מבוא
עמדת מינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") בקשר לביצוע הרחבה בהתאם לתנאי החלטה 727 השתנתה ב- 19.11.01. לפי העמדה שהשתנתה המינהל יאפשר ככלל, הפעלת הסעיף רק כאשר הישוב יפנה למינהל בבקשה להחיל סעיף זה על תוכנית ההרחבה בשלמותה.
הנימוק להחלטה היה שהמינהל לא יכול לקחת אחריות כלפי המתיישבים לביצוע עבודות הפיתוח, עליו אחראי המושב ובנוסף אין כדאיות כלכלית לשיווק של מספר בודד של מגרשים.
בעניין זה ראו בהרחבה בחוזרנו מספר 84/01.
עמדה זו סותרת את החלטות מועצת מקרקעי ישראל ושינתה לרעה את מצבם של קיבוצים/ מושבים רבים שהסתמכו על כך.
בעקבות כך הוגש בג"ץ כנגד המינהל ע"י מושב בצרה באמצעות עו"ד עמי עדיני ועו"ד חיים עדיני. בעניין זה ראו חוזרנו מס' 16/02.
שינוי בעמדת המינהל
בעקבות הגשת הבג"ץ החליט המינהל לשנות את עמדתו והינו מוכן ליישם באופן חלקי את ביצוע הרחבה במתכונת החלטה 727 על פי התנאים הבאים:
- המינהל מוכן לאפשר לקיבוץ/למושב לקבל פיצוי כספי בגין מגרשי ההרחבה בשיעור
29% - 27% בהתאם לאמור בהחלטה 727.
- המגרשים ישווקו במכרז ע"י המינהל לרוכשים מבלי שיתבקשו לעבור את ועדת הקבלה של הקיבוץ/המושב.
- אישור המינהל מותנה בכך שהמועצה האזורית תהיה אחראית על ביצוע הפיתוח במגרשים.
החלטה זו של המינהל אמנם טובה מקודמתה אך גם החלטה זו סותרת את החלטת מועצת מקרקעי ישראל ומציבה קשיים רבים ובלתי סבירים בפני הקיבוץ/המושב ובמיוחד בנושא ביטול התנאי של ועדת קבלה להשתתפות במכרז.
ביצוע הפיתוח ע"י המושב
הדרישה שביצוע הפיתוח יהיה באחריות המועצה האזורית הינה בניגוד לאמור בהחלטה 737 ולעמדת המינהל כפי שבאה לידי ביטוי בהוראת האגף.
בסעיף 3 (א) להחלטה 737 נקבע מפורשת:
"פיתוח התשתיות יהיה באחריות האגודה ובכל מקרה יעשה הפיתוח באישור ובפיקוח המועצה האזורית שתחומה נמצא הישוב".
המסקנה הברורה מהאמור בסעיף 3 (א) הנ"ל הינה כי האחריות לביצוע הפיתוח חלה אך ורק על האגודה ולא על המועצה האזורית. מסקנה זו מתיישבת עם כוונת ההחלטה לפיה הפיתוח מבוצע ע"י האגודות עצמן ולא ע"י המועצות האזוריות. המועצות האזוריות, מכח סמכותן החוקית, מפקחות על ביצוע הפיתוח. מסקנה זו אף מתיישבת עם הוראות האגף החקלאי והוראות אגף שו"כ במינהל שהוצאו בעבר לגבי תקרת הוצאות הפיתוח שהאגודה רשאית לגבות מהחוכרים.
לאור זאת דעת משפטנים רבים היא שהדרישה כי ביצוע הפיתוח יהיה באחריות המועצה האזורית אינה חוקית והמינהל אינו זכאי ואינו רשאי להתנות הסכמתו לשווק המגרשים בדרישה זו.
יתירה מזו. תנאי זה עלול לסכל את המשך ביצוע ההרחבה שכן הדבר תלוי בהסכמת המועצה האזורית להיות אחראית לפיתוח ולא בטוח שתרצה בכך.
