הנהלת מינהל מקרקעי ישראל פרסמה ב – 2.5.2010 הוראות מעודכנות ליישום החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1180 "בנייה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית – תיקון החלטה".

הוראת האגף החקלאי המעודכנת 101 מחליפה את ההוראה הקודמת שגם מספרה היה 101 מיום 25.4.2004 אשר התייחסה להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 959.

יודגש כי בסעיף 17 להוראת האגף מובאות הוראות מעבר לביצוע הרחבת ישוב חקלאי על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל שקדמה להחלטה 1180 - החלטה 959 ועדכוניה.

ניתן לצפות בהוראת האגף החקלאי מס' 101 החדשה על נספחיה באתר מינהל מקרקעי ישראל www.mmi.gov.il

להלן הוראת האגף החקלאי 101 החדשה כלשונה:

1. "מטרה

קביעת הוראות והנחיות בנוגע להרחבת ישובים חקלאיים לתושבים שאינם בעלי נחלה, משק עזר ומגרש מגורים.

2. כללי

2.1 הוראה זו חלה על אגודה שיתופית חקלאית שהיא קיבוץ, מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי או אגודה חקלאית שיתופית אשר מושכרים או מוחכרים לה מקרקעין כמשבצת בתנאי נחלה.

2.1.1 הוראה זו לא חלה על מגרשי מגורים במסגרת שיוך דירות בקיבוצים.

2.2 מגרשי בניה למגורים בהרחבה,למעט מגרשי ההרחבה אשר ישווקו בדרך של מכרז פומבי כמפורט בהמשך יוקצו בפטור ממכרז בהתאם לתקנה 25(1) למומלצי האגודה שהינם יחידים ואשר אינם בעלי זכות בנחלה, במשק עזר או מגרש מגורים כלשהו ,אשר הוקצו למומלץ בפטור ממכרז במועד .
כל זאת בכפוף לאמור בסעיף 9 להלן.

2.3 המלצת האגודה להקצאת מגרש מגורים הינה אישית ולא ניתנות להעברה. במידה והמומלץ אינו מעוניין לממש את ההמלצה,ההמלצה בטילה, ורק האגודה רשאית להמליץ על מישהו אחר.

2.4 עסקות עפ"י הוראת אגף זו תובאנה לאישור ועדת עסקות מחוזית, למעט מגרשים שגודלם יעלה על שטח של 1.2 דונם.

3. היקף ההרחבה

3.1 מס' המגרשים הנכללים בתכנית ההרחבה יקבע ע"י רשויות התכנון בהתאם לתכנית בנין עיר תקפה.

3.2 שטח מגרשי הבניה הנכללים בתכנית המאושרת להרחבה לרבות המגרשים שיאושרו בתכנית ויהיו מתוך חלקה א' של הנחלה ו/או מהמגרשים המבונים של האגודה יגרעו ממשבצת הישוב ו/או מחלקה א' הרלוונטית, לאחר שאושרה בגינם עסקה ונחתם חוזה.

4. תכנון המגרשים וגודלם

4.1 מגרשי המגורים יתוכננו בתוך משבצת הישוב החקלאי, בתחום השטח הבנוי או בצמוד אליו ככל שהדבר ניתן. המינהל לא ישתתף בעלויות התכנון.

4.2 אם קיים בית מקצועי אשר טרם בוצעה לגביו עסקה פרטנית ושטחו גדול מהקבוע עפ"י תמ"א 35 לישוב, עודף השטח ייכלל במסגרת השטח המיועד לתכנית ההרחבה כאמור בסעיף 17 להלן.

4.3 המינהל יחתום על התכנית כבעלים לפני הגשתה למוסדות התכנון.

4.4 גודל המגרשים הנכללים בתכנית ההרחבה יהיה בהתאם לתכנית אשר תאושר ע"י מוסדות התכנון.

4.5 במקרים בהם לישוב אין אפשרות לתכנן את ההרחבה למגורים בשטח הבנוי או בצמוד לו, רשאי הישוב להגיש בקשה ,בטרם הכנת התכנית ,לצרף שטח מחוץ למשבצת למטרת ההרחבה. הבקשה תובא ע"י המחוז לדיון מוקדם בהנהלת המינהל כשהיא מלווה בתשריט בו יסומן השטח המבוקש לצירוף למשבצת וגודלו, וכן הסברים ונימוקים לבקשה.
מודגש כי הבקשה תוגש לאישור מוקדם של הנהלת המינהל בטרם הכנת התכנית .
בסמכות הנהלת המינהל לדון ולאשר בקשה כנ"ל, וכן לקבוע את התנאים לאישורה.
צירוף שטח למשבצת לישוב המחזיק את מלוא מכסת הקרקע המגעת, יותנה בגריעת שטח זהה ממשבצת הישוב.

5. עבודות פיתוח לרבות אגרות והיטלים נוספים נדרשים במגרשי ההרחבה

5.1 עבודות התשתית המוניציפאלית יבוצעו ע"י הרשות המקומית על בסיס חוקי העזר (אגרות והיטלים).

5.2 במקרים בהם החליטה המועצה האזורית להטיל את ביצוע עבודות הפיתוח על הישוב החקלאי, או מי מטעמו, תפקח המועצה האזורית על הביצוע ועליה תוטל האחריות.

5.3 הטילה המועצה האזורית את ביצוע עבודות הפיתוח על הישוב החקלאי ,ועבודות הפיתוח אינן עפ"י אגרות והיטלים, תחילת העבודות בפועל תותנה:

5.3.1 הישוב יעביר לאגף שיווק וכלכלה של המינהל את אומדני הפיתוח ,לרבות אגרות והיטלים שתגבה המועצה לצורך בדיקה ואישור .

