בית המשפט העליון ממליץ להסדיר תנאי החכירה באופן כוללני למען הפשטות והיעילות מאחר ומינהל מקרקעי ישראל (להלן: ממ"י) אמון על בנייתה ומימושה של מדיניות קרקעות כוללנית.

לאחרונה נדרש בית המשפט העליון, בעא 8918/06 שלמה קמחי ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, להכריע במחלוקת שנתעוררה בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: ממ"י) לבין חוכרים שונים ביחס לפרשנותם ותוצאותיהם של חוזי החכירה.

המערערים הינם חוכרים לדורות של חלקות שונות שבבעלות ממ"י, לפי חוזי חכירה משנת 1976. ככל הנראה בשל נסיבות היסטוריות שונות, המדובר בחוזים בעלי תניות ייחודיות, שסוגיית יישומן הינה למעשה נשוא הערעור.

בחוזה החכירה נקבע, כי אם יבקש החוכר להעביר את זכויותיו לצד ג' ישולם לממ"י סך 36% מערך הקרקע, לפי שומת שמאי הממשלתי. החוכר יכול להודיע לממ"י על אי הסכמה לשומה ובנסיבות אלה יעמדו בפני ממ"י שתי ברירות: לבצע את ההעברה בהסכם בין החוכר ובין רוכש הזכויות או לפדות את זכויות החכירה של החוכר תמורת תשלום מחיר מסוים, כפונקציה של שומת השמאי הממשלתי והמחיר שנקבע בהסכם בין החוכר ובין רוכש הזכויות.

המערערים עתרו להצהרה כי ממ"י חייב לפדות את זכויות החכירה או לחלופין עליהם לשלם דמי הסכמה בשיעור של 16% ולא 36% כפי שנכתב בחוזה.

כפי שבעבר גבה ממ"י בעסקה מסוג זה דמי היתר בשיעור של 51% בניכוי מחצית היטל ההשבחה (החלטה 402) ואילו היום נגבים 31% ללא ניכוי היטל ההשבחה (החלטה 933), הרי שלגישתם יש להעניק להם הטבה זהה ולהפחית את שיעור התשלום ב 20% כפי שנעשה בשיעור הסטנדרטי.

ביהמ"ש המחוזי

ביהמ"ש המחוזי דחה את התביעה וקבע כי ביחס לפדיון הזכויות, ממ"י מימש את זכותו שלא לפדות את הזכויות ואילו ביחס לשיעור התשלום נקבע כי הדרישה להפחתת שיעור התשלום משמעותה "שעטנז" בין ההוראות הקבועות בחוזה החכירה הפרטני לבין הוראות ממ"י הרלבנטיות – מהלך שאינו אפשרי.

יחד עם זאת מתח ביהמ"ש המחוזי ביקורת על התנהלותו של ממ"י:

"אני מסכים בהחלט עם המבקשים שהתנהלות המשיב לא היתה ראויה, בעיקר בכל הנוגע למהירות תגובתו ובעיקר בכל הנוגע לשינוי שחל בשומת המקרקעין, ככל שהתקרב המועד שהמשיב סבר שיתכן ויחוייב בפדיון זכויות המבקשים במגרשים, פדיון שסכומו הינו נגזרת ישירה משווי המקרקעין."

ביהמ"ש העליון

ביהמ"ש העליון דחה את טענות המערערים וקבע כי ממ"י קיים את חובתו החוזית בכך שהודיע כי אינו מעוניין לפדות את זכויות החכירה אלא לאפשר את קיום העסקה לפי המחיר עליו הוסכם בין המערערים לרוכש.

ביחס לגובה התשלום קבע ביהמ"ש כי חוזה החכירה מציין שיעור תשלום ספציפי של 36% ולא בהטבה בשיעור 15% ביחס לתנאים ה"רגילים" שיקבע ממ"י מעת לעת, או בהוראה בדבר ניכוי היטל ההשבחה.

התשלום בשיעור 36% עניינו דמי חכירה מהוונים, בגין תקופת החכירה שתחל ממועד שינוי ייעוד הקרקע, ולא דמי היתר בגין שינוי הייעוד או דמי הסכמה בגין העברת הזכויות לצד ג'.

יחד עם זאת, ביהמ"ש העליון לא חסך אף הוא מלבקר את ממ"י:

"אוסיף, כי ניכר שהמצב בו כורת המינהל חוזי חכירה ייחודיים עם חוכרים שונים, תוך שבד בבד קיימות ונקבעות ומשתנות הוראות כלליות, הוא מתכון לסבכים ושיבושים (השוו למשל הדיון הנזכר מעלה אצל מקלר ושמעון, וכן עניין הדר); אפשר שבשל כך נתארך הטיפול בעניינם של המערערים. דומה לכאורה – כמובן, מבלי לקבוע מסמרות, ובכפוף לאילוצים מאילוצים שונים – כי הסדרת תנאי החכירה באופן כוללני היא הדרך הרצויה, הן למען הפשטות והיעילות, והן מכיוון שהמינהל אמון על בנייתה ומימושה של מדיניות קרקעית כוללת...

במבוכי מינהל מקרקעי ישראל, והמינהל הציבורי בכלל, ככל שהדברים כלליים ושווים ביסודם לכל נפש, נחסכות טעויות, עגמת נפש ומחלוקות. יש לקוות כי הנוגעים בדבר יתנו לכך את דעתם."

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.