חוסר ידיעה של ההוראות השונות, המתייחסות למכירת נחלה במשק חקלאי, עלול להפיל את המוכר או את הרוכש, הלוקח על עצמו את חבויות המס של המוכר, למלכודות מס בלתי צפויות, אשר עלולות לפגוע בעסקת המכירה.

בית המגורים שבנחלה משמש לחקלאי למגורים; הקרקע החקלאית והמבנים החקלאיים או העסקיים שבנחלה משמשים אותו בעסקו. בנוסף לכך, בעל הנחלה הנו בעל זכויות באגודת המושב, שהיא אגודה שיתופית חקלאית בע"מ.

ב-26.06.07 חתם שר האוצר על החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר חוללה מהפכה בכל הקשור לזכויות החוכר בחלקת המגורים. להחלטה זו השפעה על גובה התמורה שיכול המוכר לבקש בגין הנחלה. אמנם על ההחלטה הוגש בג"ץ, וטרם ניתן פסק דין, אך לעת עתה היא תקפה.

במכירת נחלה במשק חקלאי עלולים לחול על המוכר המסים והתשלומים הבאים: מס שבח מקרקעין ומס רכישה על הרוכש, מס ערך מוסף, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל בגין הסכמתו להעברת הזכויות בנחלה או דמי רכישה לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 979 / 1155. ננסה להבהיר את נושאי המיסוי, שיש להתייחס אליהם בכובד ראש בעת מכירת נחלה במשק חקלאי.

מס שבח מקרקעין

ככל אזרח, גם מוכר משק חקלאי נהנה מפטור ממס שבח במכירת בית המגורים, אך האחרון יחויב במס שבח בגין מכירת יתרת הזכויות בנחלה.

בנחלות רבות קיימים שני בתי מגורים, ובמקרה כזה ניתן לקבל פטור ממס שבח על מכירת בית המגורים השני, אם דווח למס שבח על העברת בית זה לבן הממשיך. בעל נחלה, המחזיק בה ממועד הקודם ל-,31.3.1961 זכאי לשלם מס שבח בשיעור מופחת. במקרים שבעל הנחלה אינו זכאי לשיעור מס מופחת, תשלום מס שבח מהווה מקדמה על חשבון מס הכנסה, כששיעור המס הוא בהתאם לשיעור המס האישי של המוכר, ולכן יש לנצל את כל הטבות המס האישיות.

שיעורי המס המופחתים לותיקים יחלו לעלות בהדרגה בעוד שנה. כך בשנת 2011 ו- 2012 יועלה מס השבח המופחת באחוז אחד נוסף לכל שנה, והחל משנת 2013 יגדל שיעור המס בשני אחוזים נוספים כל שנה עד לתקרה של 20%.

מס רכישה

רוכש הנחלה מאידך מחויב במס רכישה בשיעור הנע בין 0% ועד 5% על פי סיווג מקרקעי הנחלה. עבור בית המגורים המהווה דירה יחידה אצל הרוכש מס הרכישה הוא לפי מדרגות המס הנמוכות יותר (0%, 3.5%, 5%).

עבור מקרקעי המשק החקלאי יחול מס רכישה בשיעור 0.5% במדרגה הראשונה (עד 284,960 ש"ח) ומעליה 5%.

מס ערך מוסף

מכירת "נכס" של עוסק במהלך עסקיו, לרבות מכירת ציוד חייבת ב"מס עסקאות" בשיעור 16%אולם בית המשפט קבע עיקרון, בהתאם לשיקולים שונים, שלפיו זכויות מסויימות בנחלה אינן חייבות במע"מ, למשל התמורה עבור חלקת המגורים ובתי המגורים, עבור זכויות הבנייה למגורים ועבור זכות החברות באגודה אינן חייבות במע"מ.

היטל השבחה

על זכויות תכנוניות שנוספו לנחלה וטרם מומשו ישולם היטל השבחה בשיעור מחצית מההשבחה במועד מכירת הנחלה. נציין, כי בשלב זה בר רשות בנחלה עדיין אינו חייב בהיטל השבחה, אולם על פי הצעת חוק הרפורמה בחוק התכנון והבניה גם בר רשות הזכאי לחוזה חכירה לדורות יחויב בהיטל השבחה למעט בשינויי ייעוד תכנוניים של קרקע המשבצת החקלאית. נציין כי כבר כיום ועדות תכנון מקומיות מסויימות דורשות תשלום היטל השבחה מבעלי נחלות בני רשות.

דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל

מרבית מחזיקי נחלות הם חוכרים או בני רשות, שזכויותיהם אינן מהוונות, אך בשונה מהמצב במגזר העירוני, ממ"י מסרב לאפשר היוון הזכויות במשקים החקלאיים. סירוב ממ"י מתייחס הן לזכויות המגורים (בשלב זה - טרם 979) והן לזכויות החקלאיות.