אומדני הפיתוח יכללו את עלויות עבודות התשתית והפיתוח בשטח התכנית וכן עלויות פינוי מחוברים אם יהיו כאלה.

5.3.2 המצאת התחייבות המועצה האזורית לפיקוח לביצוע עבודות הפיתוח וקבלת האחריות לביצוען בנוסח המצ"ב והמסומן כנספח א'.

5.4 לא תאושר עסקת הקצאה במגרש ההרחבה בטרם התקבל אישור אגף שוו"כ על אמדני הפיתוח, עפ"י נהלי המינהל.

5.5 אגודת ישוב המבקשת לגבות עלויות פיתוח בסכום כולל עד 100,000 ₪ כולל מע"מ ,תודיע על כך מראש למחלקה החקלאית במחוז הרלוונטי. במקרה זה אין צורך בבדיקת אמדני הפיתוח.
מובהר בזאת כי הסכום האמור לעיל, כולל את סבסוד משרד השיכון היכן שאושר סבסוד. הסכום צמוד למדד תשומות הבניה נכון ליום 1.1.09.

5.6 שדרוג תשתיות קיימות (תוקף סעיף זה עד 31.12.11)

5.6.1 אגודה רשאית להגיש בקשה לשדרוג תשתיות בישוב הישן. המינהל יאשר לאגודה לגבות כספים נוספים הנדרשים לשדרוג התשתיות בשכונות הותיקות של הישוב.

הבקשה תוגש באמצעות המועצה האזורית בתחומה מצוי הישוב ותפרט את העבודות הנדרשות וכן את האומדנים לביצוע

5.6.2 החליטה המועצה האזורית להטיל את ביצוע עבודות הפיתוח לשדרוג תשתיות על אגודת הישוב החקלאי, או מי מטעמו, תפקח המועצה האזורית על הביצוע ועליה תוטל האחריות. האגודה תמציא את התחייבות המועצה האזורית לנושא הפיתוח בנוסח המצ"ב והמסומן כנספח א'.

5.6.3 המועצה האזורית תעביר התחייבות (נספח א) כי תוודא ותפקח כי הכספים שיגבו כמפורט להלן, ייועדו אך ורק לשדרוג תשתיות ישנות.

5.6.4 לאחר קבלת התחייבות המועצה ואישור אגף שיווק וכלכלה של המינהל לתכנית הפיתוח ולעלויות המאושרות ,יאשר המינהל גביית סכומים נוספים לכל מגרש המיועדים לשדרוג כאמור להלן:(צמודים למדד תשומות הבניה נכון
ליום 1.1.09).

5.6.4.1 בישובים המצויים באזור עדיפות לאומית א' וקו עימות- 15,000 ₪ כולל מע"מ לכל מגרש

5.6.4.2 בישובים המצויים באזור עדיפות לאומית ב' – 10,000 ₪ כולל מע"מ לכל מגרש

5.6.4.3 בישובים המצויים באזורים שאינם מוגדרים כאזור עדיפות – 3000 ₪ כולל מע"מ לכל מגרש.

5.6.5 עלויות הפיתוח עבור שדרוג התשתיות בישוב הישן יתווספו לעלות הפיתוח שאושרו לתשלום בהתאם לאמור בסעיף 5 לעיל)

5.6.6 המועצה האזורית תקים ותפתח קופה תקציבית נפרדת למטרה זו, להלן קופת הפרויקט.

5.7 העברת חלף היטל השבחה

5.7.1 המינהל יעביר למועצה האזורית 10% מתקבולי שיווק מגרשי ההרחבה בישוב כחלף היטל השבחה.
50% מהסכום שיועבר ייועד לשדרוג תשתיות קיימות בשכונות הותיקות.
למרות האמור לעיל ובתאום עם המועצה האזורית רשאי המינהל להעביר 50% מחילף ההיטל לקופת הפרויקט.

לחילופין ,המועצה האזורית תתחייב (נספח א') להפקיד 50% מתקבולי חלף היטל ההשבחה שהתקבלו מהשיווקים האמורים בקופת הפרויקט כתנאי לאישור וביצוע עבודות שדרוג התשתיות כפי שסוכם.
המועצה תתחייב שלא תדרוש מהמינהל תשלום חלופי.

5.8 עברו חודשיים ממועד העברת חלף היטל ההשבחה ,והמועצה האזורית לא הפקידה בקופת הפרויקט את 50% כאמור, יושבו כספי שדרוג.

5.9 סבסוד

5.9.1 בד בבד עם תהליך בדיקת עלויות הפיתוח יפנה אגף שוו"כ לאגף לבניה כפרית במשרד השיכון לבדוק אם ניתן סבסוד לפיתוח מגרשי ההרחבה בישוב.

5.9.2 אושר סבסוד , ינכה אגף שוו"כ אגף שוו"כ ינכה את סכום הסבסוד מעלויות הפיתוח שאושרו על ידו . יתרת הסכום תהווה את עלות הפיתוח אשר ישלם המומלץ עבור המגרש.

5.10 הישוב החקלאי או מי מטעמו לא יגבה מהמומלצים כספים מעבר לעלויות הפיתוח שאושרו. התברר כי הישוב גובה כספים מעבר לסכומים שאושרו אזי:

5.10.1 המינהל לא יאשר עסקות הרחבה עד לברור והסדרת הנושא.

5.10.2 המינהל יהיה רשאי במקרים אלו לשווק את המגרשים במכרז פומבי כפוף לקיום ועדת קבלה.

5.11 אגודה והמומלצים יחתמו אחרי המכרז על תצהירים בנוסח המצ"ב והמסומנים כנספחים ב' ו-ג'.