מתן פיצוי כספי בלבד
המינהל מוכן לאפשר לקיבוץ/למושב לקבל פיצוי כספי בשיעור 29%-27% מהתקבולים שיתקבלו משווק המגרשים. אך אינו מאפשר לקבל פיצוי במגרשים בשיעור 29%-27%.
החלטה זו סותרת את הוראות סעיף 10(ג) בחלטה 737 שמאפשר לבצע הרחבה במתכונת החלטה 727 ללא סיג.
סעיף 2(ו) להחלטה 727 קובע:
"החוכר יהיה זכאי לבקש ולקבל מהמינהל, במקום הפיצוי הכספי המגיע לו לפי סעיפים קטנים (א) עד (ד), (או חלק ממנו) ובהתאם לו חכירה של חלק מהקרקע ששונה יעודה, ששוויו יהיה 27% או 28% או 29%, לפי האזור, משווי הקרקע בהתאם לזכויות הבניה לפי תוכנית שינוי היעוד".
הקטנת הפיצוי
הגבלת הפיצוי לפיצוי כספי בלבד בשיעור 29%-27% מהתקבולים שיתקבלו משווק המגרשים אינה סבירה ומפחיתה משמעותית את התמורה שיכול לקבל הקיבוץ/המושב מכמה סיבות:
על פי החלטת בג"צ 244/00 ניתן לשווק מגרשים על פי סעיף 10(ג) עד 15/11/02 בלבד.
לאחר מועד זה תכנס ההקפאה לתוקף ויחולו על המגרשים שלא שווקו ההוראות החדשות כשינתנו.
- לפי התנהלות מינהל מקרקעי ישראל עד כה לא סביר כי המינהל ישווק אפילו חלק קטן מהמגרשים שניתן לשווק. לדוגמא מושבים שחתמו על הסכם עם המינהל לשווק מגרשים עפ"י סעיף 10(ג) ב- 14.11.01 לא הסתיימו עד היום (מעל 5 חודשים) הליכי היציאה למכרז אותו מכין המינהל.
מאידך סביר כי המושב יצליח לשווק בעצמו 27% ממספר המגרשים עד 15.11.02.
- המחיר שמתקבל כשמשווקים מספר רב של מגרשים במכרז הינו נמוך יותר מאשר שיווק פרטני כאשר מתקיים משא ומתן עם הרוכשים.
- המינהל מוגבל ע"י ההוראות שנקבעו לגבי מכרזים ובתקופת שפל אם לא יינתנו מחירי המינימום יאלץ המינהל לשווקם אף במחירים נמוכים.
- הניסיון מוכיח כי שיווק באמצעות מכרז עלול לקחת זמן רב.
- על פי החלטה 727 יכול הקיבוץ/המושב בקרקע שמקבל לעשות עסקה עם יזם וכן יכול להשביח את המקרקעין ולמכור אותם במחיר גבוה. מתן פיצוי כספי בלבד שולל אפשרות כזו.
- כיום שיעור הפיצוי בהחלטה 727 עומד על 29%-27%. שיעור זה עלול לרדת בעיקר במרכז הארץ. קיבוץ/מושב שמקבל היום 27% מהמגרשים מקבע את שיעור הפיצוי.
לעומת זאת, אם מדובר בפיצוי כספי עתידי בעת שווק המגרשים הפיצוי עלול להיקבע על פי שיעורי הפיצוי החדשים שיקבעו, שיהיו נמוכים בעשרות אחוזים לעומת שיעורם הנוכחי.
היבטי המיסוי
משיקולי היבטי המיסוי עדיפה מכירת מגרשים ע"י הקיבוץ לגביה נקבעו הוראות מיסוי ברורות והתגבשו דפוסי פעולה מוסכמים עם רשויות המס.
סיכום
עמדת המינהל למתן פיצוי כספי בלבד סותרת את הוראות החלטה 737 ופוגעת בקיבוצים ובמושבים שהסתמכו ופעלו בהסתמך על הוראות סעיף 10(ג) להחלטה 737.
לאור זאת אין מנוס מלהמשיך ולפנות לבג"ץ שיורה למינהל מקרקעי ישראל לפעול על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל המחייבת את מינהל מקרקעי ישראל בפעולותיו.