בישיבת המועצה הארצית לתכנון ולבניה מיום 2 בפברואר, 2010 הוחלט על העברת תוכנית מתאר ארצית, תמ"א 10/ד/10, המסדירה את הליכי התכנון למתקנים פוטו-וולטאיים (להלן: "התמ"א") לשלב השגות הציבור ולהערות ועדות התכנון המחוזיות והמקומיות.

התמ"א המוצעת מעודדת את השימוש במתקנים פוטו-וולטאיים לניצול אנרגיית השמש לצורך ייצור חשמל, ומאפשרת לפשט וליעל את תהליכי הקמתם במסלולים שונים ובדרישות המותאמות להיקף השטח הדרוש למתקן ולרגישותו הסביבתית נופית.

התמ"א מסדירה את הליכי התכנון להקמת מתקנים פוטו-וולטאיים עד להיקף של 750 דונם בשני מסלולים עיקריים: היתרי בנייה בסמכות הועדה המקומית לתכנון ולבניה ותוכנית בסמכות ועדת מחוזית לתכנון ולבניה.

מסלול של היתר בניה

במסלול זה יותרו הקמת המתקנים הפוטו-וולטאיים הבאים:

1. מתקנים ללא הגבלת היקף, על גגות מבנים שנבנו כחוק, למעט חממות המתקנים לא יחרגו ביותר מ – 3 מ' מעל גג המבנה עליו מוצב המתקן.

יציבות המתקן תיבחן כתנאי למתן היתר הבניה, ותובטח נקיטת אמצעי בטיחות להקמה והפעלה).

2. מתקנים על קרקע בייעוד של אחסנה או מבני משק, ללא הגבלת היקף, כל עוד הקמת המתקנים אינה מונעת את המשך השימוש בשטח לייעודו המקורי קרי: אחסנה ומבנה משק.

גובה מתקן פוטו-וולטאי לא יעלו על 15 מ' מעל פני הקרקע.

3. בקרקע שייעודה על פי תוכנית מפורטת הוא לשטחי תעשייה, יוקמו מתקנים על הקרקע או על גבי עמודים או טרקרים. שטח כל המתקנים הפוטו-וולטאיים לא יעלה על 10% מן השטח המיועד לתעשייה בתוכנית האמורה.

במחוז דרום, רשאי מוסד התכנון לתת היתר להקמת מתקן פוטו-וולטאי בהיקף של 30% מן השטח המיועד בתוכנית הכוללת הוראות מפורטות לתעשייה.

4. בקרקע שייעודה על פי תוכנית מפורטת הוא למתקן הנדסי - ללא הגבלת היקף בתנאי שהמתקנים משולבים בייעוד הקיים ואינו פוגע בשימוש של המתקן ההנדסי (שימוש כפול) או הקמת מתקנים פוטו-וולטאיים עד להיקף של 10% מהשטח המיועד למתקן הנדסי.

במחוז דרום, רשאי מוסד התכנון לתת היתר להקמת מתקן פוטו-וולטאי בהיקף של 30% מן השטח המיועד בתוכנית הכוללת הוראות מפורטות לתעשייה.

5. מתקנים בשטחי מאגרים בייעוד של מתקן הנדסי – על פני המים או על דפנות המאגר.

היתרי הבניה למתקנים המופיעים לעיל יינתנו בתוך פרק זמן שלא יעלה על 90 ימים.

מסלול של הגשת תוכנית:

1. במסלול זה יוגשו כל יתר סוגי המתקנים. יחד עם זאת, נקבע כי לא יותרו הקמת מתקנים פוטו-וולטאיים בשטחים המיועדים לשמורות טבע, גנים לאומיים ושטחי ייעור וכן נקבעו קריטריונים לתעדוף מתקנים כדלהלן:

2. בתכנית שיעודה ערב אישורה היה חקלאות, או שטח פתוח לסוגיו, תיכלל הוראה הקובעת, כי עם תום השימוש במתקן הפוטו וולטאי, השימוש המותר יהיה חקלאות, או לפי התכנית הקודמת בלבד.

3. תוכניות במסלול זה יאושרו תוך פרק זמן שלא יעלה על 6 חודשים מתום תקופת ההפקדה.

4. מסמך סביבתי – במסגרת הגשת התוכנית לא נדרשת הכנת תסקיר השפעה על הסביבה, ורק בחלק מן התוכניות, בהתאם למיקום (ובכל מקרה לא בשטח המיועד לבינוי) תידרש הכנת מסמך נופי-סביבתי.

שיקולים כלכליים ושיקולי התקשרות עם יזמים

בתקופה האחרונה יותר ויותר יזמים ומשקיעים מחפשים קרקעות חקלאיות או קרקעות בייעוד של מבני משק, מתקן הנדסי, מאגרי מים וכד' על מנת ליזום הקמת מתקנים פוטו-וולטאיים בקרקעות היישובים החקלאיים.

מתווי העסקאות המוצעות הם מגוונים החל משכירות פשוטה של הקרקע עד להשקעה חלקית בהון העצמי והקמת שותפות עם היזם/משקיע.

לרוב, ההצעות הכלכליות לא משקפות את ערך הקרקע, ולאור בחינה של כלל השוק וההצעות נמצא כי לעיתים ישובים חותמים על עסקה להקמת מתקן פוטו-וולטאי ללא התייעצות עם גורמים מקצועיים המכירים את השוק והתוצאה היא סגירת הסכמים המעניקים תמורה נמוכה משמעותית מזאת שהייתה יכולה להתקבל.

משרדנו מלווה יישובים חקלאיים רבים (מושבים וקיבוצים) בכל הקשור לליווי פרוייקטים להקמת מתקנים פוטו-וולטאיים בהתקשרות עם יזמים משלב משא ומתן עד לשלב חתימת ההסכם תוך כדי סקירת השוק כולו ובחינה כלכלית של החלופות המוצעות ליישובים לרבות היבטי מס ולרבות החלופות הכלכליות האחרות הצפויות לישובים החקלאיים על אותם שטחים.

ראו פרטים נוספים בחוזרינו מס' 91/2009 "קרקע ליצור חשמל מאנרגיה סולארית", מס' 101/2009 "מתקני אנרגיה סולארית בשטח הנחלות חקלאיות", מס' 112/2009 "שיקולי התקשרות עם יזם להפקת חשמל מאנרגיה סולארית".

להבהרות ופרטים נוספים ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח חן שחרור במשרדנו בתל אביב.