6. פרסום עלויות הפיתוח ושווי המגרשים

6.1 האגודה מתחייבת לפרסם את עלויות הפיתוח שאושרו ע"י המינהל, ואת גובה הסבסוד בכל פרסום שלה לשיווק מגרשי ההרחבה.
אגודה שלא תעשה כן , רשאי מנהל המחוז לעצור את אישור עסקות מגרשי ההרחבה לאחר שהתריע בפני האגודה על אי קיום התחייבותה הנ"ל.

6.2 המינהל יפרסם באתר האינטרנט שלו :

6.2.1 את עלויות הפיתוח שאושרו לכל ישוב ,את גובה סבסוד של משרד השיכון, אם קיים סבסוד של משרד השיכון.

6.2.2 את שווי המגרשים כפי שנקבעו ע"י שמאי המינהל, שמאי ממשלתי, או מי מטעמם.
בכל הרחבה יש לבקש שומה מראש לכל המגרשים ולפרסם שומה זו באתר.

במקרים בהם תכנית ההרחבה עדיין לא בשלה לשיווק , לא ניתן להיענות לבקשת אגודות לקבל מידע מוקדם לעניין שווי מגרש ממוצע בהרחבה לכשתשווק, וזאת מן הטעם שקביעת ערך כל מגרש ומגרש נעשה עפ"י שומה פרטנית ולא עפ"י טבלאות.

7. אישורים נדרשים

7.1 כתנאי להמשך/תחילת ביצוע ההרחבה תמסור האגודה הודעה בדבר הסכמתה לביצוע ההרחבה בתנאי החלטת מועצה 1180, וכי ידוע לה שתנאי ההחלטה מהווים את הפיצוי הסופי בגין גריעת השטח ממשבצת הישוב ולא ישולם עליהם פיצוי כספי.
האגודה תתחייב בהודעתה כי החוזה שייחתם עם המומלץ יכלול באופן מפורש את גובה עלויות הפיתוח שאושר ע"י המינהל וכן יציין את גובה הסבסוד של משרד השכון אם ניתן סבסוד כנ"ל.

7.2 ישוב חקלאי אשר הינו צד להסכם תלת צדדי תידרש הסכמה בכתב של הסוכנות היהודית/החטיבה להתיישבות לתכנית אשר תהווה את הסכמתם לגריעת מגרשי המגורים ממשבצת הישוב.(אין להסתפק בחתימת הסוה"י על התכנית).

7.3 אם קיימים שעבודים על משבצת האגודה בשטח המיועד לביצוע ההרחבה, לרבות התחייבות המינהל לרישום משכנתא ו/או הסכמה למשכון זכויות, עיקולים וכו', יש לקבל הסכמת הגוף שלטובתו קיים השעבוד, ההתחייבות לרישום משכנתא, העיקול, המשכון וכו' ,לגריעת שטח התכנית מהשעבודים כנ"ל.

7.4 האחריות לפינוי שטח מגרשי הבניה ממחזיקים או ממחוברים למיניהם תחול על האגודה. יש לדרוש את אישור האגודה על היות השטח פנוי וריק ממחזיקים ומטוענים לחזקה בטרם הקצאת המגרש הראשון עפ"י אותה תכנית.

7.5 מסמכי המלצה להקצאת מגרש בהרחבה יכללו בין היתר את החוזה שנערך בין האגודה למומלץ .
באחריות המחלקה החקלאית לבדוק כי אין בחוזה תנאים השונים מתנאים המפורטים בנוהל זה.

8. הקצאות המגרשים

8.1 שיווק מגרשים באזורי עדיפות א' ב' קו עימות וקו התפר

8.1.1 אגודת ישוב רשאית להמליץ על מועמד להקצאת מגרש הרחבה בפטור ממכרז בישוב הרלוונטי.
אין מגבלה על מספר המגרשים עליהם תמליץ האגודה להקצאה בפטור.

8.1.2 שיווק המגרשים כפוף לקיומה של ועדת קבלה בישוב כאמור בסעיף 10.

8.1.3 האגודה תחתום על תצהיר בפני עו"ד (נספח ג) המפרט את הסכומים שנגבו מהמומלצים בהתאם לאישור שניתן ע"י המינהל .

8.1.4 המומלץ יחתום על תצהיר כי לא שילם לאגודה ו/או לכל גורם אחר סכומים מעבר למצוין בתצהיר עליו הוא חתום ולא נדרש להתקשר עם גורם כלשהו למתן שירותים ו/או ביצוע עבודות כתנאי להפניית המומלץ למינהל.

הסכומים המאושרים בגין כל מגרש מופיעים באתר המינהל לפי ישוב.
הפרסום כולל ישובים אשר בחרו בהוצאות פיתוח נורמטיביות של 100,000 ₪ , וכולל גם את סטאטוס הטיפול בהוצאות הפיתוח של ישובים כגון: הועבר לבדיקה וכו'. לשם פרסום סטאטוס הטיפול נדרשות המחלקות החקלאיות לדווח לאגף שוו"כ בלשכה הראשית על כל התקדמות בשלבי הטיפול על מנת שיפרסם באתר המינהל.

8.1.5 גבתה האגודה סכומים מעבר לסכומים שאושרו לה, המינהל יהיה רשאי להקצות את המגרשים ללא המלצת האגודה וידרוש ממנה , לרבות באמצעות טיפול משפטי, את השבת הכספים , שנגבו ללא אישור למינהל.

8.2 שיווק מגרשים באזורים ללא עדיפות לאומית

8.2.1 כללי:

8.2.1.1 סמכות האגודה להמליץ למינהל על הקצאת מגרשים בפטור ממכרז תוגבל עד- 115% מתקן הנחלות.

8.2.1.2 מגרשים מתוכננים מעבר ל- 115% כאמור ישווקו במכרז ע"י המינהל.
המכרז יוכן ע"י מחלקת השיווק במחוז תוך תיאום עם המחלקה החקלאית.

