לאחרונה קבע ביהמ"ש המחוזי בת"א כי לצורך תשלום דמי ההיתר על תוספת זכויות במקרקעין יש לגזור את השבחת הקרקע מזכויותיו של החוכר, השונות מזכויות הבעלות ואשר שוויין עולה כדי 91% מזכות הבעלות (בע"א 2809/06 מינהל מקרקעי ישראל נגד ברזילי אלכס ואח').

המחלוקת

אחת המחלוקות בין הצדדים, אשר לה נתייחס בחוזר זה, היא האם כטענת המינהל, יש לחשב את גובה דמי ההיתר ב-51% מן ההפרש שבין ערך המקרקעין המלא (100%) לאחר שינוי הניצול לבין ערך זכויות החוכרים במקרקעין לפני שינוי הניצול (91%), או שמא, כטענת המשיבים, היה על המינהל לגזור את גובה דמי ההיתר מן ההפרש שבין ערך זכויות החוכרים במקרקעין, לאחר שינוי הניצול, לבין ערך זכויות החוכרים במקרקעין לפני שינוי הניצול (91% בכל מקרה).

פסק הדין של בימ"ש השלום

בימ"ש השלום דחה את טענת המינהל לכך שיש לחשב את שווי המקרקעין בערך החדש לפי שווי בעלות של 100%, וקיבל את טענת המשיבים שיש לחשב את הערך החדש לפי 91% מערך זכויות הבעלות. זאת, כיוון שמדובר בחכירה ולא בבעלות ולכן ערך זכויות החכירה הוא 91% מערך זכויות הבעלות.

פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי

ביהמ"ש המחוזי קיבל את פרשנותו של בימ"ש השלום ודחה את ערעור המינהל:

א. פרשנות החלטה 402

ראשית ציין ביהמ"ש המחוזי והדגיש כי נקודת המוצא שבפניו, עליה הסכימו הצדדים, היא שבמקרה הנדון יש תחולה להחלטה 402 של מועצת מקרקעי ישראל הדנה בשינוי ייעוד וניצול של קרקע עירונית. זאת למרות שקיימת פסיקה שבנסיבות מסוימות לא ניתן לגבות כלל דמי היתר מכוח החלטה 402 אלא רק מכוח הסכם החכירה.

כאמור, הצדדים הסכימו על תחולת החלטה 402 וכפועל יוצא מכך על חישוב דמי ההיתר לפי סעיף 4(ב) להחלטה 402 הקובע:

"עבור שינוי יעוד או שינוי ניצול - 40% (בחכירה מהוונת - 51%) מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול".

ביהמ"ש המחוזי קבע כי בית משפט השלום פירש היטב את הסעיף כאשר קבע כי יש לחשב הן את הערך המקורי והן את הערך החדש לפי ערך זכויות של 91% מזכות הבעלות, כיוון שמדובר בזכויות חכירה מהוונות ובאופן של פרשנות שוויונית של שני צידי המשוואה באותו אופן אחיד ולא באופן שונה. מדובר למעשה בגביית דמי היתר בגין תוספת שווי של זכויות חכירה מהוונות (ולא בעלות) ו-91% הוא שיעור ההיוון הנותן לחוכר את מלוא הזכויות בקרקע כחוכר כך שמדובר ב"ערך קרקע מלא".

הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול מבחינת זכויות החוכר לא יכול להגיע ל-100% אלא לכל היותר ל-91% ולכן אין מקום ליצירת פרשנות מלאכותית שתקבע שמכיוון שמדובר ב"ערך מלא" של קרקע הכוונה לבעלות, אלא הכוונה הינה לערך המלא של הקרקע בהתאם לזכויות החכירה בקרקע שהן זכויות החכירה המהוונת שהם "הערך המלא" של הקרקע לאחר שינוי היעוד והניצול מבחינת הזכויות בקרקע.

רק פרשנות שווה ואחידה משני צידי המשוואה של ערך הקרקע תשקף נאמנה את ההפרש הנובע משינוי היעוד או הניצול של הקרקע.

