האם בית המשפט העליון יכיר בזכויות הישובים החקלאיים בחלקת המגורים או ישלול זכויותיהם על סמך טענות שלא הוכחו לפיהן שילמו סכומים נמוכים לאין שיעור מאלו של המגזר העירוני.

סוגיה זו נדונה במאמר מקיף של מזכ"ל האיחוד החקלאי דודו קוכמן המובא במלואו להלן:

"מי שנכח בדיונים שהתקיימו בחודש מרץ השנה בפני הרכב של שבעה שופטים בראשות נשיאת בית המשפט העליון ד. ביניש בנושא זכויות המגורים בהתיישבות התרשם כי מינהל מקרקעי ישראל דבק בעמדה על פיה יש לדחות את עתירת ההתיישבות להשוואת זכויות על בית המגורים תוך התבססות על הבדלים "תהומים" כביכול שקיימים בין הקצאת וניהול קרקע על ידי ממ"י במגזר העירוני לבין המגזר החקלאי וזאת ללא בחינת מכלול העובדות לאשורן.

הערכה זו מעוגנת בקונספציה אשר השתרשה במינהל מקרקעי ישראל בה הוא מזדרז להאחז בפסיקת בית המשפט העליון הנוגעת לשינוי ייעוד הקרקע (ובראש ובראשונה בפרשת הקשת הדמוקרטית המזרחית (בג"צ 244/00) ובעקבותיה פרשת כפר אברהם (בג"צ 3209/05) ופי גלילות (בג"צ 4736/03)) ולהחילה גם מקום בו מדובר בסוגיה האלמנטרית והמוסכמת של הזכות לבית המגורים.

מינהל מקרקעי ישראל משליך מהסוגיה של הקצאת התמורות בשינוי יעוד קרקע חקלאית על סוגיה נפרדת לגמרי והיא הזכויות של המושבים והקיבוצים בחלקת המגורים הקיימת מקדמת דנא; זכויות אלו מעוגנות בחוזי החכירה לדורות שברשות ישובים אלו.בקיצור, בשאלת האפליה בדרישת תשלומי דמי חכירה מהוונים במחיר של 33% (בתוספת מע"מ) מערך הקרקע בעוד שבמגזר העירוני נדרשו החוכרים לשלם 3.75% (בתוספת מע"מ) בלבד מערך הקרקע עבור זכות זו.

מינהל מקרקעי ישראל עושה מאמצים כבירים להאחז בקונספציה קרי לאנוס את פסיקת "הקשת הדמוקרטית המזרחית" לדיון האחר והשונה לחלוטין כאמור בנושא זכויות חלקת המגורים במושבים ובקיבוצים.

אין זה המקום לבחון את נקודת ההנחה הן בפרשת כפר אברהם משנת 2007 והן בפרשת פי גלילות משנת 2008 - כי "ההבחנה בין קרקעות שמטרתן חקלאית לעומת אלה שמטרותיהן אחרות, מאפיינת את התנהלותו של מינהל מקרקעי ישראל לאורך שנים". לכן, מלכתחילה אין בסיס להשוואה בין שתי קטיגוריות אלו. "החלטה מס' 1" - כותב בית המשפט העליון בפרשת פי גלילות - "מעגנת את ההבחנה היסודית שנהגה בארץ עוד טרם קום המדינה, בין קרקע חקלאית לקרקע עירונית".

על פניו יש כאן כשל לוגי טיפוסי; זהו הכשל הלוגי של הנחת המבוקש. במילים אחרות, מניחים כי ישנו הבדל "עוד טרם קום המדינה" בתנאי ההקצאה והניהול של 'קרקע עירונית' לעומת 'קרקע חקלאית' אף על פי שקרקע שהוקצתה בעבר כ'קרקע חקלאית' שודרגה למעלת 'קרקע עירונית' בישובים רבים שסופחו למגזר העירוני, בהתיישבות הכפרית-למחצה, במשקי עזר וכיוצא באלה.

ההבדל בין המגזר העירוני לבין המגזר החקלאי מבוסס על לא-כלום; הבסיס הוא ריק (וואקום) ראייתי. זו 'קונספציה'; סברה בעלמא. אין כל ראיות מהותיות התומכות בתיזה זו היינו: התיזה על פיה ישנם הבדלים תהומיים בין הקצאת וניהול קרקע במגזר העירוני לבין הקצאת וניהול קרקע במגזר החקלאי, פרט להצהרה הכללית המעוגנת בהחלטה מס' 1.

מעניין איך יתמודד בית המשפט העליון בפרשת קיבוץ מרחביה השניה (בג"צ 2090/09) עם התשתית הראייתית שנפרסה בפניו. האם בית המשפט יתעלם מתשתית זו או יציג אותה בצורה מעוותת כ"תשתית ראייתית חלקית" או "תשתית ראייתית סלקטיבית" או "מקרית" וימשיך לדבוק בקונספציה של ההבחנה העמוקה - וחסרת האחיזה בקרקע המציאות (תרתי משמע) - בין 'קרקע עירונית' ל'קרקע חקלאית'.