8.2.1.3 אם הישוב מעונין לפתח את מגרשי ההרחבה בשלבים, יודיע למינהל מראש על כמות המגרשים שבכוונתו לפתח בכל זמן ואת לוח הזמנים המשוער. בהתאם לכך יוחלט במחלקת שיווק בתאום עם המחלקה החקלאית לגבי כמות המגרשים לשיווק מקדים במכרז.

8.2.2 קביעת שווי הקרקע

8.2.2.1 שווי מגרשי ההרחבה לצורך הקצאתם בפטור ממכרז, יקבע באמצעות מכרז מקדים בו ישווק המינהל 10% מתוך מגרשי ההרחבה הנכללים בתכנית סטטוטורית או משלב נוכחי של שיווק ולא פחות מ-5 מגרשים.(להלן המכרז המקדים). בישובים בהם קיימת יתרה של פחות מ-10 מגרשים לא יופעל השיווק המקדים.

8.2.2.2 שווי יתר מגרשי ההרחבה שישווקו בפטור ממכרז יקבע בהתאם לקביעת שמאי המינהל, או מי מטעמו תוך התייחסות לתוצאות המכרז המקדים.

8.2.3 פרסום המכרז המקדים

8.2.3.1 באחריות המחלקה החקלאית במחוז ובהתייעצות עם מתכנן המחוז לקבוע את זהות 10% מתוך מגרשי ההרחבה ולא פחות מ- 5 מגרשים המיועדים לשיווק בדרך של מכרז מקדים.
המגרשים שיבחרו ישקפו ככל הניתן את מאפייני המגרש הממוצע בהרחבה.
בחירת המגרשים תעשה לאחר קבלת הבקשה מהאגודה לאישור ההרחבה.

8.2.3.2 לאחר קביעת זהות מגרשי ההרחבה המיועדים למכרז
מקדים ,באחריות המחלקה החקלאית להעביר למחלקת השיווק לפרסם מגרשים אלו במכרז פומבי בהתאם לנהלים.

8.2.3.3 המגרשים יפורסמו במכרז פומבי תוך 8 חודשים ממועד קבלת הבקשה מהאגודה לאישור ההרחבה.

9. קריטריונים לבחירת מומלצים ע"י ועדת הקבלה

9.1 בהתאם להחלטת מועצה 1064, או כל החלטה שתבוא במקומה, ועדת הקבלה תשקול לפני מתן המלצתה למועמד הן בדרך של פטור ממכרז והן בדרך של מכרז את השיקולים הבאים:

9.1.1 בגיר מגיל 18 ומעלה.

9.1.2 היותו יחיד או אחד מבני זוג או בני זוג.
ניתן לתת המלצה ל-2 יחידים שאינם בני זוג +יחיד כל עוד החוזה יחתם עם כולם.

9.1.3 בעל יכולת כלכלית להקמת בית בישוב והתחייבות להקים הבית תוך פרק הזמן הקבוע בהסכם הפיתוח עם המינהל.

9.1.4 התאמתו לחיי חברה בקהילה. אגודה אשר תכלול קריטריון זה תדרוש מהמועמדים להמציא חוות דעת מקצועית של מכון אליו יפנו ע"י ועדת הקבלה, אשר תבחן התאמתם לחיי חברה בקהילה בישוב חקלאי.
טרם פנייתו לקבלת חוות דעת מקצועית יחתום המועמד על כתב ויתור סודיות. (נספח ד'). דחיית מועמד מסיבה זו תהיה מבוססת על חוות הדעת הנ"ל.

9.1.5 קריטריונים בדבר אפיונים מיוחדים הרלוונטיים לישוב החקלאי המסויים, לאחר שאלה אושרו מראש ובכתב ע"י המינהל, קיבלו את אישור רשם האגודות השיתופיות ופורסמו ברבים ע"י אגודת הישוב החקלאי.

9.2 הקריטריונים של ועדת הקבלה כשהמגרש משווק במכרז אינם משתנים.

10. שיווק מגרשים במכרז

10.1 המציעים יגישו את הצעתם למכרז

10.2 לאחר הגשת ההצעה למכרז וקביעת המינהל כי זכה זכייה מותנית, יופנה המציע לועדת הקבלה.

10.3 הזכייה במכרז מותנית ,כאמור, בקבלת אישור ועדת הקבלה של הישוב בו נמצא
המגרש ,התקיים לגבי המציע הליך קבלה לישוב בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1064 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה וכי מועמדותו אושרה על ידי ועדת הקבלה, או שערר שהגיש על החלטת ועדת הקבלה לדחות את מועמדותו התקבל על ידי מנהל מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "זכייה מותנית").

10.4 במידה ומועמדותו של מציע לא תאושר על ידי ועדת הקבלה, יהיה המציע רשאי לחזור בו מהצעתו ולחילופין, לערור על החלטת ועדת הקבלה בפני ועדת הערר (כאמור בסעיף 11 להלן) שהוקמה על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1195, וזאת בהתאם להליך הקבוע בהחלטה

במקרה זה הזכייה במכרז תהיה מותנית בקבלת הערר על ידי מנהל מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "מנהל המינהל") בפניו מובאת המלצת ועדת הערר.

במידה ומנהל המינהל יחליט לדחות את הערר, ועדת המכרזים של המינהל תפסול את הצעתו של המציע והערבות הבנקאית/ההמחאה הבנקאית תוחזר לו.

10.5 ועדת המכרזים של המינהל תכריז על הזכייה הבלתי מותנית במכרז, רק לאחר קבלת אישור ועדת הקבלה שמועמדותו אושרה על ידה, או לאחר קבלת החלטת מנהל המינהל לקבל את הערר שהוגש על החלטת ועדת הקבלה לדחות את מועמדתו.

