רקע כללי

החברה הקבלנית התובעת הינה בעלת זכויות חכירה בשני מגרשים, אשר נמצאים בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (להלן "ממ"י").

המגרשים הוחכרו לראשונה לפני קום המדינה למשפחה פרטית ועל כל אחד מהם היה בעבר מבנה מגורים ישן.

שני המבנים הישנים נהרסו והחברה הקימה על כל אחד משני המגרשים מבנה בן 8 יחידות דיור למכירה לקהל הרחב.

על מנת לקבל את הסכמת ממ"י להקמת המבנים החדשים היה צורך להגיש בקשה לשינוי ייעוד ושינוי ניצול, אשר כרוכה בתשלום דמי היתר.

על פי החלטה 933 של מועצת מקרקעי ישראל העוסקת בתשלום דמי היתר בגין תוספת בניה, שינוי ניצול, שינוי ייעוד ופיצול- דמי ההיתר יהיו בסך של 31% מתוך ההפרש שבין שני ערכים:

הערך הקודם הינו – ערך זכויות החוכר לפי החכירה המקורית.

הערך החדש הינו - הערך המלא של הקרקע, לאחר שינוי הייעוד או שינוי הניצול

המחלוקת

המחלוקת נשוא הדיון הייתה על אופן פירושה של החלטה 933 של מועצת מקרקעי ישראל.

גישת ממ"י

המונח "החכירה המקורית" מתייחס לחכירה האחרונה התקפה דהיינו על פי החוזים התקפים ערב שינוי הייעוד או הניצול בקרקע ובמקרה זה לפי חוזה החכירה התקף ניתן לבנות יחידת דיור אחת בשטח של 160 מ"ר לכל היותר. אין כל נפקות לחוזי החכירה הראשונים (ההיסטוריים), הואיל החוזים המאוחרים שנחתמו עם החוכרים השונים ביטלו במפורש את חוזי החכירה הראשונים.

עמדת החברה

החברה טוענת כי המונח "החכירה המקורית" מתייחס ל"חכירה הראשונית", ויש לבדוק מה היו זכויות החוכר ביום בו נחתמו חוזי החכירה הראשונים (מהשנים 1939 ו-1943).

הטעם לכך הוא כי בחוזי החכירה הראשונים לא הייתה התייחסות לניצולת הבניה, או למגבלות על הבניה, או להיקף בניה מקסימאלי ולכן יש לבחון מה היה היקף הבניה המקסימאלי המותר בהתאם לתב"ע הרלבנטית באותן שנים ולפיה ניתן היה לבנות על כל מגרש בסך הכל 57% משטח המגרש.

פסק הדין בבית המשפט השלום

ביהמ"ש השלום, קיבל את עמדת ממ"י בעניין פרשנות המונח "החכירה המקורית" שמשמעותה החכירה האחרונה התקפה ולא החכירה הראשונית.

חוזי החכירה וההחלטה מאפשרים לממ"י לגבות דמי חכירה מהוונים, כלומר – דמי היתר, לגבי "הנאה נוספת" שהחוכר מבקש לעצמו, משמע – לגבי זכויות לבניה נוספת בגינה טרם שולם לממ"י.

יש לבחון מה החוזה האחרון שבתוקף, מה בדיוק החוכר "רכש", בגין מה כבר שולמו דמי חכירה ואז לבדוק כמה עוד צריך לשלם עבור השינוי המבוקש. החברה בעניין הנדון, קיבלה זכויות שמתייחסות במפורש לקיבולת בניה של 160 מ"ר לגבי כל חלקה. בקשתה לשינוי הניצול חייבת להתייחס אם כן לתוספת שבין מה שהיא מבקשת (8 יח"ד) לבין 160 מ"ר שמותרים לפני השינוי, ודמי ההיתר יחושבו בהתאם.