לשיטתו של ביהמ"ש, פרשנות זו עולה מלשונו של החוזה כפי שמשתמע אומד דעתם של הצדדים מנוסח החוזה ולשונו ומתוך פרשנות הטקסט, כאשר כל עוד לא נאמר מפורשות בהחלטה 402 שמדובר בערך "המלא" של הקרקע בערך בשווי של בעלות ולא חכירה, לא ניתן לקרוא פרשנות זאת לתוך האמור בסעיף 4(ב) להחלטה 402.

ב. פירוש החוזה – נגד מנסחו (המינהל)

גם אם נותר ספק לגבי פרשנות ההחלטה הרי שמכל מקום לגישת ביהמ"ש ראוי לפרש את ההסכם בדרך המטיבה עם המתקשר הפרטי.

ביהמ"ש ציטט את דברי כב' השופטת פרוקצ'יה בפס"ד בעניין הוד אביב:

"המינהל כרשות ציבורית הוא זה אשר ניסח את החוזה וגיבש את הוראותיו, וכגוף ציבורי הוא אמון על הכלל כי אין להשתמש בכוחו השלטוני על מנת לגבות כספים מן האזרח, ובכלל זה ממתקשר פרטי בהסכם פיתוח עמו, אלא אם כן הונחה תשתית משפטית ברורה המסמיכה אותן לכך... . בהליך פרשנות חוזה שגוף ציבורי הוא צד לו יש להתחשב, בין היתר, בעובדה כי ההסכם נוסח על ידי הגורם השלטוני אשר נעזר לצורך כך באנשי מקצוע, בעוד למתקשר הפרטי כוח מוגבל, אם בכלל, לשנות את התנאים החוזיים ואת ניסוחם. נסיבות אלה מצדיקות את החלת כל פירוש החוזה נגד מנסחו מתוך הנחה כי הרשות הציבורית יכלה להבהיר את עמדתה, לו רצתה, באשר ליכולתה לדרוש תוספת תמורה בגין הוספת בנייה, אך לא עשתה כן. משכך, אפילו נאמר כי עולה דו משמעות מהוראות הסכם הפיתוח, כי אז היעדר תניה מפורשת בעניין זכות המינהל לדרוש תוספת תמורה עם הגדלת קיבולת הבנייה, מן הדין שיתפרש כנגד המינהל בתורת מי שניסח את ההסכם. תוצאה אחרת עשויה לפגוע פגיעה ממשית בציפייתו הסבירה של המתקשר הפרטי בחוזה מינהל".

ג. העדר סבירות בעמדת המינהל

ביהמ"ש ציין בנוסף כי קבלת עמדת המינהל תביא לתוצאה לא סבירה באופן שדמי ההיתר שידרוש המינהל יכולים להעלות על שווי ההשבחה וזאת בניגוד לחישוב לפי שיטת המשיבים, כפי שהראו באמצעות דוגמא מפורטת בחוות דעת השמאי מטעמם.

ד. המחלוקת הינה נשוא לתביעה ייצוגית

ביהמ"ש ציין את ההחלטה של כב' השופט ידין טימור ( בבש"א (ב"ש)5461/01 צליח רוטשילד מימון והשקעות בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל מיום 3.9.02) לאישור כתביעה ייצוגית של חישוב דמי ההיתר לאור החלטה 402 לפי ערך חדש של 100% לעומת ערך מקורי של 91% (שאלה זהה לענייננו).

כבוד השופט טימור קבע שיש סיכוי של ממש לתביעה ושהתביעה תתברר כתביעה ייצוגית שכן "לכאורה מתבקש שההשוואה תעשה בין אותן זכויות, במצבים או מועדים שונים, ולא בין זכויות שונות במצבים או מועדים שונים. דהיינו, בין אותן זכויות של החוכר ולא השוואה בין זכויות החוכר לזכויות הבעלים במועדים שונים לפני ואחרי שינוי יעוד או ניצול".

הכרת התביעה כייצוגית בוטלה מכוח תקנות סדר הדין האזרחי.

ה. תכלית ההוראה שבמחלוקת

גם מבחינת תכלית ההוראה שבמחלוקת, עולה אותה מסקנה. בדומה לסוגיית היטל השבחה יש לבחון סוגייתנו. למעשה ההוראה עניינה שיתוף המינהל באותה השבחה של החוכר. החוכר מעצם היותו חוכר ולא בעלים, אינו מקבל זכויות בשווי של בעלות אלא של חוכר בלבד.

