכירה דומות תוכל לשמש את השמאי בשומת שווי זכויות החכירה. את מחירי ההשוואה ינתח השמאי ויבצע בהם התאמות תחשיביות לגורמים הבאים:

- מחוברים בנכסי ההשוואה.

- מאפייני זכויות החכירה הנמכרות בנכסי ההשוואה.

- זכויות מים בנכסי ההשוואה.

- מאפיינים פיזיים ואחרים של הקרקע בנכסי ההשוואה המבדילים אותם מהנכס הנשום.

- מועד עריכת העסקה ביחס למועד הקובע לשומה.

ככלל, מחירי ההשוואה למכר זכויות הבעלות בקרקע חקלאית מגלמים בחובם, בין היתר, את הסיכוי להנות מעליית שווים של המקרקעין בעת שינוי יעוד. לנוכח קיומו של מרכיב תועלת נוסף זה, שעשוי להיות משמעותי, לא יעשה שימוש בגישת ההשוואה למחירי מכר זכות הבעלות בקרקע חקלאית. גם במחירים שבעסקאות להעברת זכות החכירה החקלאית במקרקעי לאום בין חוכרים בין השנים 1992-2002 גלום מרכיב פוטנציאל שעשוי להיות משמעותי. לפיכך רמת התוקף שלהן לעניין גישת ההשוואה, תהיה נמוכה.

מחירי עסקאות להעברת זכות החכירה בין חוכרים שבוצעו מחוץ לטווח הזמן האמור

(1992-2000) יוכלו לשמש לשומת הפיצויים בכפוף להתאמות הנדרשות.

ג. שימוש בשיטות ההערכה ושיקלולן

השמאי יוכל לשום את גובה הפיצויים באחת מהשיטות שפורטו לעיל או בשקלול תוצאותיהן על פי שיקול דעתו.

בשומות לזכויות שנמצאו לגביהן עסקאות השוואה רבות בזכויות דומות שניתן להסתמך עליהן כמפורט בסעיף 2ב׳ יינתן משקל גבוה לגישת ההשוואה. בשומות לזכויות שלגביהן נמצאו עסקאות השוואה מעטות , במקרקעין שאינם דומים או שפרטיהם אינם ידועים במלואם, יינתן משקל גבוה לשיטה המפורטת בסעיף 2א׳.

3. הפקעה של הרשאה לעיבוד

פיצוי בגין הפקעת ההרשאה על ידי גורם מפקיע:

פיצוי הפקעה לבעל זכות ההרשאה לעיבוד ייקבעו לפי ״היתרון הכלכלי לשוכר״ למשך יתרת תקופת ההרשאה שבחוזה, (היתרון הכלכלי לשוכר הוא הוון של ההפרש בין דמי השכירות הראויים לקרקע אילו היה הנפקע שוכר אותה בשוק החופשי מבעלים פרטי לבין דמי השכירות שנגבים מהחוכר בפועל).

פיצוי בגין מחוברים:

אם החזקה נתפסה במהלך עונת הגידול, יחושב פיצוי בגין מחוברים לפי ההשקעה בגידול בעונה שבה נתפסת החזקה לרבות מרכיב יזמות/יגע כפיים של החקלאי או לחלופין לפי אובדן ההכנסה בגין עונת הגידול.

לא יחושב פיצוי בגין מחוברים אחרים אלא אם הוקמו בהסכמת ממ״י.

4. הפקעה של הרשאה למרעה ולהנחת כוורות דבורים

לא ישולמו פיצויים בגין הפקעה של הרשאה למרעה או להנחת כוורות דבורים.

5. פגיעה בנותר

אם קיימת פגיעה בשווי חלק מהחלקה שלא הופקע - תכומת הפגיעה על ידי הוון העלות העודפת הדרושה לצורך המשך העיבוד, או לחלופין לפי הפרש דמי השכירות החקלאיים הראויים בקרקע הנותרת לפני ואחרי ההפקעה.

6. המועד הקובע לשומה

המועד הקובע לשומת שווי הזכויות בקרקע בהפקעה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 הוא מועד פרסום צו ההפקעה בילקוט הפרסומים.

המועד הקובע לשומת שווי הזכויות בקרקע בהפקעה לפי פקודת הקרקעות(רכישה לצרכי ציבור) הוא ממועד פרסום הודעה לפי סעיף 5 לפקודה.

המועד הקובע לשומת שווי המחוברים הוא מועד תפיסת החזקה במקרקעין16 זאת מאחר ועד למועד זה יכול היה המחזיק להשתמש ולהנות מההכנסה הנצמחת מהם ללא הפרעה. ככלל, יקבעו פיצויים אך ורק למחוברים שהיו קיימים במועד הקובע על פי החוק.

7. זכויות מים

זכויות המים(או מכסת מים) רשומות ברשות המים ומוקצות לחלקה. בעל הזכויות יקוזז שווי זכויות המים אם וככל שנותרו בידי הנפקע.

8. מע"מ

קרקע חכורה המשמשת לחקלאות היא גורם ייצור עסקי החייב במע״מ.

לפיכך, בשומו ת לפיצויי הפקעה חקלאיים, בדומה לשומות לנכסים עסקיים יירשם שווי הזכויות ללא מע״מ וירשם בסמוך לערך הנקוב בשומה, כי הוא אינו כולל מע״מ."

לדעתנו טועה השמאי הממשלתי הראשי בכך שהתעלם ממרכיב שווי משמעותי בקרקעות משבצת נחלות חקלאיות של ישובים חקלאיים. מרכיב זה היא היותה של הקרקע בעלת תכונות של "קרקע עירונית" בכל הקשור בשינוי יעודה לתעסוקה כאמור בהוראות חוזה החכירה לדורות. ראו גם חוזרנו מס' 92/2010 "סוגית שוויה של קרקע חקלאית".

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לרו"ח עו"ד חן שחרור במשרדנו בת"א.