במסגרת החלטות הממשלה בעניין המדיניות הכלכלית לשנים 2012 – 2011 נקבעה בין השאר רפורמה בהליכי שומה וגביה במיסוי מקרקעין כחלק מהחלטת ממשלה מס' 2054 בעניין "שיפור וייעול תהליכי עשיית עסקים". בנוסח הצעת החוק המתגבשת ניתן לעיין בטיוטת הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2012 – 2011 (תיקוני חקיקה) התש"ע - 2010 באתר האינטרנט של משרד האוצר.

להלן עיקרי הרפורמה:

1. הדיווח על עסקאות במקרקעין ייעשה מעתה רק באמצעות שומה עצמית

כיום, עומדת למוכר ולקונה הברירה לדווח לרשות המסים על עסקה במקרקעין באמצעות הצהרה רגילה, המחייבת את המנהל לערוך שומה בעצמו, או באמצעות הצהרה הכוללת שומה עצמית. הוחלט לחייב מכאן ואילך כל עסקת מקרקעין בהגשת שומה עצמית כאשר למנהל שמורה הזכות, לפי שיקול דעתו, לבדוק את אותה השומה ולבקרה.

2. קיצור משך הזמן להגשת שומה עצמית

הוחלט לקצר את משך הזמן העומד לרשות המוכר והקונה להגשת שומה עצמית מ- 50 יום ל- 25 יום מיום ביצוע העסקה; במקביל, ישונה אופן חישוב השומה כך שהוא יתבסס על מדד המחירים לצרכן הידוע ביום ביצוע העסקה.

3. מנהל רשות המסים יחויב להפיק "הודעת שומה" בתוך 20 יום

עפ"י המצב החוקי הקיים, לרשות המנהל עומדים בחוק 6 חודשים לעשיית שומה זמנית. לאור המעבר למסלול שומה עצמית, הוחלט להקטין את פרק הזמן הנתון למנהל לעשיית שומה מ- 6 חודשים לעשרים יום, כך שהמנהל יחויב לשלוח הודעת שומה לנישום, לפי הצהרתו, בתוך 20 ימים מיום קבלת השומה העצמית.

4. קיצור משך הזמן לעשיית שומה סופית (שלב א)

הוחלט לקצר את התקופה העומדת לרשות המנהל לעשיית שומה סופית, ולקבעה לתקופה של עד שמונה חודשים בלבד מהיום שבו נתקבל הדיווח במשרד. בפרק זמן זה יוכל המנהל לאשר את "השומה העצמית" כפי שהוגשה או להוציא למדווח "שומה סופית לפי מיטב השפיטה". תעוגן זכות הטיעון לנישום טרם הוצאת שומה לפי מיטב שפיטה, והוא יוכל להשמיע את טענותיו בע"פ או בכתב.

5. הארכת תקופות במקרה של הרשעה פלילית

למנהל תהיה סמכות לעיין מחדש בשומה סופית אם הורשע הנישום בעבירה פלילית מתחום מיסוי מקרקעין הקשורה בעסקה נשוא השומה, בתוך שנה מיום ההרשעה, וזאת מעבר לתקופת ארבע השנים הניתנת בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין לתיקוני שומה.

6. מועד מתן תשובה להשגה

לפי הדין הקיים על המנהל להשיב למשיג את החלטתו המנומקת בכתב תוך שנה מיום שקיבל את הודעת ההשגה. הוחלט לקצר את התקופה העומדת לרשות המנהל ליתן תשובה בהשגה, כך שהמנהל ישיב למשיג את החלטתו המנומקת, תוך שמונה חודשים מיום שקיבל את הודעת ההשגה, המנהל יהיה רשאי להאריך את התקופה מטעמים מיוחדים לשנה מיום שקיבל את הודעת ההשגה, וסמכות ההארכה האמורה לא תהיה ניתנת להאצלה. החלטת המנהל תחויב להיות מנומקת בכתב.

7. מדד הבסיס לחישוב המס

על מנת לבטל את הצורך בהמתנה לפרסום מדד המחירים לצרכן, ועל מנת שכבר במועד ביצוע העסקה ניתן יהיה לחשב את מלוא חבויות המס הנובעות מהעסקה, הוחלט כי מדד הבסיס לחישוב השבח והמס יהיה המדד הידוע ביום ביצוע העסקה ולא המדד שיתפרסם לחודש שבו בוצעה העסקה.

