בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 5.1.09 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה מס' 1177, המתקנת את החלטת המועצה מס' 959 ו- 1110 בעניין כללי הרחבת ישובים חקלאיים. החלטה זו פוגעת קשות ביישובים חקלאיים ובזכויותיהם לבצע הרחבות קהילתיות על אדמות משבצת הנחלות החקלאיות שלהם.

להלן עיקרי השינויים שנקבעו בהחלטה זו, נדגיש כי הנוסח הסופי טרם נחתם ע"י שר הבינוי והשיכון ושר האוצר אשר חתימתם נותנת תוקף להחלטה.

במסגרת ההגדרות התווסף:

"בניה מרוכזת" – בניה המבוצעת באמצעות קבלן/חברת בניה שנקבע ע"י האגודה בתנאים המפורטים בהחלטה זו".

סעיף 3 - תכנון המגרשים וגודלם: הורחב:

"3.3 מספר המגרשים בתוכניות ושטחם/גודלם יהיה עפ"י קביעת מוסדות התכנון".

סעיף 4 - פיתוח ושדרוג תשתיות: נערכו שינויים:

4.2 "החליטה המועצה האזורית להטיל את ביצוע עבודות הפיתוח על הישוב החקלאי או מי מטעמו, תפקח המועצה האזורית על ביצוע עבודות הפיתוח ועליה תוטל האחריות לביצועם.

4.3 החליטה המועצה האזורית להטיל את ביצוע עבודות הפיתוח על הישוב החקלאי, או מי מטעמו כאמור, יבדקו ויאושרו אומדני הפיתוח ע"י המינהל".

כן התווסף:

4.5 ..."המינהל יפרסם באתר האינטרנט שלו, את שווי המגרשים בהרחבה, את הוצאות הפיתוח, שאושרו על ידו, ואת האיסור לגבות כספים מעבר לעלויות אלו

במידה ומשרד ממשלתי השתתף בעלויות הפיתוח (להלן: "סבסוד") כולן או חלקן, לא יחשב המינהל השתתפות זו כעלות פיתוח שניתן לגבות מהמומלץ. האגודה תחתום על תצהיר באם הוגשה בקשה לסבסוד".

4.6 "האגודה תתחייב לפרסם את הוצאות הפיתוח שאושרו על ידי המינהל, בכל פרסום שלה לשיווק מגרשי ההרחבה, וכחלק מתנאי החוזה שלה עם המומלצים".

4.7 "האגודה והמומלץ, יעבירו למינהל, כחלק ממסמכי הבקשה להקצאה את החוזה שנערך ביניהם ואת העתק הדיווח עליו לרשויות המס. המינהל יבדוק שאין בחוזה זה תנאים שונים מתנאי החלטה זו. המינהל לא יתיר לגבות במסגרת חוזה זה, סכומים מעבר לעלויות הפיתוח שאושרו על ידו, ויהיה רשאי במקרים אלה לשווק את המגרשים במכרז פומבי או להורות לאגודה לשנות את תנאי החוזה, לפי שיקול דעתו".

4.8 "המינהל יסייע בשדרוג התשתיות הקיימות בשכונות ותיקות ביישוב החקלאי בהתאם לתנאים שלהלן:

4.8.1 היקף השדרוג שיבוצע בחלק הותיק של היישוב החקלאי ורמתו יתואם בין המינהל, האגודה והמועצה האזורית.

4.8.2 מועצת מקרקעי ישראל מסמיכה את מנהל המינהל ומשרד האוצר לקבוע את עקרונות הביצוע, לרבות פרמטרים כספיים, ליישום סעיף זה.

עקרונות הצעתם יובאו לאישור מועצת מקרקעי ישראל".

4.9 "תנאי החלטה זו מהווים את הפיצוי הסופי בגין גריעת השטח ממשבצת הישוב, ולא ישולם עליהם כל פיצוי כספי".

סעיף 5 - הליכי הקצאת מגרשים לבניה למגורים: התווסף:

5.1 שיווק בישובים המצויים באזורי עדיפות לאומית.

5.1.1 "תנאי סעיף זה יחולו על הקצאת מגרשים בישובים באזור עדיפות א', אזור עדיפות ב', קו עימות וקו תפר.

5.1.2 מגרשי בניה למגורים ביישובי עדיפות לאומית, יוקצו על ידי המינהל, בפטור ממכרז, על פי המלצת האגודה.

5.1.3 המינהל יוודא שהאגודה או מי מטעמה אינם גובים כספים אלא על פי החלטה זו. במקרים בהם השתכנע המינהל כי האגודה מתנה את המלצתה בתשלום כספים שלא עפ"י החלטה זו, רשאי המינהל להקצות מגרשים אף ללא המלצת האגודה".

5.2 שיווק בישובים באזורים ללא עדיפות לאומית.

