לאחרונה ניתנה החלטת ביניים של השופטת רות אברהמי בתביעת מוכרי נחלה במשק חקלאי בעניין חישוב דמי הסכמה על עליית ערך הקרקע בלבד בנטרול שווי רכישת הנחלה (בש"א 220933/09 שטייניג נ מינהל מקרקעי ישראל) את התובעים מייצג עו"ד עודד שמעון. בהחלטה ביהמ"ש נדחתה טענת ממ"י בדבר חוסר סמכותו של בית המשפט להכריע בתביעה.

מינהל מקרקעי ישראל (להלן ממ"י) גובה תשלום דמי הסכמה במכירת נחלה במשק חקלאי, בחישוב עליית ערך הקרקע לצורך קביעת תשלום דמי ההסכמה מפחית ממ"י מתמורת הנחלה את עלות רכישת הנחלה או את עלות ההשקעות בנחלה, אחד מהשניים לפי הגבוה יותר ולא את שניהם כפי שההיגיון הכלכלי דורש, כפי שמקובל במס שבח ואף כפי שמקובל בממ"י בחישוב דמי הסכמה במגזר העירוני.

בתביעה עתרו התובעים לקבלת סעד הצהרתי לפיו במקרה זה אינם חייבים כלל בדמי הסכמה הואיל והם מחזיקים בחוזה החכירה היסטורי ובו לטענתם לא הייתה הרשאה לממ"י לחייבם בדמי הסכמה כחלק מהתנאים הנדרשים להעברת הזכויות לא כל שכן כאשר מדובר בתשלום מהותי ומכביד שאין שני לו בכל הקשור למיסי המקרקעין.

לחילופין טענו התובעים כי בחישוב עליית ערך הקרקע לצורך קביעת תשלום דמי ההסכמה במכירת נחלה חקלאית יש להפחית ממחיר המכירה הן את עלות הרכישה והן את עלות השקעותיהם בנחלה.

ממ"י טען כי יש לדחות את התביעה על הסף הואיל ובית המשפט השלום אינו מוסמך לדון בטענות כאלו אלא רק בג"ץ וטענתו כאמור לעיל נדחתה.

רקע

התובעים רכשו את הנחלה בתמורה מלאה לפני עשרות שנים ואשר במהלכן התגוררו בנחלה והשקיעו בה השקעות רבות, ובין היתר בנו בנחלה בית מגורים גדול, מבני משק, חממות ונטעו מטעים.

בחשבון דמי ההסכמה שערך ממ"י הופחת מהתמורה שווי ההשקעות של התובעים בנחלה (בסכום לא ראלי) אך לא הופחתה עלות רכישת הנחלה.

ע"פ פרשנות ממ"י דמי ההסכמה חושבו לפי 2% מהמחיר היסודי המזערי בתוספת 33% מההפרש בין תמורת הנחלה למחיר היסודי או לעלות הרכישה לפי הגבוה, בתוספת מע"מ

המחיר יסודי מוגדר בהחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל כ-מחיר של נחלה או של שטחי עיבוד לפי השימוש בהם, מדובר בשווי המבנים לפי שומה +ערכי טבלה לחלק ברכוש המשותף (96,000 ₪), לחצר (50,000 ₪) ולשטחי העיבוד בהתאם לסוג העיבוד, (4,800 ₪ לדונם שלחין לדוגמא).

אין ספק שסכומים אלו נמוכים מאוד וברוב המוחלט של המקרים אינו משקף את שווי הזכויות בהון האגודה. מה עוד שאין זה סביר שיקבע סכום אחיד לכל המושבים.

בעניין זה קבע השמאי הממשלתי:

"אין לחשב חלק יחסי ברכוש המשותף של המושב (כסף מזומן בקופת המושב, מיזם חקלאי משותף, מיזמים כלכליים אחרי, מבני ציבור וכיוצא באלה). זאת על אף שמרכיבים אלה יכולים להיות משמעותיים בהשפעתם של שווי השוק של הזכויות בנחלה.

על פי החלטת מועצה 534 מנכה ממ"י משווי הנחלה סכום כספי אחיד בגין מרכיב זה המתעדכן מעת לעת (במועד עריכת כללים אלה בסך 80,000 ₪). (כיום 96,000 ₪ - ב.מ) "

במקרה הנדון בביהמ"ש, השקעות החוכר בנחלה היו גבוהות מעלות רכישתה לאור זאת על פי פרשנות ממ"י דמי ההסכמה חושבו על ההפרש בין תמורת הנחלה להשקעות החוכר בנחלה, (כאשר חלק מסויים מההשקעות חושבו עפ"י מחירים נורמטיביים נמוכים ולא ריאלים כאמור לעיל) מבלי שהופחתה עלות רכישת הנחלה.

יש לשים לב כי על הסכום בו רכשו התובעים את הנחלה גבה כבר ממ"י דמי הסכמה מאלו שמכרו את הנחלה לתובעים. בכך גובה ממ"י דמי הסכמה כפולים פעם אחר פעם.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 קובעת כי דמי הסכמה הינם חלקו של ממ"י ברווח שמקבל החוכר כתוצאה מעליית ערך הקרקע.

" "דמי הסכמה" – חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע ".

" "עליית ערך הקרקע" – השיעור שבו עולה ערך הקרקע בעת העברת זכות החכירה על ערך הקרקע בעת רכישתה ".

כך גם סעיף 8 להחלטה מספר 1 של מועצת מקרקעי ישראל קובע:

"המועצה תקבע מידי פעם בכללים שיעור דמי הסכמה שיגבו מחוכר שזכה ברווח בעקבות העברת זכות החכירה שלו לאחר."

החלטת מועצת מקרקעי ישראל 534 מגדירה:

"עליית ערך הקרקע" - השיעור שבו עולה ערך הקרקע בעת העברת זכות החכירה על ערך הקרקע בעת רכישתה כאמור בסעיף 4 בפרק ב' ."

סעיף 3 קובע:

"חוכר המעביר זכות חכירה חייב בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע"

גבית דמי הסכמה בעלמא קרי שלא על עליית ערך הקרקע מהווה התעשרות שלא כדין.

יתירה מכך כאשר מדובר בנכס במגזר העירוני מנכה ממ"י בחישוב דמי ההסכמה הן את דמי הרכישה והן את עלות בנית המחוברים כך שהחוכר משלם דמי ההסכמה רק בגין עלית ערך הקרקע ממועד הקניה עד מועד המכירה.

לבסוף נדגיש כי העיקרון של מיסוי הרווח הכלכלי האמיתי של המוכר הוא אבן יסוד המהווה בסיס איתן בכל דיני המס לרבות מס הכנסה, מס רווחי הון, מס שבח מקרקעין ומע"מ.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.