במסגרת עתירת מרחביה השניה הצביע עו"ד העותרים עו"ד רון רוגין על כך כי התיאור האידילי והמושלם המופיע בפרשת פי גלילות, בעקבות פרשת הקשת הדמוקרטית המזרחית, על פיו "בקרקע עירונית על החוכר לשלם עם קבלת הקרקע דמי חכירה ראשוניים בשיעור 40%-80% מערכה. כמו כן, עליו לשלם דמי חכירה שנתיים בשיעור 5% מהיתרה", הוא מנותק לחלוטין מהמציאות. המציאות הריאלית הינה שמחירי הקרקע במגזר העירוני היו, במשך עשרות בשנים ועד ראשית שנות ה-80, מחירים בלתי ריאליים לחלוטין. למעשה, היו אלו מחירים סמליים. והרי, כידוע, מרבית הקצאות הקרקע החקלאית נעשתה בתקופה זו, ואף לפני הקמת מינהל מקרקעי ישראל (1961).

כאן, יש לשים לב לנקודה הבאה – ישובים חקלאיים שהם חוכרים בתנאי נחלה, משלמים, באופן טיפוסי, כ-100 א' ₪ בשנה לממ"י. הותק הממוצע של ישוב חקלאי הוא, לכל הפחות, 60 שנה. פירושו של דבר, כי במשך השנים שילם כבר כל ישוב חקלאי מיליוני שקלים רבים - בערכי קרן צמודה וריבית סמלית - עבור השימוש בקרקע, לממ"י.

שיעור הריבית המינימלי הראוי לתחשיב סך התשלומים ששילמה ההתיישבות לממ"י (ולפני כן - למדינה, לרשות הפיתוח, ולקק"ל) הוא כשיעור ריבית ההיוון המקובל בממ"י (5% לשנה) או לחלופין שיעור הריבית שהיה נהוג במשך שנים רבות על פי דיני פסיקת ריבית והצמדה (4% לשנה).

תחשיב בסיסי כזה מלמד כי כל ישוב וישוב שילם - בערכים נוכחיים - מיליוני דולרים ארה"ב - עבור הקרקע; והאם לכך ייקרא "דמי חכירה סמליים"?!

האם דינם של כספים אלו – בהנחה הרחוקה מלהיות מובנת מאליה שהקנין הוא אך ורק פונקציה של כסף - להימחק מספרי ההיסטוריה בבחינת ולא נודע כי בא אל קרבו?!

האם החוכרים בישובים החקלאיים אשר נקראו לדגל לפריפריות לאזורי קו עימות של לפני למעלה משישים, שבעים ואף שמונים שנים ואשר שילמו במשך עשרות שנים דמי חכירה הן על הקרקע למגורים והן על הקרקע החקלאית ראויים לאפליה כה עמוקה בה הם נדרשים לשלם פי תשעה יותר מהמגזר העירוני?

האם חוכרים אלו לא ראויים שההרכב המורחב יברר ביסודיות את טענותיהם כבדות המשקל כי תשלומיהם עבור קרקעותיהם לא נפלו מאלו של המגזר העירוני ועל כן אין להפלותם מהנימוק אשר השתרש בסוגית שינוי ייעוד הקרקע החקלאית על פיה המגזר החקלאי שילם כביכול סכומים סמליים בלבד בעוד שהמגזר העירוני שילם כביכול סכומים גבוהים וראליים?

מהו ההבדל בעצם בין מתיישבי ההווה אשר זוכים להקצאת קרקעות בפטור מלא מתשלום כלשהו בקו עימות צפון ובעוטף עזה למגורים, למסחר, לתעשייה ולתיירות לבין הישובים החקלאיים אשר במועד עלייתם על הקרקע, מועד הקצאת חלקות המגורים, היו, כרגיל, בראיית הימים ההם, ישובי ספר.

מדוע חוכרים בישובים חקלאיים אשר ביצעו את משימתם קבעו את גבולות המדינה הקימו חקלאות לתפארת ותעשייה בקיבוצים ישלמו תשלומים נוספים מאלו של מהגזר העירוני בחלקת המגורים?

האם אין כאן ביטול בדיעבד של מדיניות ממשלתית לעידוד ההתיישבות החקלאית בכל הקשור לזכויות בחלקת המגורים אשר היתה נהוגה במועד הקצאת חלקות המגורים לפני קום המדינה ולאחריה?

ובפשטות, האם ההרכב המורחב של בית המשפט העליון יחליט לאשר בדיעבד גביית מס עונשין התיישבותי מיוחד, סכום העולה פי תשעה על התשלומים מול המגזר העירוני, ממי שנענו לפני עשרות רבות של שנים לקריאתה של המדינה להתיישבות חקלאית באזורי הספר של אותה תקופה?

מדברים אצלנו גבוהה-גבוהה על "ייעול" ו"הפחתת חיכוך" בין מינהל מקרקעי ישראל לחוכרים העירוניים; צעד ראשון, מתחייב הוא לפרוע את החוב ההיסטורי בכל הנוגע לבתי החברים בהתיישבות (העברת זכות ללא שינוי ייעוד) ולהשוות בין התנאים של כל החוכרים, מבלי להפלות בצורה כה זועקת לשמיים (פי תשעה) וללא כל צורך בבדיקה איזה מגזר שילם יותר דמים או יותר דם".