בפס"ד שניתן לאחרונה בבימ"ש השלום בראשון לציון, נקבע כי העברה מנאמן לנהנה אינה בגדר "מימוש" לעניין היטל השבחה. קביעה זו עשויה להיטיב עם קיבוצים ומושבים, באם יוכיחו כי הם מחזיקים את מגרשי המגורים בנאמנות עבור חבריהם. (ע"ר 5-09 גולדפינגר ואח' נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק").

כללי

בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה –1965 (להלן: "החוק") נקבע כי היטל השבחה ישולם לא יאוחר ממועד מימוש הזכויות. מימוש זכויות מתקיים בעת קבלת היתר מכוח התכנית המשביחה ו/או שימוש במקרקעין ע"פ ייעודם בתכנית השביחה ו/או העברת הזכויות במקרקעין (לרבות מכירה). היטל ההשבחה מתחיל לשאת ריבית רק ממועד המימוש ואילך (להבדיל מהפרשי הצמדה, שנצברים מיום פרסום התוכנית).

נסיבות פסק הדין

בערעור הנדון ביקשו בעלי מניות כי ביהמ"ש יקבע שהעברת זכויות במקרקעין, מחברה בבעלותם - במסגרת פירוקה, על שמם אינה בגדר "מימוש" לעניין היטל השבחה משום שהיא בגדר העברה מנאמן לנהנה, וככזו אינה צריכה להיחשב כ"מימוש".

שאלת מועד המימוש במקרה זה מקבלת משנה תוקף בשל השיעור הריאלי הגבוה של הריבית והתקופה הארוכה מאד מאז מועד המימוש הנטען על ידי ועדה המקומית.

קיומה ומשמעותה של נאמנות

ביהמ"ש קבע כי העובדה שאין הסכם נאמנות בין הצדדים והעובדה שלא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערה על הנאמנות אינן עובדות המשמיטות את הבסיס מתחת לטענת קיום הנאמנות. לאחר שבחן את הראיות שהובאו בפניו, ובין היתר מסמכים שהוגשו לרשויות המס המצהירים על הנאמנות, קבע ביהמ"ש כי אכן החברה היתה מלכתחילה הנאמן של בעלי מניותיה והתקיימו ביניהם יחסי נאמן נהנה ביחס למקרקעין נשוא שומת היטל ההשבחה.

ביהמ"ש סקר מספר הבדלים בין בעלות ישירה של חברה בנכסיה, לבין החזקה בנאמנות בנכסים עבור בעלי מניותיה, מהם נגזר הבדל מהותי בין העברת נכסי חברה לבעלי מניותיה אגב פירוק וכחלק ממנו לבין העברת נכסים מחברה לבעלי מניותיה במסגרת יחסי נאמן נהנה - בהתאמה.

ביהמ"ש הדגיש את ההבדל:

"העברה "רגילה" של נכסי חברה לבעלי מניותיה אגב פירוקה משנה לחלוטין את מהות הקניין שבידי בעלי המניות: מקניין במניות בלבד, לקניין ישיר בנכס. העברה מנאמן לנהנה היא בגדר שינוי קל ומצומצם הרבה יותר במעמדם של הנהנים מבחינת הקניין בנכס: זכותם בנכס עצמו, שהיתה קניינית מלכתחילה, רק "עולה דרגה" לכדי בעלות ישירה וגלויה. לבעלי מניות שאינם נהנים בנאמנות אין זיקה לנכס כל עוד החברה היא בעליו. זיקתם היא רק זיקה של אינטרס (עתידי) בתמורה העשויה להתקבל ממכירתו. לנהנים בנאמנות זיקה לנכס בעין מרגע שהנאמנות באה לעולם .... אין בהעברת נכס נאמנות מנאמן לנהנה יצירת זיקה קניינית חדשה בין בעלי המניות לנכס, אלא רק "שדרוג" של זכות קניין קיימת."

העברה מנאמן לנהנה אינה בגדר 'מימוש'

ביהמ"ש קבע כי העברת מקרקעין מנאמן לנהנים אינה בגדר "מימוש" לעניין היטל השבחה (להבדיל מהעברת מקרקעי חברה מהחברה לבעלי מניותיה אגב פירוקה), שכן גם לפני ההעברה לבעלי המניות, היו המקרקעין שלהם באופן מהותי - כנהנים בנאמנות.

