לאחרונה קבע ביהמ"ש העליון, כי ככלל, במסגרת שומת הפיצויים על-פי פקודת הרכישה אין להתחשב בשווי שימוש בלתי-חוקי שעשה בעל המקרקעין בקרקע עובר להפקעתה. יחד עם זאת, יתכנו מקרים חריגים לכלל זה – כמו המקרים שנדונו בפניו, בהם פעל בעל הקרקע בתום לב או התקיימו נסיבות חריגות, ההכרעה ניתנה ביחס למספר ערעורים שאוחדו, (ע"א 3015/06 מדינת ישראל נגד פנינה פינקלשטיין).

השאלה שבמחלוקת

האם במסגרת פסיקת הפיצויים בגין הפקעת הקרקע, יש להתחשב בכך שבקרקע בוצעה פעילות חציבה ללא היתר ובניגוד לייעוד התכנוני של הקרקע, או שמא לקבוע את הפיצוי על-פי ייעודה התכנוני של הקרקע במועד ההפקעה (ייעוד חקלאי)?

ביהמ"ש המחוזי

ביהמ"ש המחוזי קבע כי יש לשום את שווי הקרקע תוך התחשבות בכך שבקרקע נעשה שימוש לחציבה במועד ההפקעה. זאת למרות שהוא הגיע למסקנה כי פעולת החציבה התבצעה רובה ככולה ללא רישיונות מתאימים ובניגוד לייעודה התכנוני של הקרקע באותה עת וכי ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תכנית המתאר המחוזית המנדטורית, לפיה נכללו החלקות באזור חקלאי. כלומר, בעלי המקרקעין יקבלו פיצוי המשקף את ערך השוק של השימוש הבלתי חוקי.

המדינה ערערה על כך ולעמדתה יש לקבוע את הפיצוי על פי ייעודה התכנוני של הקרקע, במועד ההפקעה, היינו 'שווי חקלאי'.

ביהמ"ש העליון

ביהמ"ש העליון כאמור, מפי כב' השופטת עדנה ארבל, קיבל את ערעור המדינה ומצא כי הפרשנות הראויה לסעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 הינה זו אשר קובעת כי במסגרת שומת הפיצויים אין להתחשב בשימוש הבלתי-חוקי שנעשה בקרקע אלא בשווייה בהתאם לייעודה התכנוני במועד ההפקעה.

לפי פרשנות זו יזכה הבעלים של הקרקע לפיצוי שישיב את מצבו למצב בו היה טרם ההפקעה, בהתאם לשימושים החוקיים בקרקע. פרשנות זו יוצרת איזון הולם בין תכליתו של סעיף 12 לפקודת הרכישה לבין המשקל שיש ליתן לעקרון שלטון החוק ותקנת הציבור במסגרת מלאכת הפרשנות של דבר חקיקה. כך, לפי פרשנות זו, לא נוצר תמריץ, ולו בעקיפין, לבעלים להפר את הוראות דיני התכנון והבנייה החלים על המקרקעין. פרשנות זו אף יוצרת הרמוניה בין הסדר הפיצויים הקבוע בפקודת הרכישה לבין זה הקבוע בחוק התכנון והבנייה.

יחד עם זאת, התייחס ביהמ"ש לחשיבות שיש בכך שבעל הקרקע יקבל פיצוי הולם בגין הפקעה, ולפיכך קבע כי במקרים חריגים ניתן יהיה לתת, לשימוש שנעשה בקרקע תוך חריגה מהייעוד התכנוני, ביטוי מסוים במסגרת הפיצויים להם זכאי בעל הקרקע. גם קביעה זו עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה, אשר קובע בסיפא לו כי ניתן להעניק פיצוי גם בגין מחוברים שנבנו בניגוד להוראות החוק במקרים בהם פעל התובע בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים.

ביהמ"ש העליון לא מצא לנכון לקבוע כעת מהם אותם מקרים בהם ייקבע כי בעל הקרקע פעל בתום-לב או כי התקיימו נסיבות חריגות, והניח כי הפסיקה תתווה את הקריטריונים המתאימים בבוא העת.

במקרים נשוא הערעורים הופקעו קרקעות הנמצאות בבעלות המשיבים בהודעת הפקעה משנת 1976. במועד ההפקעה פעלו בחלק מהחלקות שהופקעו מחצבות אשר פעילותן לא הוסדרה בהתאם להיתרים הנדרשים על-פי חוק. פעילות המחצבות באותן חלקות נמשכה זמן רב (בין 9 ל-20 שנים) מבלי שהמדינה נקטה במשך כל הזמן הזה פעולה כלשהי להפסקת החציבה. מאז שהופקעו הקרקעות ועד שהוגשה התביעה חלף זמן רב, כך שמי שהיו בעלי הקרקע במועד ההפקעה אינם עוד בין החיים.

ביהמ"ש מצא כי הנסיבות המיוחדות והחריגות לעיל, מצדיקות כי המשיבים יזכו לתוספת מסוימת לפיצוי שיינתן לפי שוויה של הקרקע בהתאם לייעודה החוקי וקבע תוספת של 30% משוויה של הקרקע כקרקע חקלאית.

לפירוט והרחבה בסוגיית פיצויי הפקעת קרקע חקלאית, כפי שנקבעו ע"י ביהמ"ש העליון, ראו חוזרנו 77/2007 "פיצויי הפקעת קרקע חקלאית".

לפירוט והרחבה בסוגיית גובה פיצויי הפקעה כפונקציה של חוזה חכירה / חוזה בר רשות בקרקע חקלאית, ראו חוזרנו 70/2008 "פיצוי עבור הפקעת קרקע ממשבצת נחלות חקלאיות".

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.