10.6 אם ועדת הקבלה לא תקיים הליך קבלה ו/או לא תודיע למינהל על החלטתה בבקשת המציעים להתקבל לישוב תוך פרק הזמן שיקבע במכרז, ועדת המכרזים תהיה רשאית להכריז על הזוכים גם ללא אישור ועדת הקבלה.

10.7 ההצעות אשר יוגשו למכרז יובאו לדיון בפני ועדת המכרזים של המינהל אשר תקבע את רשימת הזוכים המותנים.

10.8 המינהל יעביר לועדת הקבלה של האגודה את רשימת הזוכים המותנים. ועדת הקבלה תקיים הליך קבלה, לרבות עריכת מבחני מיון, ותודיע למינהל על החלטתה תוך 30 יום מיום קבלת רשימת הזוכים המותנים מאת המינהל.

10.9 במקרה בו ועדת הקבלה לא מעבירה למינהל את החלטתה תוך פרק הזמן הנקוב לעיל, יהיה המינהל רשאי לקבוע את הזוכים במכרז גם ללא אישור ועדת הקבלה. המינהל רשאי, על פי שיקול דעתו הבלעדי, להאריך את המועד להעברת החלטת ועדת הקבלה למינהל ב-30 יום נוספים.

10.10 במידה ומועמדותו של זוכה מותנה לא תאושר על ידי ועדת הקבלה, יהיה הנ"ל רשאי לחזור בו מהצעתו ולחילופין, לערור על החלטת ועדת הקבלה בפני ועדת הערר שהוקמה על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1064, וזאת בהתאם להליך הקבוע בהחלטה. תנאי להגשת ערר על החלטת ועדת הקבלה יהיה הארכת תוקף הערבות הבנקאית/ההמחאה הבנקאית שהוגשה במכרז בשלושה חודשים נוספים .במקרה זה הזכייה במכרז תהיה מותנית בקבלת הערר על ידי מנהל המינהל.

10.11 החליט מנהל המינהל לדחות את הערר, ועדת המכרזים של המינהל תפסול את הצעתו של הזוכה המותנה והערבות הבנקאית/ההמחאה הבנקאית תוחזר לו.

10.12 שאר תנאי המכרז יקבעו בחוברת המכרזים.

11. ועדת ערר

11.1 תוקם ועדת ערר ציבורית שחבריה: יו"ר- איש ציבור, נציג רשם האגודות השיתופיות ונציג המינהל. איש הציבור ימונה ע"י המועצה בהמלצת יו"ר המועצה.

11.2 מועמד אשר מועמדותו נדחתה ע"י ועדת הקבלה יהיה רשאי להגיש ערר בכתב לוועדה .

11.3 העתק מהערר יועבר עם הגשתו לאגודה ולועדת הקבלה והן תהיינה רשאיות להעביר תגובתן לערר בכתב לועדת הערר.

11.4 תפקיד הועדה לדון בערר על החלטת ועדות הקבלה של הישובים החקלאיים עפ"י סעיף 10להוראה זו, אשר תפקידה להמליץ למנהל המינהל אם לקבל הערר, לבטל את החלטת ועדת הקבלה כולה או מקצתה, לדחות את הערר או להחזיר הנושא לדיון מחודש של ועדת הקבלה.

11.5 ועדת הערר רשאית , עפ"י שיקול דעתה, להזמין את המערערים להשמיע בפניה את טענותיהם. במקרה כזה תינתן לאגודה ולועדת הקבלה הזדמנות להופיע בפני הועדה.

11.6 ועדת הערר רשאית, עפ"י שיקול דעתה, להורות על העמדת המועמד לבדיקת גורם מקצועי שתבחר, בתחום מדעי ההתנהגות.

11.7 החלטת ועדת ערר מנומקת תוגש למנהל המינהל והוא רשאי לקבלה, כולה או מקצתה, או לדחותה.

12. תנאי ההקצאה

12.1 עם אישור תכנית ההרחבה והגשת הבקשה של האגודה להקצאת מגרשים, יפתח תיק כללי ע"ש הישוב בו ירוכזו כל מסמכי ההרחבה וחוות הדעת הדרושים לביצוע העסקות. כל הנתונים הגראפיים ייקלטו למערכות הגרפיות (GIS) תיק זה יכלול את כל מגרשי ההרחבה עפ"י התכנית ויקושר כתיק כללי לעסקות הפרטניות שתערכנה עם המומלצים. בעסקות הפרטניות שתערכנה עם המומלצים חובה לקלוט את החלטת המועצה על פיה נערכה העסקה.

12.2 המומלץ יגיע למשרדי המינהל עם תשריט המגרש מעודכן לשנה האחרונה (ע"פ מפרט שיקבע מעת לעת)

12.3 בין המומלץ והמינהל ייחתם הסכם פיתוח ל-3 שנים. לאחר העמידה בתנאי הסכם הפיתוח ייחתם חוזה חכירה ל-49 שנים עם זכות חידוש ל-49 שנים נוספות בכפוף לתנאים שיהיו נהוגים במינהל במועד החידוש.

12.4 דמי החכירה המהוונים יהיו בשיעור המלא הנהוג למגורים באזור בו מצוי הישוב, עפ"י מפת אזורי העדיפות הלאומית אשר תהיה בתוקף בעת הגשת הבקשה למינהל ועפ"י החלטות המועצה שתהיינה בתוקף.

הקצאת המגרש תעשה על בסיס שומה פרטנית שיערוך השמאי הממשלתי, שמאי המינהל או מי מטעמם . השומה תיערך למלוא קיבולת הבניה במגרש ללא פיתוח עפ"י התכנית שבתוקף במועד אישור העסקה במינהל.

13. העברת זכויות

13.1 בהעברת זכויות תידרש המלצת האגודה , ובלבד שהסכמה זו לא תותנה בתשלום.

