הוראת אגף שיווק וכלכלה במינהל מקרקעי ישראל מס' 10א מיום 20.6.06 קובעת הנחיות אודות 'גביית דמי שימוש בגין תקופת עבר', וזו לשונה:

1. "כללי

ככלל, בגין הקצאת קרקע גובה המינהל תשלום בשיעור של 91% מערך הקרקע. התשלום מהווה היוון של דמי חכירה שנתיים בשיעור 5% מערך הקרקע, בריבית שנתית של 5% לתקופה של 49 שנה.

תשלום דמי שימוש בגין שימוש בקרקע ללא הסדר חוזי עם המינהל מראש לפני תחילת השימוש (להלן: "שימוש שלא כדין"), לא יכול שיפחת מתשלום דמי שימוש בגין שימוש שאושר והוסדר על ידי המינהל מבעוד מועד.

דמי השימוש השנתיים המקובלים במינהל מהווים 5% מערך הקרקע.

2. אזורי עדיפות לאומית

החוכר או המחזיק נדרש לשלם דמי שימוש של 5% מערך הקרקע בגין השימוש בקרקע גם באזורי עדיפות לאומית.

אולם, החלטת מועצה מס' 870 מיום 19/11/98 קבעה הנחה בשיעורי התשלום בגין דמי שימוש באזורי עדיפות לאומית ובלבד שבגין השימוש נחתם חוזה ושולמו כספים מראש.

ראוי כי ההנחה תחול רק על יזמים אשר פועלים בהתאם לכללים הנהוגים במינהל.

3. גביית דמי שימוש

ביום 17/11/04 החליטה הנהלת המינהל על שיעורי דמי השימוש שיגבה המינהל בגין שימוש שלא כדין שנעשה בקרקע בתקופה שקדמה לאישור עסקה במינהל, כלהלן:

באזור קו עימות – 2%

באזור עדיפות לאומית א' - 3.2%

באזור עדיפות לאומית ב' - 4.8%

באזור מרכז הארץ - 6%

4. באזורי עדיפות לאומית לא תינתן הנחה מלאה אלא כמפורט בס' 3 לעיל.

באזור מרכז הארץ, מוטל על דמי השימוש תשלום נוסף, אשר מתבטא בתוספת של 1% מערך הקרקע לשנה.

יודגש כי במידה שהיזם היה משלם דמי שימוש ראויים במועדם, התשלום היה מבוצע מראש. לעומת תשלום על פי הוראה זו לפיה התמורה שהמינהל מקבל הינה לאחר או במהלך השימוש.

5. גבייה ושומה

גביית דמי השימוש תבוצע בגין כל שנות השימוש שנעשה בעבר.

לצורך חישוב דמי השימוש תוזמן שומה לקרקע בבעלות מלאה ממנה ייגזרו דמי השימוש. שיעור דמי השימוש שנקבע בס' 3 לעיל יוכפל במספר השנים בהם מוחזקת הקרקע שלא כדין, ללא שימוש במקדמי היוון.

החישוב יתבצע עפ"י שומות עדכניות, ויתבסס על מלוא הזכויות לפי התכנית התקפה שאושרה ברשויות התכנון או לפי השימוש בפועל, הגבוה מבין השניים.

למרות האמור בסעיף 5.3 לעיל במגזר החקלאי, דמי שימוש בגין תקופת עבר בשטחי משבצות חקלאיות יעשה לפי השימוש שנעשה בפועל ולא עפ"י הזכויות המוגדרות בתב"ע. (מדובר בקרקע משבצת אותה המינהל לא יכול לשווק באופן עצמאי כל עוד לא שינתה יעודה ולא הושבה למינהל).

6. המינהל יעביר 10% חלף היטל השבחה בגין התשלומים הנ"ל.

7. במידה ויש סתירה בין הוראה זו ובין הנהלים הרלוונטיים יש לפעול בהתאם להוראה זו. ההוראה תשולב בנהלים הרלוונטיים תוך 6 חודשים לאחר בחינתה ויישומה.

8. תוקף הוראה זו החל מיום פרסומה."

חריגה מסמכות

האמור בסעיף 2 בהוראת אגף זו המסתמך על החלטת הנהלת ממ"י 1243 מיום 17.11.04, אודות החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 870, כי היא מעניקה הנחה בדמי שימוש רק אם נחתם חוזה ושולמו כספים מראש בגין השימוש – אינו נכון כלל וכלל וזוהי פרשנות החורגת מסמכות. כמו כן, האמור בסעיף 4 לפיו לא תינתן הנחה מלאה באזורי עדיפות – הינו חריגה מסמכות.

ההחלטה, העוקפת את מועצת מקרקעי ישראל, הינה בלתי סבירה ומעלה את דמי השימוש בשיעורים גבוהים.

החלטה 870 אינה מתנה את מתן ההנחה כלל וקובעת תשלום דמי שימוש בגין "דמי החכירה/השימוש בגין החכירה/ הרשאה לזמן קצר" למטרת תעסוקה בשיעורים אלו:

החלטה 949, שעודכנה ע"י החלטה 1163, קובעת את שיעור דמי השימוש השנתיים בהחכרת קרקע למטרת תעסוקה במשבצות ישובים חקלאיים, אולם לעמדתנו, על שימושי תעסוקה במשבצת נחלות חקלאיות יש להחיל את העקרונות אשר נקבעו "לקרקע עירונית" עפ"י החלטה 933 ועדכונה האחרון 1184.

להלן השוואת שיעורי דמי חכירה עפ"י החלטה 949/1163 לעומת ההחלטות הנוגעות ל"קרקע עירונית" 933/1184 כמו כן מובאת השוואת לשיעורי דמי השימוש עפ"י תחשיב כלכלי קרי שיעור דמי השימוש הנגזר מהיוון שיעור דמי החכירה המלא ב- 5% ריבית שנתית למשך 49 שנה.

אודות החלטת הנהלה 1243 – החורגת מסמכות וסותרת את החלטות מועצת מקרקעי ישראל. ראו חוזרנו 87/2004 'דמי שימוש חורג במקרקעי המדינה'

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדינו בת"א