חוכר המוכר את זכויותיו במקרקעין עליהם הוא משלם לממ"י דמי חכירה שנתיים, חייב בדמי הסכמה, עפ"י החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534, בשעור 1/3 מעליית ערך הקרקע. אם שולמו דמי החכירה מראש, בתשלום מהוון, לא מחויב החוכר בדמי הסכמה.

במקרים בהם משלם החוכר "דמי חכירה ראשוניים" (המהוונים את דמי החכירה עבור חלק מערך המקרקעין, ומוסיף ומשלם עבור החלק הנותר דמי חכירה שנתיים), יהיה הבסיס לחיוב בדמי הסכמה היתרה הבלתי משולמת. כלומר, החוכר יחויב בדמי הסכמה חלקיים בלבד, הנגזרים מן היחס שבין דמי החכירה השנתיים לבין דמי החכירה בכלל.

בפסה"ד בעניין עא 8091/03 תאומים תחנות דלק (1984) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (להלן:"תאומים" ו"ממ"י" בהתאמה), התעוררה מחלוקת בין הצדדים בקשר לחישוב דמי ההסכמה, על רקע העובדה שתאומים מכרה לפז חברת נפט בע"מ (להלן:"פז") את כל זכויותיה בקרקע. אחת המחלוקות באותו עניין היתה האם חבה תאומים בתשלום דמי הסכמה עבור השטח אותו היא החכירה בחכירת משנה לפז ועתה היא מוכרת לה אותו?

לגישת תאומים אין היא חבה בתשלום דמי הסכמה ולחילופין שיעור דמי ההסכמה הוא אפס.

ביהמ"ש העליון קיבל את עמדת ממ"י ואימץ את פסיקתו של ביהמ"ש המחוזי: במקרה האמור אירעו שני אירועים הנחשבים להעברת זכויות המזכה את ממ"י בדמי הסכמה, כאשר האחד הוא החכרת שטח התחנה בחכירת משנה לפז והשני – הוא מכירת זכות החכירה הראשית לפז.

בעיקרון אין מקום להטיל על חוכר חיוב בדמי הסכמה מעבר לפעם אחת וברור כי העברת זכות החכירה באופן מדורג לא תגרור יותר מחיוב מלא אחד בדמי הסכמה. מאחר ובמקרה הנדון תאומים לא שילמה דמי הסכמה בגין ההחכרה בחכירת משנה, שכן חוזה החכירה פטר אותה מחובה זו, הרי שהיא חבה בתשלום מלוא דמי ההסכמה בגין מכירת זכות החכירה הראשית לפז.

הסכמת ממ"י שלא לדרוש דמי הסכמה בגין החכרת המשנה לפז אין פירושה כי הוא הסכים ליתן פטור במקרים אחרים של העברת זכויות לפז. העברת זכות החכירה הראשית הינה אירוע המקים למינהל זכות לדמי הסכמה, ומשאין מדובר בתשלום כפול אין עילה לפטור את תאומים מתשלום זה. שיעור דמי ההסכמה, כמוסבר לעיל, נגזר משווי המקרקעין ולא מטיב הזכות שהועברה. על כן חבה תאומים בדמי הסכמה בשיעור מלא, ואין חשיבות לכך שהזכות שהועברה אינה זכות מלאה.

לפירוט והרחבה ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.