13.2 מומלץ שהוקצה לו מגרש בפטור ממכרז לא יהיה רשאי להעביר זכויות במשך 5 שנים מיום חתימת חוזה חכירה.
בתקופת החכירה הכוונה רק לתקופה שמאז החתימה על חוזה חכירה .

13.2.1 במקרים חריגים תאשר הנהלת המינהל או מי שיוסמך מטעמה העברת זכויות במהלך תקופה זו, בכפוף לתשלום 3% מערך הקרקע כפי שמופיע בחוזה עבור כל שנה לפני תום 5 השנים האמור לעיל.

13.3 לא תאושר העברת זכויות בתקופת הסכם פיתוח בעסקות שאושרו עפ"י החלטה 1180 בפטור ממכרז . (בעסקות עפ"י החלטות קודמות ניתן להעביר זכויות בתקופת הסכם פיתוח בכפוף לתשלום מלוא קבלות הבניה).

14. השלמת רכישת הזכויות במגרש ותוספת בניה במקרים בהם שולמה התמורה עפ"י הבניה בפועל

14.1 השלמת רכישת יתרת זכויות הבניה במגרש
עסקות שאושרו עפ"י היקף בינוי הקטן ממלוא הזכויות שנקבעו בתכנית שהיתה תקפה ביום אישור העסקה, רכישת יתרת זכויות הבניה בתכנית תעשה בתמורה לתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור הקבוע לישוב במועד הבקשה

14.1.1 בישובים באזורי עדיפות לאומית א' ובקו עימות לא יגבה המינהל תשלום בגין השלמת רכישת יתרת זכויות הבניה במגרש. קביעת אזור העדיפות תהיה בכפוף לרשימת הישובים שתהיה תקפה במועד הגשת הבקשה.

14.2 תוספת בניה

14.2.1 במגרש ששטחו עד 280 מ"ר, שולמה למינהל בגינו למינהל בעת ההקצאה עפ"י שטח לבניה בפועל, יכיר המינהל בתמורה זו כתשלום עבור מלוא הזכויות בתוכנית בעת ההקצאה.

14.2.1.1 עבור תוספת בניה מעבר למלוא הזכויות בתוכנית בעת ההקצאה, יגבה המינהל דמי היתר כאמור בסעיף 3 להחלטה דהיינו:

· באזור עדיפות לאומית א' ואזור קו עימות -לא יגבו דמי היתר עבור כל תוספת בניה . תוקף סעיף זה עד 22.3.13.

· באזור עדיפות לאמית ב' ואזורים שאינם אזורי עדיפות לאומית ב'- יגבו דמי היתר עבור תוספת בניה מעל 240 מ"ר בשיעור של 31% מהערך המעודכן של זכויות הבניה הנוספות. תוקף סעיף זה עד 22.3.12.

· לבעלי חוזי חכירה שאינם מהוונים שיעור דמי ההיתר לבניה מעל ל- 160 מ"ר יהא 25% מהערך המעודכן של זכויות הבניה הנוספות ודמי החכירה יעודכנו.

14.2.2 במגרש ששטחו מעל 280 מ"ר ששולמה בגינו תמורה למינהל בעת שהוקצו לו המקרקעין עפ"י שטח לבניה בפועל, יגבה המינהל דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא עבור זכויות הבניה המבוקשות בהיתר הבניה ואשר לא שולם עבורן בעת ההקצאה כאמור, החל מהמטר הראשון. לאחר מיצוי זכויות הבניה על פי התוכנית בעת ההקצאה, ותשלום עבורם כאמור, יגבה המינהל דמי היתר כאמור בסעיף 14.2.1.1 לעיל.

14.2.3 תוספת בניה הנעשית בתקופת חוזה החכירה עפ"י תכנית תקפה שאושרה לאחר אישור העסקה המקורית ובמהלך תקופת החוזה ,תעשה בתמורה לתשלום דמי היתר.

15. בניה מרוכזת

15.1 ככלל יש לאפשר למומלץ לבנות את ביתו באופן עצמאי.

15.2 למרות האמור לעיל ,אגודה רשאית להגיש בקשה לבניה מרוכזת לגבי עד 50% מהמגרשים שבהרחבה, או בכל שלב של שיווק (נספח ה'). הבקשה תוגש למינהל טרם שיווק המגרשים.
הישוב יאפשר למועמדים לבחור בין מגרש בבניה עצמית לבין מגרש בבניה מרוכזת בהתאם לשיעורים שאושרו לישוב.
ישוב יוכל לבצע את ההרחבה בשלבים, אולם לא ניתן לאשר כי שלב כלשהו יכלול רק מגרשים בבניה מרוכזת.

15.2.1 שווקו כל המגרשים שאושרו לבניה מרוכזת ונותרו מגרשים לבניה עצמית בלבד, ניתן יהיה להגיש בקשה להגדיל את שיעור הבניה המרוכזת עד 80% מכלל המגרשים שבהרחבת הישוב.

15.2.2 בחר הישוב לשווק מחצית מהמגרשים בבניה מרוכזת וקיבל את אישור המינהל ומספר המבקשים מגרש לבניה עצמית יעלה על מספר המגרשים שנקבעו, ,תערך הגרלה בין המועמדים ע"י האגודה בפיקוח המינהל.

15.3 בחר המומלץ לבנות במסגרת בניה מרוכזת יחתמו האגודה והמומלץ על תצהיר (נספחים ב' ו-ג')

15.4 ישובים שיבקשו לממש את הבניה באמצעות בניה מרוכזת יפנו למינהל בבקשה מפורטת בה תסומן חטיבת המגרשים המיועדת לבניה מרוכזת.

15.4.1 הבניה המרוכזת תעשה ע"י קבלן אשר יבחר במכרז פומבי. מסמכי המכרז לבחירת הקבלן יועברו למחלקה החקלאית במחוז הרלבנטי, אשר יעבירם לאגף שו"כ. רק לאחר אישור תנאי המכרז יאושר לישוב לפרסם המכרז.