משמעותה של קביעה זו היא כי בעתיד, בעת "מימוש" ע"י בעלי המניות, הנהנים, הם יחויבו בתשלום היטל ההשבחה גם בגין השבחות שנוצרו טרם העברת המקרקעין מהחברה אליהם, שכן הם נחשבים כמי שהיו הבעלים גם בעת ההשבחות שבאו לעולם במהלך תקופת הנאמנות אף שבאותה תקופה החברה, הנאמנה, היא שהיתה רשומה כבעלת המקרקעין.

בהעברה 'רגילה' של מקרקעין מחברה לבעלי מניותיה (בין בפירוק ובין אם לאו), הנחשבת כ"מימוש", תחויב החברה בתשלום היטל ההשבחה בגין השבחות שבאו לעולם טרם העברת המקרקעין לבעלי מניותיה. ההיטל יצבור ריבית מיום ההעברה.

לעומת זאת, יום העברת מקרקעין מנאמן לנהנה, ובענייננו מהחברה לבעלי מניותיה, אינו בגדר "מימוש" ולפיכך היטל ההשבחה לא יצבור ריבית מיום זה, אלא מיום המימוש ע"י מי מבעלי המניות.

פטור מהיטל השבחה באגודות שיתופיות גם מכוח נאמנות

המסקנה לפיה החבר פטור מהיטל השבחה בעת בניה או הרחבה בקיבוץ או במושב, מקבלת משנה תוקף בהתאם לפסה"ד שסקרנו לעיל בעניין גולדפינגר, שכן לגישתנו האגודה מחזיקה בנאמנות את כל נכסי חבריה בכלל ואת בתי המגורים בפרט. כך שכל פעולה במקרקעי החבר, לרבות הוצאת היתרי בניה, אין לייחס אותה לאגודה אלא כנאמן בלבד ולראות בחבר כבעל הזכות הקניינית, הנהנה.

סעיף 19(ג) בתוספת השלישית לחוק, קובע פטור מהיטל השבחה במועד הוצאת היתרי בניה עבור בניה או הרחבה של דירת מגורים.

מטרת הפטור היא הקלה עם נישומים מטעמים סוציאליים ועזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם. הפטור מאפשר, ויש בו להאיץ, את הבניה או ההרחבה הדרושה למבקש או לקרובו לשימוש עצמי כפתרון דיור.

בפסה"ד בעניין נווה שלום (עא 5138/04), שניתן באוגוסט 2007, קבע ביהמ"ש העליון כי ליישוב נווה שלום, החוכר מקרקעין לדורות, לא תהיה תחולה לפטור האמור, בשל העובדה כי לחברים אין זכויות קניין בנכסים (ביהמ"ש נצמד ללשון החוק).

ביהמ"ש הגיע למסקנה זו היות ואין זהות בין היישוב החייב בהיטל כמי שחכר את המקרקעין מן) ובין המחזיקים במקרקעין שהינם חברי היישוב המתגוררים במקרקעין כבני רשות.

לפירוט והרחבה אודות פסה"ד בעניין נווה שלום ראו חוזרנו מספר 96/2007 'תחולת הפטור מהיטל השבחה על דירות מגורים בקיבוצים ובמושבים'.

קביעתו זו של ביהמ"ש העליון היתה בניגוד למדיניות שהונהגה, שכן עד אז פירשו הוועדות המקומיות לתכנון ובניה ואף בתי המשפט את הסעיף כאילו הוא חל גם במקרים של בניה או הרחבה של יחידת מגורים בישובים חקלאיים שיתופיים, עבור חבריהם. הועדות המקומיות ובתי המשפט נטו יותר אחר מטרת החוק ופחות אחר לשונו וכך ראו זיקה ישירה, ברורה וכנה בין הישוב החקלאי השיתופי לחבריו.

לגישתנו, יש לייחד את פסה"ד לאותו מקרה בו היה היישוב מאוגד כחברה בע"מ ולהבדיל אותו מאגודות שיתופיות שהן קיבוצים ומושבים. אף ביהמ"ש ציין בפסק דינו כי מתוך רשימת העובדות המוסכמות לא נתבהרה די הצורך מערכת היחסים שבין היישוב לתושבים, החוזה שביניהם לא הוצג והשאלה מי מממן את בניית יחידות המגורים נותרה אף היא לוטה בערפל.