5.2.1 "שיווק מגרשי בניה למגורים בישובים באזורים ללא עדיפות לאומית ייעשה בפטור ממכרז על פי המלצת האגודה לגבי מס' מגרשים השווה ל-115% מתקן הנחלות. יתרת המגרשים תשווק במכרז פומבי.

5.2.2 שיווק מגרשי בניה למגורים על פי המלצת האגודה ייעשה בתנאים שלהלן:

5.2.2.1 שיווק מקדים שיתבצע ע"י המינהל של 10% מכלל המגרשים המיועדים לשיווק ביישוב. הנהלת המינהל תהיה רשאית בנסיבות מיוחדות לקבוע כמות מגרשים קטנה מזו שנקבעה לעיל ובלבד שלא תפחת מ-5 מגרשים. השיווק המקדים כאמור יתבצע גם במקום בו אין יתרת מגרשים מעבר ל-115% כאמור בסעיף 5.2.1 . הנהלת המינהל רשאית לקבוע הוראות מעבר לסעיף זה.

5.2.2.2 מסירת הודעת היישוב החקלאי בדבר הסכמתו לביצוע ההרחבה בתנאי החלטה זו.

5.2.2.3 שווי המגרשים בפטור ממכרז יקבע בהתייעצות עם השמאי הממשלתי בהתאם לממוצע סכומים שנתקבלו בגין המגרשים אשר שווקו במכרז בשיווק המקדים ע"י המינהל".

כן התווסף:

5.4 ..."לא תותר למקבל מגרש בפטור ממכרז העברת זכויות במשך 5 שנים מיום חתימת חוזה חכירה. במקרים חריגים יאשר המינהל העברת זכויות במהלך תקופה זו, בכפוף לתשלום של 3% מערך הקרקע כפי שמופיע בחוזה (ללא הנחת אזור) לכל שנה שתחסר מתקופה זו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית".

נערכו שינויים:

5.5 "למרות האמור בסעיף 5.4 לעיל ניתן יהיה להקצות מגרש בניה למגורים למומלץ שהינו בעל זכות בנחלה, במגרש מגורים או במשק עזר אשר זכויותיו בנחלה, במגרש המגורים או במשק העזר לא הוקצו לו ע"י המינהל בפטור ממכרז".

התווסף:

5.6 על הליכי המלצה על קבלת מועמדים לרכישת זכויות חכירה במקרקעין תחול החלטת מועצה מס' 1064 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה. למען הסר ספק יודגש כי המלצת הישוב החקלאי תידרש גם להעברת זכויות במגרשי בניה למגורים, ובלבד שמתן ההמלצה לא יותנה בתשלום.

5.7 במגרשים אשר ישווקו במכרז, ועדת הקבלה תיערך לפני סגירת המכרז ובלבד שועדת הקבלה תמליץ על מספר מומלצים הכפול ממספר המגרשים המוצעים במכרז.

9. בניה מרוכזת: התווסף:

9.1. "המינהל יתיר בניה מרוכזת בתנאים הבאים:

9.1.1 הישוב החקלאי יבחר את הקבלן המבצע את הבניה המרוכזת באמצעות מכרז שפרסומו יותנה באישור תנאיו מראש ע"י המינהל.יובהר כי תנאי המכרז לא יאפשרו קבלת תשלומים בגין שדרוג תשתיות ו/או מתן המלצה ו/או ביצוע עבודות בתוך היישוב הקיים.

9.1.2 שיעור הבניה המרוכזת לא יעלה על-80% מכלל המגרשים אשר מיועדים לשיווק ע"י האגודה ביישוב חקלאי.

9.1.3 היישוב החקלאי יאפשר בכל עת למומלצים לבחור בין האפשרות למגרש בבניה עצמית לבין האפשרות למגרש בבניה מרוכזת בהתאם לשיעורים שנקבעו ואושרו.

9.1.4 במקרה בו מספר המבקשים מגרש לבניה עצמית יעלה על מספר המגרשים שנקבעו, תיערך הגרלה ע"י האגודה בפיקוח המינהל".

10. תוקף ותחולה: נערכו שינויים:

10.1 "תוקף החלטה זו מיום אישורה כדין.

10.2 הנהלת המינהל תקבע תוך 45 יום, מיום אישורה של החלטה זו ע"י המועצה, הוראות מעבר ליישום החלטה זו

10.3 החלטה זו מבטלת את החלטות מועצה מס' 959, 988, 1002,1084, 1110,"

פניית מזכ"ל האיחוד החקלאי טרם הדיון בהצעת ההחלטה

להלן פנייתו של מזכ"ל האיחוד החקלאי מר דודו קוכמן מיום 2.1.2009 לחברי מועצת מקרקעי ישראל טרם הדיון בהצעות לשינויים ולגזרות בכללי ההרחבה של ישובים חקלאיים.

"מדובר בשורה רחבה של תיקונים מרחיקי לכת המחייבים דיון רחב ומעמיק ומתן זכות שימוע לצדדים העלולים להיפגע.

כמו כן, השינויים מחייבים גיבוי בחו"ד משפטית מאחר ויש חשש כבד כי הם בלתי חוקיים.