8. תנאים לדחיית מועד תשלום המס

סעיפים 51 ו- 52 לחוק מיסוי מקרקעין קובעים מנגנון לדחיית תשלום המס, מקום בו טרם נמסרה חזקה לקונה, ולא ניתן ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין על שם הקונה, עד לשלב שבו שולמה 50% מן התמורה בהסכם.

לפי החלטת הממשלה, הסעיפים הנ"ל יתוקנו כך שהמועד שבו תחום חובת תשלום המס יוקדם לשלב שבו שילם הקונה סכום העולה על 30% מן התמורה. כתוצאה מכך, צדדים לעסקת מקרקעין ייאלצו מעתה להביא בחשבון שבעסקה שבה התמורה משתלמת בתשלומים, די יהיה בתשלום של 30% מהתמורה כדי לגרום לחיוב מלוא המס בגין העסקה כולה.

9. חיוב הקונה לנכות מס במקור

הוחלט לאמץ מנגנון גבייה חדש דומה לניכוי במקור. בכל עסקה שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, בהגיע המועד שבו חלה חובת תשלום המס לפי סעיפים 51 ו- 52 לחוק –הקונה יחויב להעביר למנהל סך של 15% מן התמורה שנקבעה לעסקה. הסכום הנ"ל ייחשב כמקדמה על חשבון המס שחייב בו המוכר, ויראו את הסכום כאילו שולם למוכר על חשבון התמורה שנקבעה בהסכם.

המנהל יהא רשאי להקטין את השיעור האמור, אם הוא סבור שהמס שיחול בעסקה נמוך מסך של 15% כאמור.

הסכום שנוכה לא יוחזר עד הפיכת השומה לסופית או לפי קביעת ועדת ערר, לפי המאוחר. לסכום שיוחזר ייווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום ועד ליום החזרתו למוכר.

בעקבות אימוץ מנגנון זה, הקונה לא יהיה יותר תלוי בתוצאות ההתדיינות במס של המוכר כדי לקבל את אישורי המיסים הנדרשים להעברת הזכויות במקרקעין על שמו. רשות המסים תחויב להמציא לקונה, מיד לאחר שיעביר את המס שנוכה במקור, את כל אישורי המסים הנדרשים לשם רישום העסקה בפנקסי המקרקעין ובכל מרשם אחר על פי כל דין. מכאן והלאה תמשיך רשות המסים להתנהל מול המוכר בלבד לגבי גובה המס הסופי.

לדברי מנמקי ההחלטה, הטלת חובת הניכוי במקור עולה בקנה אחד עם האינטרס של הנישום להשלים את העסקה ולהעביר את מלוא התמורה רק כאשר הנכס נקי מחובות מס ומוכן לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין.

10. דיווח ע"י המדינה

תורחב חובת הדיווח לגבי מכירה ורכישה של זכויות במקרקעין גם על המדינה. הדבר יאפשר פיקוח ושקיפות של עסקאות המקרקעין אותן מבצעת המדינה.

11. הודעה על נאמנות

לפי המצב החוקי הקיים , אדם הרוכש זכויות במקרקעין בשמו הוא, עבור אחר, רשאי, אך לא חייב, להודיע למנהל על הנאמנות ומשהודיע כך, יראו בהעברת הנכס ממנו לנהנה כעסקה כלכלית אחת. מתן הברירה לנישום יוצרת אפיק לתכנוני מס רבים ואובדן מס, כמו גם לחיכוך מתמיד של המנהל מול הנישום ולכן הוחלט לתקן את סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין ולחייב הגשה של הודעה על נאמנות. כך ניתן יהיה לקבל מידע מלא על כל הזכויות במקרקעין המוחזקות בידי נאמנים.

12. הגדלת שומה ע"י ועדת ערר

כיום ועדת הערר רשאית רק להקטין את השומה או להותירה על כנה. הוחלט לתקן את סעיף 89(ב) לחוק מיסוי מקרקעין ולהסמיך את ועדת הערר גם להגדיל את השומה, במידה ובמהלך הדיון מסתבר שיש צורך בכך, בדומה לערכאה מקבילה הדנה בערעורי מס הכנסה ומע"מ.

13. דיווח מקוון

הוחלט להסמיך את המנהל לקבוע, בתנאים שיורה, כי אדם שנדרש למסור מידע או דיווח לפי חוק מיסוי מקרקעין, ימסור את המידע או הדיווח באופן מקוון. בעקבות התיקון, הדיווחים למיסוי מקרקעין ייעשו באופן מקוון, כמו בדוחות למס הכנסה, והדבר יאפשר טיפול מהיר בהפקת הודעת השומה לאחר הגשת "השומה העצמית" באופן מקוון.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בתל אביב.