הנדון: כספי מתיישבים אשר שולמו לאגודה בהסכמתם לא יוחזרו

בפס"ד שניתן לאחרונה בבימ"ש השלום בחיפה, מפי כב' השופטת אילת דגן, ת"א 1136-05 ניבה ואלי פורן נ' טל אל יישוב קהילתי כפרי אגודה שיתופית בע"מ (להלן: "פורן" ו/או "התובעים" ו"טל-אל" ו/או "האגודה"- בהתאמה), דחה ביהמ"ש את טענת התובעים לפיה ההסכם הנוסף עליו חתמו עם האגודה נועד לעקוף את מגבלת הגבייה שהציב מינהל מקרקעי ישראל (להלן:"ממ"י") במסגרת הסכם הפיתוח ולפיכך אינו חוקי ונדרשת השבתו בטענת עושק.

טענות התובעים

התובעים התקבלו כמועמדים לחברות בטל-אל, ישוב קהילתי כפרי, לצורך הפנייתם לממ"י לשם הקצאת קרקע בהתאם להחלטות 737 ו- 433 של מועצת מקרקעי ישראל.

בין הצדדים נחתמו שני הסכמים. לאחר שהחלו לשלם נודע לתובעים שגביית "דמי ההפניה" נשוא ההסכם השני נוגדת את הוראות המינהל וכי לאגודה אין סמכות לגבות סכומים אלה, וכי האגודה ידעה על כך כבר במועד בו גבתה מהם את הכסף.

בשלב זה הוסכם ע"י הצדדים כי התובעים יחדלו מלשלם את הסכומים עד לאחר בירור מעמיק של סמכות הנתבעת לגבייה זו. הרוכשים לא יכלו לחתום על תצהירי ממ"י לאור העובדה שהסכומים ששולמו לא תאמו את הוראת ממ"י

כשהבינו שהשקיעו בלי הסכם פיתוח/חכירה ומבלי שיכלו לחתום על הסכם כזה מבלי הפנייתה של האגודה, נאלצו התובעים לעצור את הבניה. הנתבעת עדיין עמדה בסירובה.

נוכח מצוקתם, חתמו על שני הסכמים חדשים עם האגודה, האחד מקביל לתשלום דמי הפיתוח והשני - לפיו התובעים "מלווים" לאגודה סכום של 152,977 ₪ המהווה יתרת התשלום. לאחר החתימה על הסכמים אלו הסכימה האגודה להפנות את התובעים לסוכנות היהודית ולממ"י

התובעים פנו לסעדים רבים מביהמ"ש ובין היתר טוענים הם כי לפי סעיף 37 לפקודת האגודות השיתופיות אסור לאגודה לקבל הלוואות או פיקדונות שונים.

התובעים טוענים כי הסכם הלוואה אינו משקף את מה שבאמת הוסכם והוא הסכם למראית עין. עוד נטען כי נחתם בעושק וניצול מצוקתם ועל כן עותרים להשיב להם, בין היתר, את הסכום שנגבה ביתר (מעבר לסכום שהתיר ממ"י לגבות בעבור פיתוח).

טענות האגודה

כל ההסכמים עליהם חתמו התובעים נחתמו מרצונם החופשי, לאחר שוידאו את העובדות הקשורות בהם והיו מודעים למצב המשפטי וכי הסכומים שגבתה מהם האגודה הינם חוקיים לחלוטין ואינם בניגוד לדין.

הסכם ההלוואה הינו הסכם אמיתי ותקף אשר נעשה כדין ונחתם ע"י התובעים מרצונם החופשי ללא כפיה, עושק, או פגם אחר בכריתה.

משהחלו לבנות את ביתם טרם חתימה על הסכם פיתוח, פעלו התובעים בניגוד לחוק ו/או להוראות ממ"י תוך לקיחת סיכונים משפטיים רבים ובמצב זה מנועים התובעים מלדרוש כל סכום כספי בגין הפסד שנוצר להם ושאותו יכלו למנוע.

סעיף 37 לפקודת האגודות השיתופיות מתיר לאגודה לקבל הלוואות מחברים והתובעים נחשבו ככאלה. אין כל הוראה בתקנון האגודה האוסר על קבלת הלוואה ולכן שיוך הסכום כהלוואה היה כדין.

דיון והכרעה

ההסכמים

ביהמ"ש קבע כי ההסכם השני אינו הסכם להפניית התובעים לממ"י או תנאי לאישור חברותם אלא הסכם של תשלום תמורה עבור הוצאות פיתוח בעבר ובעתיד, בדיוק כמו התשלום הנדרש בהסכם הראשון. למעשה, אין מחלוקת כי הכספים יועדו כל כולם להוצאות הפיתוח (במובן הרחב הכולל את מה שנעשה בעבר ומה שייעשה בעתיד).

אין מחלוקת כי האגודה, הייתה מודעת להוראות המגבילות שיצאו מממ"י, בזמן החתימה על ההסכמים הראשונים. לטענתה - גם התובעים ידעו אודות קיום המגבלה וכי הצדדים שקדו ביחד כדי להתגבר על המגבלה בדרכים חוקיות.