לפיכך יש להעביר הדיון בהצעת ההחלטה לועדת המשנה ולהזמין את הצדדים הנפגעים להשמיע עמדתם.

כמו כן, יש לדרוש חוו"ד משפטית בכל הקשור לזכותה (או אי זכותה) של האגודה לשווק מגרשים בפטור ממכרז כאמור בסעיף 25(1) לתקנות חובת ממכרזים התשנ"ג – 1993.

בהחלטה נפלו פגמים רבים ובולט מתוכם הוא הסתמכות על השגיאה לפיה החלטה 888 אשר מטרתה הייתה לעודד הרחבות בישובי קו עימות צפון לא השיגה מטרתה.

ההיפך הוא הנכון 2500(!) מגרשים אשר שווקו בשלוש השנים האחרונות בישובי קו עימות צפון מוכיחים כי הושגה מטרתה.

גביית הכספים הנוספים לחיזוק הישוב ולהחזרת חובות הינה תכלית ראויה לפיכך מוצע להרחיב את מודל 888 לכל אזורי העדיפות וזאת על סמך הניסיון המוכח.

רצ"ב מאמר "החלטה 888 – להמשיך ההצלחה" אשר התפרסם בגלובס 2.11.2008.

אבקש דיון והתייחסות לנושא.

פגמים נוספים אשר כלולים בהצעת ההחלטה:

אין התייחסות לעובדה שבמכרזי ממ"י מותרת גביית הוצאות פיתוח בשעורים הגבוהים ב - 50%-100% מאלו שמתירים לישוב חקלאי יש רשימה של דוגמאות כאלו בכל רחבי הארץ (ואין לי כל ספק שרשימה כזו נמצאת גם בידי אגף שיווק וכלכלה של ממ"י).

לישוב החקלאי מגיע פיצויי כספי על גריעת שטח המשבצת על פי חוזה החכירה ולא ניתן לבטלו במחי יד.

לא ניתן לדרוש אישורי דווח לרשות המסים כאשר זו אינה דורשת דיווח.

יש לבחון ההצעה לפיה במקום בו שולם מלא דמי החכירה, יש מקום לבטל את כל המגבלות תוך מתן אפשרות לישוב חקלאי לגבות % מהתמורה (מחיר שוק) עבור היזמות והזכות לפטור ממכרז".

סוף עידן ההרחבות?

על פי הכתוב בדברי ההסבר להצעת ההחלטה, מטרתה העיקרית של החלטה זו היא הגברת הפיקוח והבקרה של המינהל על ההרחבות ובעיקר הגברת הפיקוח על גביית כספים אסורים מאת המתיישבים ע"י האגודה ו/או מי מטעמה. אולם, משום מה, לא ברור כיצד החלטה זו והגזירות שקבעה עולה בקנה אחד עם הרציונל, שעמד בבסיס ההחלטות אותן היא משנה, והוא הרחבת היישובים וצירוף אוכלוסיה חדשה ליישובים ותיקים. הגם שרציונל זה מוזכר בפתיח לדברי ההסבר נראה כי המועצה לא שמה ליבה לכך כי המטרה בסופו של דבר היא הרחבת היישובים.

מאמצע שנות ה-90 הוקצו מעל 23,000 מגרשים בהרחבות במושבים ובקיבוצים. מפעל התיישבותי זה ראוי לציון בוצע אודות לאגודות השיתופיות שלקחו על עצמן את מלוא האחריות לרבות הסיכונים הרבים לביצוע ההרחבה.

הפגם המהותי והעיוות הכלכלי בכללים שנקבעו ע"י מועצת מקרקעי ישראל הוא בחוסר ההתייחסות למקורות מימון להתאמת תשתיות בשטחי היישוב הקיימים. (לרבות בהחלטה 1177 הדנה בסכום נמוך שטרם נקבע).

הכל נובע מכך שהיטל ההשבחה בשיעור 50% מההשבחה המוטל על קרקע פרטית אינו מוטל על מקרקעי המדינה (המינהל מעביר 10% בלבד מתקבוליו) ולמעשה המדינה נוטלת לעצמה את מרבית ההשבחה כשהיא משאירה את הישובים חסרי מימון הנדרש לתשתיות.

הפתרון היעיל היחידי שהוצע, אך נדחה עד כה, הוא הטלת היטל השבחה על שינוי יעוד המגרשים בהרחבה וקיזוז סכומים אלו במלואם מהתשלומים למינהל. פתרון זה יחזיר ההרחבות למסלולם ואף יאיץ ההרחבות באזורי העדיפות.

נראה שהגזרות החדשות סותמות הגולל על מרבית ההרחבות בישובים החקלאיים בכל רחבי הארץ. המגזר החקלאי אשר התרגל בשנים האחרונות לפגיעות חוזרות ונשנות בזכויותיו יאלץ לפנות גם הפעם למיצוי זכויותיו לערכאות משפטיות.