הואיל וזכויות בעלי הנחלות אינן מהוונות, מתנה ממ"י את הסכמתו להעברת הזכויות בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערכה של הנחלה. בהעברת נחלה חקלאית ושטחי עיבוד נקבעו כללים מיוחדים לחישוב דמי ההסכמה, שנותנים ביטוי להשקעות שהשקיע החוכר ולזכויותיו החקלאיות בקרקע באמצעות ערכי טבלה.

דמי ההסכמה מחושבים על בסיס שומת מקרקעין לרכיבי הנחלה השונים, אשר נערכת על ידי שמאי מקרקעין מטעם המדינה למעט רכיבים מסוימים שלהם קבע ממ"י ערך אחיד ע"פ טבלה כגון: מטעים, וגידולים חקלאיים, חלק יחסי ברכוש המשותף של המושב וגורם הפיתוח הסביבתי.

הסכומים שנקבעו בטבלה נמוכים משווים הריאלי דבר המביא לפגיעה בחקלאים הנדרשים לשלם דמי הסכמה על סכומים אשר השקיעו בעצמם.לאור זאת דעתנו היא שהוראה זו מהווה פגיעה בקניין והיא לא תעמוד במבחן משפטי.

השמאי הממשלתי הראשי שבמשרד המשפטים, מר אייל יצחקי, קבע כללים (קווים מנחים) לחישוב דמי הסכמה במכירת נחלות חקלאיות. ע"פ הודעת השמאי הממשלתי הכללים נקבעו במטרה להביא לשיוויוניות המיסוי ולצמצום המחלוקות השמאיות באשר לאופן החישוב. לצערנו השמאי הממשלתי לא מצא לנכון להתייחס לעובדה שהערכים האחידים שנקבעו בטבלה הם נמוכים מאוד ולא מציאותיים.

מאחר שהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, העוסקות בשינוי ייעוד, קובעות בראש ובראשונה את חלקו של ממ"י בעליית ערך הקרקע, הרי לדעתנו, אין כל הצדקה להטיל דמי הסכמה נוספים על יתרת השווי, שנשארת בידי חוכר הנחלה.

כמו כן ישנם מקרים בהם לבעל הנחלה חוזה חכירה לדורות היסטורי לגביו קבע בית המשפט כי על פי נוסחו אין חובה לשלם דמי הסכמה לממ"י. על כן יש להתייחס לנוסח מערכת החוזים ההיסטורית בטרם תשלום דמי ההסכמה.

החלטה 979 / 1155 של מועצת מקרקעי ישראל

החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל ועדכונה בהחלטה 1155, מורה לחוכר להמיר את דמי ההסכמה בגין חלקת המגורים בתשלום דמי רכישה עבור מלוא זכויות הבנייה שבחלקת המגורים, בשיעור של 33% + מע"מ לפי הערכת שמאי. על תשלום זה יחולו הנחות אזורי עדיפות כך שבאזור עדיפות לאומית ב' יהיה השיעור- 18.67% + מע"מ, באזור עדיפות לאומית א' 12.82% + מע"מ ובקו עימות - 3.75% + מע"מ.

רכישה זו תאפשר לקונה לפצל בעתיד מגרשי מגורים ללא תשלום נוסף לממ"י, וליהנות מזכויות בנייה נוספות ללא תשלום לממ"י. דבר זה משפיע על העלאת התמורה הכלכלית עבור הנחלה.

על חוכרי נחלות, המעוניינים למכור את נחלתם, לבחון אם התמורה מגלמת בתוכה את הפוטנציאל שבהחלטה 979 או לחילופין, לעכב את המכירה ולהיערך ליישום החלטה 979 על מנת למקסם את מלוא הזכויות הקיימות בנחלה.

לאחר כל זאת יש לזכור, כי עמדת ממ"י לגבי יישום החלטה 979 היא, שהחלטה 979 אמנם נחתמה על ידי שר האוצר, אולם טרם נכנסה לתוקף עקב הצורך בהתארגנות לקראת יישומה (בין היתר בגין כוח אדם, ניסוח חוזים וכתיבת נהלים).

על פי גישה זו מוכרי נחלות, שישלמו דמי הסכמה בגין חלקת המגורים, יידרשו לשלם פעם נוספת דמי רכישה בשיעור של 20% משווי חלקת המגורים + מע"מ (!)

על מוכרי ורוכשי נחלות לקחת עובדה זו בחשבון ולתת לה פתרון משפטי במסגרת הסכם רכישת הנחלה והמשק החקלאי.

על כן, לא רק שכדאי לדעת כבר עתה את כל רזי ההטבות שניתן לנצל, למעשה, ההמלצה שלנו היא לנסות ולהמתין קמעה, עד שההחלטה המדוברת תעבור סופית, או לדרוש בדרכים משפטיות מממ"י ליישם לאלתר את ההוראה המתייחסת למכירת נחלות. עם זאת, לא ברור כמה זמן המתנה יידרש, ולכן המחליטים הם כמובן בעלי הנחלות עצמם, ומוטב להם להתייעץ כראוי קודם למעשה זה.

לפרטים, להבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.