בנסיבות אלו ההשבחה חייבת להתייחס לאותו שיעור זכויות בקרקע שקיבל או אמור לקבל החוכר ולא מעבר לכך.

ו. הודאת המינהל

ביהמ"ש המחוזי קבע כי בצדק קבע בימ"ש השלום שניתן להיעזר במכתבה מיום 19/6/2000 של עו"ד צפורה רקנטי, סגן היועץ המשפטי בפועל במינהל שכותרתו: "החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 402", בו כתבה במפורש ובלשון שאינה משתמעת לשתי פנים כי את סעיף 4(ב) להחלטה 402 יש לפרש באופן ששווי הקרקע לאחר שינוי היעוד או הניצול הינו 91% משווי בבעלות, כאשר במכתב זה יש משום הודאת בעל דין בדבר אופן חישוב דמי ההיתר.

מדובר בהודאת בעל דין, כאשר המינהל בחר שלא ליתן תצהיר מטעמה של עו"ד רקנטי ו/או להביאה לעדות.

ביהמ"ש ביקר את המינהל בעניין זה:

"התנהגות המינהל, המתכחש למכתבה של עו"ד רקנטי המדבר בעד עצמו, בלא שהוצא מכתב אחר המבטלו ובלא שהובאו עדות של בעל תפקיד בכיר במינהל הסותר אותו ובלא לזמנה לעדות, יכולה אף שלא לעלות בקנה אחד עם חובת ההגינות ותום הלב המוגברת החלה על רשות ציבורית.

כפי שנאמר בפס"ד הוד אביב ע"י כב' השופט פרוקציה בעמוד 46:

"חובת ההגינות החלה על המינהל בתור רשות ציבורית מחייבת כי הוא יימנע מלהפעיל את מרותו על המתקשר הפרטי בדרך של דרישת תוספת תמורה מעבר לזו הנקובה בחוזה בהיעדר עילה ברורה לכך העולה במפורש או במשתמע מלשון ההסכם ומתוכנו".

ובהמשך בעמודים 47-48 לפס"ד הוד אביב נאמר:

"בענייננו אין מדובר באגרה או בהיטל שהסמכות לגבותם צריכה להימצא בחיקוק, אלא בדרישת תשלום חוזית שהרשות הציבורית מציבה בפני האזרח המתקשר עמה בחוזה. אולם כשם שסמכות הרשות לגבות אגרה או היטל צריכה למצוא את עיגונה בחיקוק, כך נגזר מחובת ההגינות החלה על הרשות כי בהיותה צד לחוזה עם מתקשר פרטי, היא תימנע משימוש בכוחה ובמרותה כלפי האזרח בדרך של הצבת דרישות תשלום חוזיות שאין להן ביטוי חוזי מפורש או משתמע בבירור, וכאשר לא נקבעו קריטריונים ברורים לתשלום שהם נהירים וידועים מראש למתקשר הפרטי. דרישה זו מתבקשת מקיומן של אמות מידה של הגינות ותום לב החלות על הרשות הציבורית בהתקשרויותיה החוזיות".

וכך סיכם ביהמ"ש סוגיה זו:

"בנסיבות תיק זה, אני סבור שחובת ההגינות החלה על הרשות מביאה לכך שאין מקום לטעון לפרשנות הנטענת על ידה, העומדת בסתירה ברורה לעמדתה של סגנית היועצת המשפטית של המינהל וכן הינה בניגוד ללשון ההוראה ומביאה לתוצאות לא סבירות."

כל האמור במצטבר הוביל את ביהמ"ש המחוזי לדחיית פרשנות המינהל, תוך אימוץ פסיקת בימ"ש השלום, ולדחיית ערעורו.

לפסקי דין נוספים שניתנו בקשר עם דמי היתר ראו חוזרינו 62/2006 "השבת דמי היתר ששולמו ביתר", 42/2008 "דחיית דרישת המינהל לתוספת דמי היתר ודמי חכירה מהוונים" ו- 65/2008 "דמי היתר עבור זכויות בניה נוספות".

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.