ביהמ"ש קבע כי דרישת האגודה לתשלום נוסף עבור פיתוח נוגדת על פני הדברים את הוראת האגף החקלאי 51י' והעובדה שהסכום פוצל לשני הסכמים לצורך הגשת תצהיר לממ"י שיחשוף רק את אחד ההסכמים המשקף רק חלק מהתשלום, יש בה להעיד על ניסיון לעקוף את המגבלה באופן בלתי תקין, ואין לכך הצדקה גם אם הפיתוח עלה לנתבעת יותר משהותר לגבות וגם אם ממתיישבים אחרים גבתה סכומים זהים בעבר:

"יחד עם זאת, והגם שכך אני קובעת, אין בכך, בנסיבות המיוחדות של התביעה, כדי לחרוץ את התביעה לטובת התובעים. התובעים בתביעתם נוהגים כמי שטובלים ושרץ בידם וככאלה, אינני סבורה שהם זכאים להשבה/פיצוי, ונימוקיי להלן."

כב' השופטת לא קיבלה את טענתם של התובעים כי הם לא ידעו על המגבלה בעת החתימה, וכי ישנה בעיה עם הסכום שדרשה האגודה:

"התובעים אנשים משכילים, אקדמאים, נכנסו לעסקה בעיניים פקוחות לרווחה והסתייעו בייעוץ משפטי מטעמם ביחס למהלכיהם, לכל אורך הדרך. ... הם רצו לרכוש את המגרש והיו מוכנים לשלם 74,000$ תמורתו. העובדה שנחתמו שני חוזים באותו יום במקום חוזה אחד, מלמדת כי המגבלה של המנהל היתה ידועה אף להם והם ניאותו להשתתף ב"פתרון היצירתי" שהגתה הנתבעת שאחרת מדוע הסכימו לחתום על שני הסכמים נפרדים שעוסקים למעשה באותו עניין: תשלום עבור הוצאות פיתוח? "

ביהמ"ש לא חסך שבטו, והמשיך:

"מבחינת הכרונולוגיה, ראוי לציין כי ...התובעים החלו בבניה מיד ... למרות שטרם נחתם הסכם חכירה עם המנהל. מיותר לציין כי בנייה זו נוגדת את הדין שכן לגבי שטח זה לא נחתם הסכם פיתוח.

יתר על כן, במועד התחלת הבנייה היה ידוע לתובעים כי התשלום הינו בניגוד להנחיית היועץ המשפטי לממשלה והוראת המנהל. גם בנקודה זו ולפני השקעת כספים בבנייה הם יכלו לבטל את העסקה או להקפיא את הבנייה עד שהדברים יתבהרו אך הם לא עשו כן. וכך, רק זמן רב לאחר שנחתם חוזה החכירה, ולאחר סיום הבנייה, הוגשה התביעה.... בהתנהלות זו שלהם יש משום ניסיון ליהנות מכל העולמות בבחינת אחוז בזה וגם מזה אל תנח ידך."

הסכם ההלוואה

ביהמ"ש קבע כי מהסכם ההלוואה, שנחתם מאוחר יותר במקביל להסכם הפיתוח החדש - עולה כי הסכום העודף ששולם ע"י התובעים ניתן לאגודה כהלוואה ואינו חוזה למראית עין כטענתם.

"העובדה שמאחורי הסכם ההלוואה עמד בין השאר רצון לעקוף את המגבלה, אינו מפחית כהוא זה מכוונת הצדדים לקיימו. הסכומים בהלוואה הינם סכומים צמודי מדד ויושבו עם מכירת בית המגורים לצד ג' שיבוא בנעליהם כך שנראה שמדובר בהלוואה לכל דבר ועניין ואין מדובר במראית עין."

ביחס לטענת העושק, קבע ביהמ"ש כי אם יש בכלל מקום לטענה זו הרי זו צריכה להתייחס למכלול העסקה. אם טענת התובעים אכן היתה נטענת בתום לב, הרי שהיה מתבקש מצידם לבטל את כל העסקה בכללותה - כך שיצטרכו להחזיר את המגרש, אולם הם אינם חפצים בכך.

"הם מבקשים לבטל מחמת עושק רק את החלק שלא רוצים לקיים, בעוד הם מבקשים להמשיך ליהנות מפירות העסקה. דבר זה אינו ראוי לדעתי שעה שמדובר בעסקה אחת, גם אם נעשתה במספר מסמכים."

ביחס לטענת הניצול קבע ביהמ"ש כי התובעים לא הוכיחו שהאגודה ניצלה את מצוקתם וכי התנאים של "הסכם ההלוואה" גרועים במידה בלתי-סבירה מן המקובל.

איסור לקיחת הלוואה

כב' השופטת קבעה כי לאגודה מותר היה לקחת הלוואה שכן לא נמצא בתקנון האגודה איסור על לקיחת הלוואה, וכן ס' 37 לפקודת האגודות השיתופיות אוסר על קבלת הלוואות ופיקדונות ממי שאינם חברים, בעוד התובעים עונים על הגדרת חבר המופיעה בפקודה.