יחד עם זאת וחרף ההבדלים כאמור, נכון להיום, ועדות מקומיות לתכנון ולבניה אינן מדלגות על הדרישה להיטל השבחה בגין בניית או הרחבת דירות מגורים בקיבוצים או במושבים שיתופיים, תוך הנחה כי בניה או הרחבה של דירת מגורים המיועדת לחברי קיבוץ אינה חוסה תחת הפטור הכלול בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה כאמור.

כנגד דרישה כזו, שהוצאה לאחרונה ע"י אחת מהוועדות המקומיות, הוגשה חוות דעת המנמקת מדוע יש להחיל את הפטור מהיטל השבחה בהתאם לסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק בגין בניה או הרחבה של בתי מגורים, שההחזקה בהם היא בידי חברי קיבוץ/ מושב שיתופי שהחליטו על שיוך דירות ונמצאים בעיצומו של ההליך.

הטענה העיקרית בחוות הדעת היא כי לאותם חברים קיימת 'זכות שביושר' כאשר מחד – הנכס רשום ע"ש היישוב ומאידך – הזכות המהותית בנכס נתונה לחבר.

זכות החבר בדירה, הנובעת מהחלטת היישוב ומעוגנת במסמכי היסוד של היישוב, מתבטאת בכל פעולה המתקשרת עם זכות הבעלות, לרבות זכות ההחזקה בנכס, זכות השימוש וכמובן הזכות להוריש – המלמדות כי לחבר זכות מהותית בנכס.

חוות הדעת מדגישה שני היבטים מרכזיים המקשרים את החברים עם הפטור הקבוע בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית:

ההחזקה בדירת המגורים הנתונה לחבר והיוזמה לבניה או להרחבת הדירה הנתונה בידי החבר. החבר הוא שמעוניין בהיתר הבניה והוא מממן את הגשתו. ההיתר מוצא לבקשתו של החבר ולמימוש רצונו. החבר נושא בנטל תשלום היטל ההשבחה.

התכלית של הפטור מהיטל השבחה הינה תכלית סוציאלית: הפטור ניתן רק לדירת מגורים ולא לכל תכלית אחרת, הפטור מוגבל לדירה בגודל מסוים (עד 140 מ"ר) ולא ל'טירה' ומוגבל לבניה עצמית ולא מסחרית.

לאור התכלית הסוציאלית של הפטור הרי שיש להכילו גם לגבי בניה או הרחבה של דירת חבר ביישוב, הבונה או מרחיב לשימוש אישי ולצורך עצמי.

כאמור, הטיעונים שנטענו בחוות הדעת נתקבלו והובילו לביטול הדרישה ע"י הועדה המקומית. אותם יישובים 'זכו' לפטור, עוד טרם חקיקת החוק שהצעתו מובאת לעיל.

הצעת חוק - פטור מהיטל השבחה על בית מגורים במושב עובדים, במושב שיתופי ובקיבוץ

בעקבות פסה"ד, הונחה על שולחן הכנסת בסוף דצמבר 2009, הצעת חוק של חברי הכנסת שי חרמש, יצחק וקנין וחיים אורון, הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון – פטור מהיטל השבחה על דירות מגורים במושב עובדים, במושב שיתופי ובקיבוץ), התש"ע – 2009.

הצעת החוק מציעה לכלול בצורה מפורשת את הישובים השיתופיים כך שהפטור יחול גם על המתגוררים בישובים אלו בהם אין לחברים זכויות קניין בדירותיהם.

התיקון, כפי שמוצא בהצעת חוק זו יסיר כל ספק כי הפטור חל גם בישובים שיתופיים ובכך יבהיר את מטרת המחוקק במתן הפטור גם בישובים שיתופיים, כפי שנראה שהייתה כוונתו מלכתחילה.

נדגיש כי הצעת החוק באה לרפא מצב בעייתי המתעורר כאשר יש ליישוב זכות חכירה לדורות במקרקעין ולא לחברים.

להבדיל ממצב של חכירה לדורות, הרי שבר רשות אינו חייב בהיטל השבחה באופן חד משמעי. כך קבע ביהמ"ש העליון בעניין בלוך (ע"א 2152/04). באותו עניין עמדה לדיון השאלה: חיובו של בר רשות, חבר אגודה חקלאית המחזיק בקרקע שהושכרה לאגודה, בהיטל השבחה. ביהמ"ש הכריע על סמך סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה וקבע כי בר רשות אינו חייב בהיטל השבחה.

לפירוט והרחבה בעניין פסה"ד בלוך ראו חוזרנו מס' 7/2005 "מחזיק בר רשות אינו חייב בהיטל השבחה".

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.