לאחרונה קבעה ועדת ערר כי סכום ששילמו משתכנים בהרחבה לאגודה כדמי המלצה, בגדר החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל לקבלת מגרש לבנייה עצמית, אינו מהווה לכשעצמו, מכירת "זכות במקרקעין" שמחייבת תשלום מס-רכישה אולם המשתכנים חויבו במס רכישה על התשלום לאגודה כחלק משווי השוק של המגרש . (וע (י-ם) 111/07 , אילן ורוני ברבוי נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים).
נסיבות המקרה
במרץ 2006 חתמו משפחות ברבוי ובלשה (להלן:"העוררים"), כל אחת בנפרד, על הסכם עם האגודה של מושב כפר אוריה, להענקת זכות להקצאת מגרש, במסגרת פרויקט להרחבה קהילתית. עיקרו של ההסכם, הוא המלצת האגודה בפני מינהל מקרקעי ישראל (להלן – ממ"י) על החכרת מגרש לעוררים תמורת תשלום לאגודה ע"י כל אחד מהם בסכום השווה ל-37,000 דולר.
"משקם" האגודה אישר את ההתקשרות והאגודה דיווחה לרשויות המס, על קבלת "דמי המלצה". לפי חוק ההסדרים במגזר החקלאי נתבקש פטור ממס שבח.
בעקבות הדיווח של האגודה לרשויות המס, הגישו העוררים אף הם דיווח, והשומה העצמית הועמדה על סכום של אפס, בטענה כי המלצת האגודה להקצאת מגרש, אינה אירוע מס המחייב תשלום מס רכישה.
על פי המלצת האגודה, הקצה ממ"י מגרש לעורר ונחתמו הסכמי חכירה עמם. העוררים שילמו דמי חכירה מהוונים בתוספת מע"מ.
במקביל לחתימה על הסכם עם ממ"י חתמו העוררים על הסכם בניה על המגרשים עם קבלן, שביצע עבורם את בניית בתיהם.
מנהל מיסוי מקרקעין ראה בזכויות האגודה "זכות במקרקעין", שכל התקשרות בגינה (עם מומלציה) הינה גריעה מזכויותיה בחלקה במשבצת הקרקע, וממילא זו העברת "זכות במקרקעין", שחבה במס רכישה על פי טענתו ויתור האגודה במשבצת מהווה מכירת "זכות במקרקעין".
העוררים טענו כי ההמלצה שנתנה להם האגודה, בגדר החלטה 737 אינה "זכות במקרקעין", ואין היא מהווה עסקה במקרקעין המחייבת במס רכישה. המס צריך להיות מוטל רק על תשלום דמי החכירה המהוונים לפי ההסכם עם ממ"י בלבד.
לחלופין, טענו כי מאחר ובהחלטה 737 גלומה, הלכה למעשה, "מתנה או הטבה" (דמי חכירה חלקיים בשיעור 66% מערך הקרקע במקום 91% מערכה) הרי שהמשיב רשאי להוציא שומת מס רכישה בסכום מרבי על פי שווי מלא של הזכויות המהוונות, אך לא על יותר מ-91% מערך הקרקע, כפי שקבע ממ"י.
המלצת האגודה לפי החלטה 737 – אינה מהווה אירוע מס
ועדת הערר דחתה את טענתו של מנהל מס שבח אשר ביקש לקבוע כי הויתור שעשתה האגודה על זכותה במגרשים שבמשבצת הנחלות הוא מכירת "זכות במקרקעין", שיש למסותה.
לאחר שהועדה בחנה את העניין, גם נוכח הפסיקה וההלכה הנוהגת, קבעה היא כי אין בהחלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל, לכשעצמה, כדי ליצור אירוע מס שעל פיה ניתן לחייב את התמורה שניתנה להורות או להמליץ בפני ממ"י לחתום עם משתכן על חוזה חכירה. מאחר בהחלטה 737 לא קיימת זכות משפטית בעלת תוקף משפטי מחייב, ובת אכיפה.
בתי המשפט נדרשו בעבר להכריע אודות זכות ההמלצה וקבעו פה אחד כי אינה מהווה "זכות במקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין:
ביהמ"ש העליון בעניין בארותיים (ע"א 4014/97) קבע כי לאגודה נתונה אומנם הזכות להמליץ על המועמדים אולם כוח ההחלטה על ההתקשרות מסור בידיו של ממ"י. הזכות להמליץ על מועמדותם של חוכרים היא אמנם בעלת משמעות נכבדה אך היא זכות חסרה שלא מגיעה כדי הזכות המכרעת לגבי ההתקשרות עם החוכרים.
ביהמ"ש העליון בעניין צינדורף (ע"א 8249/01), קבע כי זכות המלצה לפי החלטה 612 אינה עולה בכדי "זכות במקרקעין".
ביהמ"ש המחוזי בירושלים בעניין יגאל אורן שמיר (עמ"ש 113/99) קבע כי זכות ההמלצה, לפי החלטה 737, אינה עולה בכדי "זכות במקרקעין" והקונה אינו חייב במס רכישה בגין השווי של זכות זו.
שווי השוק של המגרש לצורך תשלום מס רכישה כולל את התשלום לאגודה
העוררים שילמו בעד הזכויות וקבלת המגרשים שני סכומים: אחד לאגודה בעד ההמלצה, ואחד לממ"י תמורת המכירה והיוונה (66%). וועדת המכרז התייחסה להטבה (המתבטאת בתשלום מופחת) הגלומה בהחלטה 737, כהטבה בעלת משמעות כספית, שמצמיחה מתנה למומלץ.
וועדת העבר פסקה כי מס רכישה בו חייבים העוררים הוא מס על השווי של המגרשים שקיבלו כפי שוויים בשוק, ולפיכך קבעה הועדה כי תשלום זה הוא חלק מהשווי של ערך המגרש בשוק, וגם חלק זה מחייב תשלום מס רכישה.
בניגוד לטענת העוררים כי רק הסכום ששילמו העוררים בעד דמי החכירה המהוונים, הוא התמורה בעד מכירת הזכויות, גישת הועדה הינה כי צירוף שני הסכומים כתמורה בעד המגרשים, משקף את השווי האמיתי והנכון כשווי כלכלי מהותי של הזכויות שרכשו, אשר מאיין את ערך המתנה שניתנה בגדר החלטה 737.
לפיכך קבעה הועדה כי מס הרכישה יחול גם על הסכומים ששילמו העוררים – במלואם, בדרך של צירוף שני הסכומים ששולמו.
לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לרו"ח עו"ד חן שחרור או לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.