15.4.2 לבקשה לפרסום המכרז יש לצרף בקשה לאשר עלויות פיתוח כאמור בסעיף 5 לעיל, אם לא אושרו קודם לכן.

15.5 לאחר קבלת אישור המינהל את עלויות הפיתוח ושדרוג התשתיות יפרסמו המינהל והאגודה מכרז שיכלול הזמנה לקבלת הצעות למחיר מכסימלי לביצוע כולל של שיווק האתר, פיתוח תשתיות בשטח ההרחבה ושדרוג תשתיות בישוב הישן ובניה מרוכזת של עד 50% מבתי המגורים בהרחבה, בהתאם לביקוש מגרשי בנה ביתך. המציע יחוייב להציע לפחות שישה דגמים לבניה ומחיר מכסימלי לכל דגם של בתים, עם אופציה לגמישות בהקפי הבינוי. במידה ומדובר בכמות מגרשים הקטנה מ-50 המינהל ישקול הקטנת מס' הדגמים.

15.6 בישובים הנמצאים באזורי עדיפות יפורסם המכרז במשותף עם משב"ש (המינהל לבניה כפרית) המועצה האזורית והישוב.

15.7 על האגודה ,או מי מטעמה, חל איסור לגבות כספים מהמועמדים לבניה מרוכזת מעבר לעלויות שאושרו ע"י המינהל.

16. הקצאת מגרשים מבונים השייכים לאגודה(בית מקצועי)

אגודה המבקשת שהמינהל יחכיר מגרש מגורים בנוי במשבצת למומלץ מטעמה תפעל כלהלן:

16.1 האגודה תעביר המלצתה להקצאת המגרש בצרוף פרוטוקול האסיפה הכללית וזיהוי המגרש המבוקש להקצאה.
בחוזים תלת צדדיים להם שותפה הסוה"י תצורף לבקשה גם המלצת הסוכנות היהודית .

16.2 גודל המגרש שיוקצה יהיה עפ"י כללי תמ"א 35 בהתחשב במיקומו של בית המגורים הקיים במגרש, בנתונים הטופ וגרפים/הפיזיים האחרים ובשים לב לאפשרויות התכנוניות.
יתרת המגרשים שייווצרו מהגדרת המגרש הבנוי כאמור, יצורפו למגרשי ההרחבה וישווקו באותם כללים.

16.3 שווי העסקה יקבע למלוא קיבולת הבניה עפ"י התכנית ללא פיתוח בשומה פרטנית שתערך ע"י השמאי הממשלתי , שמאי המינהל או מי מטעמם.

16.4 דמי החכירה המהוונים יהיו בשיעור המלא הנהוג למגורים באזור בו מצוי הישוב עפ"י מפת אזורי העדיפות הלאומית אשר תהיה בתוקף בעת הגשת הבקשה למינהל. הגשת הבקשה למינהל לעניין סעיף זה – הגשת הבקשה בצרוף כל המסמכים הנדרשים.

16.5 לא תאושר תוספת בניה לבית מקצועי כל עוד הוא שייך לאגודה ונכלל בהסכם המשבצת. תוספת בניה תתאפשר רק לאחר שהמחזיק יופנה למינהל בהמלצה שתיערך עסקה וייחתם חוזה חכירה.

17. הוראות מעבר

17.1 החלטת מועצה 1180 לא תחול על :

17.1.1 בקשות להקצאת מגרש שהוגשו למינהל בצרוף כל המסמכים הנדרשים עד לתאריך 10.5.09.
המסמכים הנדרשים והמפורטים בהוראת אגף 101 מתאריך 25.4.04 הם:

התחייבות המועצה האזורית לנושא הפיתוח תצהיר אגודה. תצהיר מומלץ במקרים של בניה מרוכזת - בקשה לבניה מרוכזת ותצהיר אגודה ומומלץ.

17.1.2 בקשות להקצאת מגרש לגביהן קיים הסדר לתשלום עלויות פיתוח ובוצע תשלום על חשבון עלויות הפיתוח עד ליום 10.5.09 , כפוף להגשת הבקשות המלאות לא יאוחר מ-28.2.10.(6 חודשים ממועד קבלת החלטת ההנהלה 2526).

17.2 הוראות מעבר לשיווק מגרשים באזורים ללא עדיפות לאומית

17.2.1 שיווק מגרשי המגורים עפ"י המלצת האגודה יעשה לאחר שיווק מקדים במכרז ע"י המינהל של 10% מכלל המגרשים המיועדים לשיווק ביישוב ולא פחות מ 10 מגרשים.
במקרים בהם האגודה קבעה כי מגרשי ההרחבה מיועדים לבנים בלבד , לא ידרש מכרז מקדים בכפוף לאמור להלן:

17.2.1.1 קיימת החלטת אספה כללית ,שזה תוכנה, שנתקבלה עד 10.5.09.

17.2.1.2 מס' המגרשים זהה למספר הנחלות המאויישות .

17.2.1.3 הוחל בשיווק מגרשי ההרחבה,או לחילופין תכנית הבניה הופקדה בועדה המחוזית או היתה כבר תקפה ביום 10.5.09 .

17.2.2 חובת השיווק במכרז של 10% (ולא פחות מ- 5 מגרשים) במכרז מקדים בהרחבה

שהחלה טרם החלטת מועצה 1180 תחושב על יתרת המגרשים בהרחבה ולא על כלל

מגרשי ההרחבה.

17.2.3 בחירת המגרשים שישווקו במכרז תעשה ע"י המחוז הרלוונטי. המגרשים צריכים לייצג

את מגוון המאפיינים של ההרחבה או של החלק המוצע לשיווק מתוכה.

