לאחרונה נדונה בבימ"ש השלום בחיפה תביעה שעניינה מחלוקת סביב פרשנותה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 933 ביחס לתשלום דמי היתר בגין בקשה לשינוי ייעוד או שינוי ניצול. (ת"א 12900-07 אי.אף.סי בניין והשקעות בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל).

רקע כללי

החברה הקבלנית התובעת הינה בעלת זכויות חכירה בשני מגרשים, אשר נמצאים בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (להלן "ממ"י").

המגרשים הוחכרו לראשונה לפני קום המדינה למשפחה פרטית ועל כל אחד מהם היה בעבר מבנה מגורים ישן.

שני המבנים הישנים נהרסו והחברה הקימה על כל אחד משני המגרשים מבנה בן 8 יחידות דיור למכירה לקהל הרחב.

על מנת לקבל את הסכמת ממ"י להקמת המבנים החדשים היה צורך להגיש בקשה לשינוי ייעוד ושינוי ניצול, אשר כרוכה בתשלום דמי היתר.

המחלוקת

המחלוקת נשוא הדיון היתה על אופן פירושה של החלטה 933 של מועצת מקרקעי ישראל העוסקת בתשלום דמי היתר בגין תוספת בניה, שינוי ניצול, שינוי ייעוד ופיצול.

על פי ההחלטה דמי ההיתר יהיו בסך של 31% מתוך ההפרש שבין שני ערכים. הערך הראשון הינו הערך המלא של הקרקע, כפי שיהיה לאחר שתתקבל הבקשה לשינוי הייעוד או לשינוי הניצול, היינו ערך המגרשים אחרי שתאושר בנית המבנים החדשים. הערך השני הינו הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית.

המחלוקת העיקרית בין הצדדים מתייחסת לאופן חישוב הערך השני, דהיינו "הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית".

עמדת ממ"י

לגישת ממ"י, המונח "החכירה המקורית" מתייחס ל"חכירה העכשווית" או "החכירה התקפה" מבחינתו של החוכר הספציפי שמבקש את שינוי היעוד או הניצול. ובעניין הנדון, על פי החוזים התקפים נכון ליום הגשת הבקשה לשינוי ניתן היה לבנות על כל אחד מהמגרשים יחידת דיור אחת בשטח של 160 מ"ר לכל היותר.

המינהל ממשיך וטוען כי אין כל נפקות לחוזי החכירה הראשונים, וכי החוזים המאוחרים שנחתמו עם החוכרים השונים ביטלו במפורש את חוזי החכירה הראשונים.

עמדת החברה

החברה טוענת כי המונח "החכירה המקורית" מתייחס ל"חכירה הראשונית", לפיכך אין מקום לחשב את הזכויות בהתאם למצב "המעודכן" ביום בו מוגשת הבקשה לשינוי, אלא יש מקום לבדוק מה היו זכויות החוכר ביום בו נחתמו חוזי החכירה הראשונים (מהשנים 1939 ו-1943).

לטענתה, בחוזי החכירה הראשונים לא היתה התייחסות לניצולת הבניה, או למגבלות על הבניה, או להיקף בניה מקסימלי ולכן יש לבחון מה היה היקף הבניה המקסימאלי המותר בהתאם לתב"ע הרלבנטית באותן שנים ולפיה ניתן היה לבנות על כל מגרש בסך הכל 57% משטח המגרש.

ביהמ"ש קיבל את עמדת ממ"י

ביהמ"ש בפסק דינו, קיבל את עמדת ממ"י ודחה את הערר. ביהמ"ש פירט את ארבעת הנימוקים שהובילו אותו למסקנה זו:

הראשון – זו הפרשנות התכליתית וההגיונית של המונח "חכירה מקורית". חוזי החכירה וההחלטה מאפשרים לממ"י לגבות דמי חכירה מהוונים, כלומר – דמי היתר, לגבי "הנאה נוספת" שהחוכר מבקש לעצמו, משמע – לגבי זכויות לבניה נוספת בגינה טרם שולם לממ"י.

יש לבחון מה החוזה האחרון שבתוקף, מה בדיוק החוכר "רכש", בגין מה כבר שולמו דמי חכירה ואז לבדוק כמה עוד צריך לשלם עבור השינוי המבוקש. החברה בעניין הנדון, קיבלה זכויות שמתייחסות במפורש לקיבולת בניה של 160 מ"ר לגבי כל חלקה. בקשתה לשינוי הניצול חייבת להתייחס אם כן לתוספת שבין מה שהיא מבקשת (8 יח"ד) לבין 160 מ"ר שמותרים לפני השינוי, ודמי ההיתר יחושבו בהתאם.

השני - החלטה 933 בוטלה בתאריך 9/3/2008 וההחלטה "חדשה", מספר 1143, כוללת סעיף 4.1 "חדש" המורה כיצד לחשב את דמי ההיתר:

"עבור שינוי יעוד או שינוי ניצול – 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול."

החלטה זו, הגם שאינה תקפה ביחס למקרה הנדון, תומכת במסקנה לגבי הכוונה במונח "חכירה מקורית", כלומר – שעסקינן בחוזה המעודכן, התקף, ולא בחוזה הראשוני.

השלישי – משתמע מהוראות הנוהל הפנימי של ממ"י מספר 31.25, אליו הפנתה החברה עצמה, כי הן מתייחסות לחוזה החכירה הקיים וכך יש לפרש את המונח "החכירה המקורית".

הרביעי – ביהמ"ש מצא לנכון לציין כי גם שמאי החברה הסכים בתחילה שיש לחשב את השווי בהתייחס לניצולת בנייה של 160 מ"ר, הגם שדבריו אינם בבחינת "הודאת בעל דין".

אם כן, ביהמ"ש דחה את ערעור החברה וקבע כי לעניין החלטה 933 יש לראות את ה"חכירה המקורית" כחכירה מכוח חוזה נוכחי תקף ולא חוזה ראשוני.

דיון בסוגיות נוספות אודות דמי היתר ניתן למצוא בחוזרינו 33/2009 "פטור מדמי היתר ודמי חכירה מהוונים על תוספות בניה", 13/2009 "כללי חישוב דמי היתר על תוספת זכויות במקרקעין", 40/2008 "דחיית דרישת המינהל לתוספת דמי היתר ודמי חכירה מהוונים".

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.