החלטה 933 בוטלה בתאריך 9/3/2008 וההחלטה אשר דומה במקומה, מספר 1143, (כיום 1188) כוללת סעיף 4.1 "חדש" המורה כיצד לחשב את דמי ההיתר:

"עבור שינוי יעוד או שינוי ניצול – 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול."

החלטה זו, הגם שאינה תקפה ביחס למקרה הנדון, תומכת במסקנה לגבי הכוונה במונח "חכירה מקורית", כלומר – שעסקינן בחוזה המעודכן, התקף, ולא בחוזה הראשוני.

על פסק דין זה הגישה החברה ערעור לבית המשפט המחוזי ובו העלתה טענה נוספת גם לגבי פירוש הערך השני - הערך המלא של הקרקע, לאחר שינוי הייעוד או לשינוי הניצול אשר לדעתה לא יכול להיות גבוה יותר מ- 91% משווי הבעלות בקרקע כנהוג בחכירת קרקע במינהל מקרקעי ישראל ולא כטענת ממ"י לפיה הערך המלא של הקרקע הוא 100% משווי הבעלות.

פסק הדין בבית המשפט המחוזי

לעניין פירוש הערך הקודם, הינו – ערך זכויות החוכר לפי החכירה המקורית. בית המשפט המחוזי קיבל את נימוקי ביהמ"ש השלום לפיהם משמעות המונח החכירה המקורית הוא כחכירה מכוח חוזה נוכחי תקף ולא החוזה ההיסטורי של הקרקע.

"הביטוי "חוזה החכירה המקורי" אינו מכוון דווקא לחוזה החכירה ההיסטורי אלא כוונתו החוזה שהיה תקף ערב ההיתר"

לעניין הערך החדש בית המשפט המחוזי דחה את עמדת ממ"י לפיה הערך המלא של הקרקע משמעו ערך הבעלות, קיבל את ערעור החברה וקבע שהשווי החדש הוא ערך הזכויות החכירה שהן 91% משווי זכויות הבעלות ולא 100% מזכות הבעלות. שכן זכויותיו של חוכר לאחר מתן ההיתר נותרות זכויות חכירה ואלו נופלות בערכן מזכויות של בעלים ולכן החישוב צריך להיעשות מתוך השוואה של זכויות חכירה לפני ואחרי מתן ההיתר ולא מתוך השוואה לזכויות אחרות בעלמא.

בית המשפט מדגיש את האבסורד בגישת ממ"י לפיה הערך החדש הוא שווי זכות הבעלות:

"אם נלך לגישת המינהל נגיע למסקנה כי מקום ששווי זכויותיו של החוכר לא השתנה עם שינוי הניצול עדיין החוכר עשוי להתחייב בדמי היתר שהרי מוסכם על הכל ששווי זכויותיו כחוכר נופל משווי זכויות הבעלים יוצא שעל פי גישת המינהל די במתן היתר לשינוי ניצול, אף שאין בו כל שינוי בשווי הזכויות כדי להטיל על החוכר תשלום דמי היתר בשל הפרש השווי שבין זכויות החכירה לזכויות הבעלות (מאחר ושווי החכירה המהוונת הינו בדרך כלל 91% משווי הבעלות הרי שבכל מקרה ידרש החוכר לשלם דמי היתר השווים ל 2.79% משווי הבעלות בחלקה.

...

יוצא שקבלת עמדת המינהל משמעה הטעיית הציבור בדבר שיעור דמי ההיתר וברי שלא לכך התכוון המינהל".

כאמור לעיל, ביהמ"ש קיבל את ערעור החברה לגבי הערך החדש ודחה את ערעורה לגבי הערך הקודם.

דיון בסוגיות נוספות אודות דמי היתר ניתן למצוא בחוזרינו 39/2009 "פטור מדמי היתר ודמי חכירה מהוונים על תוספות בניה", 16/2009 "כללי חישוב דמי היתר על תוספת זכויות במקרקעין", 42/2008 "דחיית דרישת המינהל לתוספת דמי היתר ודמי חכירה מהוונים".

לפרטים והבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.