17.3 הוראות מעבר לנושא שדרוג תשתיות

17.3.1 המינהל יסייע בשדרוג התשתיות הקיימות בשכונות ותיקות ביישוב חקלאי .

17.3.2 אישור הגביה הנוספת בגין שדרוג תשתיות יחול בכל מספר מגרשים שנותרו לשיווק,כאשר הסכומים אותם ניתן לגבות יהיו בהתאם להחלטת המועצה , כאמור בסעיף 5 לעיל

17.3.3 הגביה תתבצע בפועל ע"י המועצה האזורית לאחר שהגישה בקשה לבצע שידרוג וקיבלה אישור המינהל.

17.3.4 אם אין בקשה לגבות בגין שדרוג התשתיות אין לאפשר גביה אוטומטית.

17.4 הוראות מעבר לנושא בניה מרוכזת

ישוב אשר הגיש בקשה לבניה מרוכזת והיא אושרה ע"י המינהל לפני ה- 10.5.09 והישוב התקשר עם קבלן לביצוע העבודה לפני ה- 10.5.09 והתקבל ההסכם בין האגודה לקבלן, יהיה רשאי הישוב להמשיך בבניה מרוכזת בהתאם לאישור המינהל.

בקשות חדשות יש לאשר לפי כללי 1180.

18. פעילות במערכת ממוחשבת
כל עסקה עפ"י החלטת מועצה 1180 תהיה לסמל מטרה 11 תוך שימת לב לציון מס' החלטת מועצה 1180.

19. רשימת המסמכים שהאגודה צריכה להמציא למינהל כבקשה מלאה להקצאת מגרש למומלץ:

19.1 פרטיכל האספה הכללית של האגודה לפיו מאשרים פה אחד את הרחבת הישוב עפ"י החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1180 + קריטריונים של ועדת הקבלה בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1196.

19.2 נספחים א' – ה' בהוראת אגף 101, בהתאמה.

19.2.1 התחייבות בלתי חוזרת של המועצה האזורית בכל הנוגע לעבודות הפיתוח במתחם ההרחבה ושדרוג תשתיות בישוב הישן (נספח א' )

19.2.2 תצהיר מומלץ (נספח ב')

19.2.3 תצהיר אגודה (נספח ג')

19.2.4 כתב ויתור סודיות (נספח ד')

19.2.5 במקרה של בניה מרוכזת - בקשה לאישור בניה מרוכזת ותצהירי חברת הבניה אגודה ומתיישב (נספח א' ב' ו-ה')

19.3 החוזה שנערך בין האגודה למומלץ והעתק הדיווח עליו לרשויות המס.

19.4 הסכמה של החטיבה לנכסים בסוכנות היהודית או החטיבה לנכסים של ההסתדרות הציונית העולמית (בנוגע לישוב חקלאי אשר הינו צד להסכם תלת צדדי)

19.5 אישור לביצוע עסקות חתום ע"י:

19.5.1 לגבי קבוץ – אישור יו"ר המטה לבצוע הסדר הקיבוצים

19.5.2 לגבי מושב/כפר שיתופי/מושב שיתופי – אישור מנהל המינהלה להסדרים במגזר החקלאי

19.6 אישור אגף שו"כ במינהל על גובה עלויות הפיתוח אשר ישלם רוכש המגרש.

19.7 תצהיר כי אין למומלץ נחלה ו/או מגרש מגורים צמוד קרקע בישוב או בכל ישוב אחר

19.8 אישור האגודה על היות השטח פנוי וריק ממחזיקים ומטוענים לחזקה בטרם הקצאת המגרש.

19.9 במקרה בו קיים שעבוד/משכון/ עיקול וכו' על משבצת הישוב יש להמציא שחרור השעבוד/משכון/עיקול ו/או הסכמת הגוף שלטובתו ניתן השעבוד/משכון/עיקול לשווק המגרשים.

20. תוקף ותחולה

20.1 תוקף הוראה זו הינו מיום 10.5.09

20.2 הוראה זו מחליפה את הוראת אגף 101 מתאריך 25.4.04."

החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1180 דלעיל לקויה בפגמים רבים עליהם עמדנו בחוזרנו הקודמים ולמעשה סותמת הגולל על ביצוע הרחבות הישובים החקלאיים.

נציין ונזכיר כי לא התקיים דיון ממצה עם התנועות ההתיישבותיות טרם קבלתה תוך מתן זכות שימוע לגורמים הנפגעים לרבות הטענות המפורטות שהעלה מר דודו קוכמן - מזכ"ל האיחוד החקלאי, למועצת מקרקעי ישראל, טרם אישור ההחלטה.

מר קוכמן העלה על הכתב את הערותיו והסתייגויותיו לטיוטת ההצעה שהיתה קיימת טרם קבלת הנוסח הסופי ואישור ההצעה. מר קוכמן פירט ביתר את השגותיו בהתייחסו לסעיפים מסוימים בטיוטה, אולם הערותיו לא זכו לכל התייחסות. ההחלטה התקבלה ואושרה כאמור, על פי נוסח ההצעה, למעט שינויים מינוריים בלבד.

בעקבות ההחלטה אשר חוקיותה מוטלת בספק הוגשו עתירות לבתי המשפט ולפי הערכתנו זרם העתירות ילך ויגבר.

לעניין החלטה 1180 ראו חוזרנו:

מס' 45/2009 "קץ עידן ההרחבות של ישובים חקלאים בעקבות החלטה 1180".

מס' 49/2009 "החלטה 1180 – היבטי מיסוי".

מס' 74/2009 "הוראת מעבר ליישום החלטה 1180 – הרחבת ישובים חקלאיים"

מס' 32/2010 " הוראת מעבר להחלטה 1180 – הרחבת ישוב חקלאי – עדכון".